2024-06-13
樂居觀點

房子漲越高越搶越兇,少子化不怕沒人接盤?真相將在8年後出現?|樂居專業版

閱讀重點

買預售屋除了不二價,還要排隊、抽籤,但想買的人還是絡繹不絕。需求真的有這麼強烈嗎?未來會不會有問題?

 

台灣房價不會受少子化影響下跌的兩大原因

 

(一) 家庭型態改變

根據國發會預測,全台戶數會持續增加到至少2045年。隨著現在的年輕人因為經濟壓力大減少生孩子的意願、不想與父母同住之外,加上房價趨高的壓力下,導致居住需求並不是消失,而是居住空間由大坪數轉往小坪數。

 

2001-2070 全台護樹預測

 

(二) 大部分不喜歡買/住太舊房子

未來10年預估,屋齡50年以上的房子會增加到220萬戶,一般RC建築耐用年限約50~60年的情況下,代表屆時會有220萬戶退出供給,相對新屋在10年間只會增加110~140萬戶。現在都更推展不易難以跟上供給,房屋的供給實則是少於需求的。

 

未來10年的房屋供給降低速度

 

因此少子化影響的不是房價,而是坪數需求的降低,能看到建商也隨之每年規劃房坪都有持續的修正。

 

兩房熱賣 四房幾乎退出新案市場

 

樂居專業版「新案房坪規劃」這個數據來觀察,2024年第一季的28萬戶新推案,建商推案規劃最多的是25-28坪的正兩房,約佔了4.8萬戶。21-24坪的小兩房以及37-40坪的小三房次之。這三種坪數規劃的房子大概就佔了市場一半以上的量。這個資料也可以用年資料來看,變化會更明顯。

 

樂居專業版畫面

 

將數據統整後觀察,2014年,當時推案的主流是三房,戶數占比是45%;其次是兩房的22%,與四房的21%。但隨著市場需求的變化,建商在推案時也開始做出調整,三房一直很穩定,但兩房的比例逐漸上升,四房的比例開始下降,2023年的時候,兩房的比例已經上升到約39%,但四房只剩7%。

 

2014-2023 全台新建案房坪變化

 

10年前後的三房,坪數有相當大差異

 

在10年前,市場的主流是50坪以上的超大三房。會買新屋的,通常是經濟能力較好的族群,要住新房子,都希望室內空間比現在住的更寬闊一點,比中古屋的房間更大的三房,是比較符合需求的。但時間來到2023年,因為房價大漲,大部分人無法負擔較高的總價降低空間的需求,想住新房就要有室內空間縮水的心理準備。市場推案的主流已轉變成37坪以下的三房,實質上都是所謂的2+1房,40坪以下的三房占比超過75%。

 

全台 三房新案坪數區間比例

 

房型坪數的縮小,帶來最大的問題是什麼?

 

兩房熱賣,四房幾乎退出新案市場,這個是少子化生育率降低的結果。但房屋單價拉高,在所得追不上的情況下,為了維持總價,只好讓室內空間極小化,但這種住起來沒有這麼舒服的空間,大家不但沒有猶豫,還搶著買,這是甚麼原因?未來會產生什麼問題呢?

 

請切記:預售好賣不等於成屋好賣

 

在預售階段,只要總價對了,就算不好的平面也賣得出去。一間1500萬含車位的兩房,只要拿出30萬就可以先訂一間,之後的頭期款分三年慢慢付。買方是用金融商品的角度來看,只要相信未來周圍的推案會出現更高的價格就可以。

 

不過當買進來轉為成屋,想要轉賣時,所有的問題都會出現。買方需要一次付清至少300萬以上,但能一次拿300萬的買方,數量會少很多。買預售屋的時候,是在有品味的接待中心,吃著餐點,看漂亮的3D圖和樣品屋。但角色轉換,你自己賣的時候,買方會看到的是沒有採光的客廳、床鋪壓梁、過小的房間、儲物空間不足、沒地方曬衣服......等等的問題。

 

也就是說,現在熱賣的預售屋只要轉為成屋,熱度就會立刻降低!

 

一切將在8年後見真章?!

 

如同前述兩房成為趨勢主流, 這代表兩房需求持續存在。只是要注意現在預售屋購買兩房出來的價格,通常已經反應未來的價值,三年的施工期,加上成屋後受房地合一稅五年的閉鎖期,這中間的八年可能會是相當美好的。

 

直到八年後想轉賣時,當初購買預售屋的價格與自己能售出的價格會有所差異。房子如果購買後是自住或持續的出租,問題可能不大,不過在此時美國債券利率都有不錯的表現,要如何選擇就取決於每個人的想法了。