【區域房市】新竹哪裡還適合買？三大新星重劃區：明新、田新、王爺壟該選誰？

這五年房價漲最多的區域是哪裡呢？答案就是新竹，平均漲了96%。漲這麼多，新竹還可以買嗎？如果想要買外圍的重劃區，選誰比較好？今天一次告訴你！

新竹核心區房價漲幅太快？市場供給不足？

這幾年新竹核心區的房價，如同火箭般上漲，兩年前高鐵特區的寶佳奇磊成交突破70萬/坪，震驚全市場。但轉眼間，現在高鐵特區的新案浩瀚寬郁，已經有80萬/坪以上的成交。縣三重劃區的富宇森之樹，最高成交價也來到79萬/坪。

新竹的房價持續上漲有兩個原因，一是原本被低估的房價，例如2019年以前台北的所得、高雄的房價，現在算是校正回歸。另外一個原因，則是主要重劃區開發完成，供給過於稀少，但就業人口與需求持續的湧入所造成。

新竹還有哪些區域可以選？

核心區的機能固然不錯，但之前沒進場的話，目前的負擔會比較高。現階段可以優先觀察外圍區，包括竹科的北面：新豐、湖口、新埔。東面的芎林、竹東；南面的香山、寶山、竹南以及西側的南寮等。其中竹科北面的區域，是目前基期最低的，也是我們今天要介紹的區域。

新豐、湖口、新埔，大部分區域都是非都市計畫土地，如：工業地、一般農地之甲種建築用地、特定農業用、丁種建築用地...等，可能道路較為狹小、沒有天然瓦斯，甚至未來貸款成數不佳等問題。因此建議以重劃區的個案為主。新豐是明新重劃區、湖口是王爺壟重劃區、新埔則是田新重劃區。

這些區域與竹北相比，通勤竹科大約多10-20分鐘車程，但房價只有1/2，在性價比上的優勢相當明顯。

新豐的明新重劃區

明新重劃區從字面上就可以看出，是明新科大旁的自辦重劃區，行政區上雖然屬於新豐，但卻是三個重劃區中，與湖口工業區最近，消費與居住的客群也與湖口工業區最為密切。明新重劃區面積不大，約8公頃。

明新重劃區整體規劃以住宅為主，佔了約68%，受惠於明新科大和湖口工業區的工作人口，客群穩定。

由於重劃區不大，生活機能多數仰賴市區機能，步行可至康樂路，轉往新興路有許多連鎖店面如全聯、麥當勞、燦坤、超商、診所、聚集成連排的火車站生活圈。

不過此區最大的缺點在於，上下班的出入動線僅依靠康樂路與新興路口，出入容易堵塞，且區域街道的規畫較窄(以8米為主)，建築僅退縮2~5米，公園綠地配置不是在重劃區的中心而是邊緣，導致整個重劃區有擁擠的感覺。

此區有不少透天或者建案，是以租給學生族群及外籍移工為主，所以有很多隔套房收租的產品，因此鄰近車站商圈的生活機能雖然便利，但受限於規模，它的發展還是要看整個新豐火車站周圍的商圈，是否能再擴大或更上一層來決定。

目前在售的新案以25-28坪的2房、35-47坪的3房為主，平均價格約在33-38萬左右。除了新開案的「寶佳學知苑」，其餘個案銷售都已接近7-8成。

新埔的田新重劃區

田新重劃區緊鄰新埔鎮的舊市區南側，位於田新路以北，為長型帶狀重劃區。面積約26公頃，屬低密度住宅開發(容積率150%)，目前新埔鎮公所、消防局已經遷入重劃區內。區域內目前生活機能不強，需要靠北側的中正路商圈，有寶雅、全聯、連鎖超商及傳統市場，好在距離並不遠。

田新重劃區最大的優勢，在於交通動線。要進竹科，可以南下芎林再轉國道三號的寶山交流道，是三個重劃區中唯一可以避開塞車的國道一號。
 

田新重劃區最大的問題是重劃區的形狀，狹長且被切為兩處，即使發展完成也不容易結成市集，生活機能很難提升，整體的發展有限。

社區類型大樓及透天大約占一半，近期推案多集中在區域東側一帶，在線個案以18~28坪的2房、35~40坪的3房為主，近期成交價約34-40萬，去化也已接近7-8成。西側也即將有華廈案「八乙福德段」推出。

湖口的王爺壟重劃區

湖口火車站往南的區域就是王爺壟重劃區，面積約71公頃，屬低密度規劃，容積率低，以透天建築為主。

與明新是自辦重劃區和田新是區段徵收不同，王爺壟重劃區是公辦的重劃區，道路較寬(10米以上)，建築退縮的規定也較為嚴格(4.5~6米)，面積也是三者中最大的。生活機能上，以大型的連鎖商店為主，聚集於於中山路一段上，包含麥當勞、星巴克、寶雅、全聯及燦坤等。熱鬧程度略遜於與舊市區連結的明新重劃區，但勝在街廓、環境完整，規模較大,有較強的發展潛力。

區內公園綠地的比例有17.78%，是三個重劃區中比例最高，包含近年完工的王爺壟運動公園、公二到公五等大型公園五處。另外湖口高中的遷校工程預計在2025年10月完工，未來有機會帶來新的消費力，帶動周圍的街邊店成長。

王爺壟比較特別的是與國道一號的關係，距離國道一號的湖口交流道約5分鐘車程，透過國道可以快速的往來目的地，進出相當便利，但問題是湖口交流道往南，屬於塞車路段，早期客層較受限。

近兩年隨著竹北房價高漲，以及縣政府致力規劃解決塞車問題(如楊頭高架拓寬、經國大橋改善工程、捷運紫線等)，竹科的客戶比例已大幅提升，如指標案京耀明玥，就有不少竹科的客戶青睞。

重劃區新大樓，近幾個月的最新成交價約37萬，去化接近6~7成。今年還會有「益欣中義段」、「京耀二期」等案推出，其中「京耀二期」預計將會在9月開始銷售，大家可以留意相關的訊息。

值得注意的是，此區能蓋大樓的土地不多，以重劃區的外圍，以及中山路的商業區地塊為主，2~3房的大樓產品，在整體房價上來後，會有不錯的競爭力。
 

哪一區未來最有發展性？

三者通勤到竹科的時間差不多，發展各有特色：

明新重劃區生活機能最好，但重劃區過小且收租套房多。

田新重劃區進竹科不塞車，但生活機能發展受限。

王爺壟居住環境最為舒適，但短期仍受到國道1號塞車困擾。

不過以未來的整體發展來看，我的排序應該會是1.王爺壟重劃區 優於 2. 明新重劃區 優於 3. 田新重劃區。

主要的原因，在於『國道1號楊梅至頭份高架道路的拓寬工程』預計將於2026年開工，預計將能移轉中長程30%以上的交通量。有望解決塞車的問題。目前新竹核心區北面的重劃區，價格相對較低，主要原因也在於塞車較為嚴重所致。但這個工程未來如果完工後，北面的重劃區都有機會受惠，而以國道一號為主要進出路線的王爺壟重劃區，則會是最大的受惠者，客層的廣度會大幅提升。

原本的缺點消失後，較大的重劃區，不錯的生活機能、公園規劃多、區內道路較寬等規劃優勢，對於買方的吸引力將更為明顯。

為什麼王爺壟重劃區潛力最大？

從雙北的演進來看新竹，會發現核心區發展起來之後，外圍區域就會跟上，而政府也會逐漸把公共預算，挪往改善核心區與外圍區的交通連結。

像是大新竹的輕軌計畫，從竹北往新豐的黃線、往湖口的紫線、以及新埔的藍線延伸線，都是這樣的性質，因此外圍重劃區是一個在房價高漲後，可以期待的區域。