看屋筆記：台北市士林區璞真上善(個案+價格分析)
閱讀重點
璞真上善 位於外雙溪生活圈，區內有故宮博物院、雙溪河濱公園，還有劍南、永福兩山環繞，整體環境優美，是別墅生活圈。捷運及生活機能較為不便，不過往區外有士林夜市商圈、雨農晨間市場、可滿足基本需求。璞真上善千坪基地，面至善公園第一排，40-58坪的3房規劃，戶戶邊間，採光通風佳，讓我們來看看還有什麼特色吧！
璞真上善外觀示意圖
建案特色
1. 低密度、低建蔽率，高綠覆率
2. 環境優質，近至善公園
- 本案面四十米大道至善路一段，連結中山北路與仰德大道，成為由都會復返寧謐自然的重要道路。
- 周邊綠意環繞，至善公園千坪景觀，加上周邊的雙溪河濱公園、故宮博物院、士林官邸林園、原住民文化主題公園等，享有高綠覆質感環境。
- 擁有學區資源，有至善國中、衛理女中及東吳大學外雙溪校區。
3. 格局規劃佳，戶戶景觀，衛浴全開窗
- 各戶型都有永久棟距，戶戶邊間均有景觀，三面採光，光線充足通風良好。
- 純住規劃零店面、零地主戶，單層三併，居住環境優質。
- 每戶水區降板設計、全棟地震預警系統及地下室裝設除濕機。
- 德國iF設計獎，建築師李文勝設計。
璞真上善格局分析
璞真上善1層平面圖
1. 本案為A/B兩棟規劃，基地1109坪，地上10、11層，地下3層規劃。包含37戶住宅。坪數規劃40-58的3房及35坪3房，一層各3戶及4戶2電梯，皆有到地下室。因為地形關係，行人和車道進出入口在B1。
2. 車位共計85個，全坡道平面（有充電設備）。
3.公設比：34.7％，公設大多聚集一樓，一樓接待大廳挑高約7.6米，還有多功能交誼廳、會議室、閱覽室、廚藝教室、健身房及瑜珈教室等。
4. 建材配備部分，廚房搭配Ballerina廚具，林內瓦斯爐、抽油煙機，Electrolux洗碗機。衛浴部分包含hansgrohe五金、Kohler面盆、TOTO全自動馬桶(次衛為Kohler單體馬桶)。規劃8+8+6mm玻璃，門鎖採Waferlock三合一電子鎖等配備，整體建材搭配用心。
璞真上善標準層平面圖
5.本案戶戶邊間，三面採光通風採光佳。全棟瓦斯規劃可開火，滿足不同生活需求。衛浴皆開窗，通風採光良好。
- 黃色區域-A1/A2規劃58坪3房3衛，先以A1說明。
格局方正，三面採光。入口玄關左側有鞋櫃空間，餐廳空間寬敞可擺6人餐桌，客廳採光良好。客廳相鄰房間可根據需求彈性規劃成書房。封閉式廚房有預留冰箱空間，雙口瓦斯可開火，廚房連接後工作陽台，方便油煙排出，動線通風良好。三間衛浴皆開窗通風不潮濕，主衛衛浴為四件式規劃。三間臥室皆有採光，空間寬敞可擺雙人床，主臥外有陽台空間，且有獨立衣櫃空間。 - A2為鏡面格局，僅玄關大小及休閒陽台位置稍有不同。
- 綠色區域-B1/B2規劃55坪3房2衛，B2為鏡面格局，以B1說明。
進門側面有整排鞋櫃空間規劃，餐廳空間寬敞可擺6人餐桌或規劃出中島空間，廚房開放式規劃有預留冰箱空間，外接陽台方便油煙排出。客廳面寬大採光良好，客廳相鄰房間可根據需求彈性規劃成書房。三間臥室皆有通風採光，空間寬敞可擺雙人床，主臥空間寬敞有整排衣櫃收納空間。主衛浴四件式規劃空間大。
- 紫色區域-A3規劃40坪3房2衛。
進門側面有鞋櫃空間規劃。客廳採光充足且有完整電視牆空間，餐廳可規劃6人圓桌。廚房封閉式規劃有預留冰箱空間，外接陽台方便油煙排出。三間臥室皆有通風採光，空間寬敞可擺雙人床。雙衛浴皆開窗通風不潮濕。
- 藍色區域-B3/B5規劃43坪3房2衛，B5為鏡面格局，先以B3說明。
進門側面有鞋櫃空間規劃。客廳有完整電視牆空間，餐廳可規劃6人長桌或中島空間。廚房封閉式規劃有預留冰箱空間，外接陽台方便油煙排出。三間臥室皆有通風採光，空間寬敞可擺雙人床、衣櫃及化妝桌。雙衛浴皆開窗通風不潮濕。
實價登錄分析
外雙溪生活圈因環境以自然景觀為主，區域推案稀少，目前僅璞真上善一案。因此將與鄰近的士林官邸生活圈的個案共同比較。
1. 外雙溪生活圈個案
璞真上善 預售屋。平均成交價111.71萬/坪。近一年無交易資訊。
2.士林官邸生活圈個案
東冠渥雲 預售屋。 平均成交價135.55萬/坪。 近一年無交易資訊。
碩樺藝樹 預售屋。平均成交價116萬/坪。近一年成交價119.12萬/坪。
士林官邸生活圈個案因優勢的地點及環境，區域個案一般規劃以中大坪數，碩樺藝樹與東冠渥雲的與坪數規劃與本案相當。碩樺藝樹與本案價格相近，而東冠渥雲地點與本案相比近捷運站及市區，挑戰區域高價，平均成交價135.55萬/坪。。外雙溪生活圈因環境幽靜距離市區較遠，生活機能較弱，個案單價也較士林官邸特區低。近期區域推案僅本案璞真上善，因千坪基地規劃、建設公司品牌及整體規劃，開價符合區域行情。
璞真上善評價
外雙溪生活圈擁有自然景觀、名勝古蹟及觀光勝地，地段環境清幽。璞真上善位於四十米大道至善大道，面至善公園千坪美景，高綠覆綠環境。本案擁有高知名建商及建築師品牌，加上戶戶景觀，衛浴全開窗的優質格局規劃。在士林一帶尋找景觀房的朋友，不妨實際走訪看看璞真上善喔！