看屋筆記：桃園市楊梅區柚品園(個案+價格分析)

柚品園位於埔心生活圈，埔心以埔心車站為市中心，以埔心牧場聞名，外圍鄰近幼獅工業區、龍潭科學園區，知名大企業更是不勝枚舉，是就業人口相當多的經濟重鎮，交通方面除了台鐵外，距離國道一號也相當近，教育及醫療資源更也是不在話下，今天要介紹的柚品園，是鄰近埔心商圈的單純住宅區，就讓我們一起來看看還有什麼其他特色吧！

柚品園外觀示意圖

建案特色

1.正面公園 視野遼闊 

面約2公頃三民公園和頭重溪柚子公園，除了享永久棟距的遼闊視野外，公園內設施豐富，公園內還有休閒步道、季節植栽及1,100平方公尺的有遮蔽的活動空間，可是說是全齡化的友善大型公園。

2.一層兩戶 三面採光

本案採一幢兩棟建築規劃，單棟一層兩戶，各戶均有三面採光優勢，再加上室內格局方正，房廳皆能有自然通風和採光，非常不錯的好格局。

3.公設豐富 裝潢溫暖

全棟零店面，一樓規劃豐富公設，有健身房、會議室、閱覽室、交誼廳、瑜珈教室、媽媽教室，並以日式木紋材料作為公共設施的裝修風格，顯得格外溫暖自然。

柚品園格局分析

1. 柚品園基地面積482坪，分為A、B兩棟，為地上11層、地下2層建築，共規劃40戶住家，47個坡道平面車位。

2. 一樓規劃公設，有大廳、健身房、會議室、閱覽室、交誼廳、瑜珈教室、媽媽教室，頂樓有空中花園，公設比約33.7%。A、B棟標準層皆為一層兩戶，共用一部電梯，梯戶比佳，坪數規劃為43/58坪3房，另有頂樓挑高6米72坪樓中樓戶型。

3. 建材方面，採用冠軍系列磁磚，廚具配置林內三機、不鏽鋼無鉛龍頭，地面標配RSPC稻穀隔音地板，提升居住品質。

柚品園1F公設平面圖

柚品園標準層平面圖

4. 紅色區域(B1、B2、A1、A2)為43/58坪3房2廳2衛：

• 邊間三面採光，全室房廳皆有自然採光。
• 雙衛皆有開窗，58坪房型有配置四件式衛浴設備。
• 室內房間皆可放置雙人床，且空間寬大充足。
• 前後雙陽台，功能性十足的配置。
• 58坪房型可將客廳空間額外規劃1間書房或和室。

實價登錄分析

柚品園位於埔心生活圈，埔心生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$33.50萬/坪埔心生活圈較一年前0.00%(屋齡0-5年)

1.埔心生活圈周邊個案行情

柚品園 屋齡1年。平均成交價32.83萬/坪。近一年無交易資訊。

寶欣上漾 屋齡2年。平均成交價27.98萬/坪。近一年成交價29.13萬/坪。

文生璞芯 屋齡2年。平均成交價27.03萬/坪。近一年無交易資訊。

埔心生活圈周邊個案

2.另一個鄰近的生活圈為楊梅市區，同樣也有國道及火車站的優勢，生活機能也與埔心差異不大，整體發展相當。

宜城水秀 屋齡2年。平均成交價23.72萬/坪。近一年無交易資訊。

布拉格築巢園地 屋齡2年。平均成交價31.21萬/坪。近一年無交易資訊。

君邑莫內 預售屋。平均成交價30.62萬/坪。近一年無交易資訊。

楊梅市區周邊個案

3.埔心生活圈與楊梅市區無論是商圈機能、醫療資源、就業機會、交通優勢及學區配置都是不相伯仲，平均房價方面則是楊梅市區高於埔心生活圈，主要原因為近年楊梅市區推案量較少，產品稀缺導致買盤拉升價格的現象，房價站上3字頭。柚品園是兩個生活圈為數不多中大坪數的大樓產品，單價開價略高於其他大樓產品。

柚品園評價

埔心生活圈為中等密度住宅區，除容積率較高的商業區外，區域大樓多以中小坪數規劃為主，柚品園是埔心區域少見位於住宅區規劃的中大坪數大樓產品，適當的填補中小坪數與透天產品中間的空缺，既享有低密度住宅的優質環境及社區管理，總價負擔也低於透天產品，在楊梅埔心一帶找房的朋友，不妨實際走訪看看柚品園哦！