高空屋率為什麼房價不跌？待售量的觀察會更精確| 樂居專業版

2023年上半年全台空屋率9.3％，全國空屋量高達85萬，是歷史第三高。
台灣空屋很多，賣壓沉重，真的是這樣嗎？

今天詳細分析空屋率和市場賣壓的關係，先講三個重點：

＊空屋率高不等於市場賣壓高
＊賣壓請看二手市場待售量或二手市場委售比
＊空屋率落後市場半年

空屋率高不等於市場賣壓高

空屋又稱為低度用電住宅，內政部用每年5月和6月、11和12月，平均用電度數小於等於60度的住宅，就視為空屋。

市場上常看的空屋率，則是用 空屋/總戶數 計算得到。2023年上半年全台有85萬戶空屋，空屋率是9.33%。

就細項拆解：主要是老屋和尚未入住的新屋所構成，30年以上的佔36.8%，5年以下的佔19.9%。

每年新成屋交屋約11萬戶，而新成屋交屋不一定會馬上進去住，可能會有交屋後等裝潢，或是準備搬家到期間，剛好在5、6月或11、12月就會被視為空屋。
 

也就是說，空屋裡面有大部分是一般民眾不喜歡住的老屋、以及交屋裝潢還沒住的新房，當然也還會有置產不出租的房子。


就縣市行政區來看：空屋率超過20%的縣市，大多是舊市區和偏鄉，這些本來就不是民眾喜歡居住的區域。人口將持續流出，空屋會持續增加。

由以上的分析可以得到，空屋多不等於賣壓重，並不是所有空置的房屋都會拿到市場上來賣，跟大家想像的空屋其實不同。
 

看賣壓 請觀察二手市場待售量

想知道市場賣壓，最直接的方式就是看市場上有多少房子丟出來賣。

樂居每天會更新市場上主要的賣屋平台，包含：591、信義房屋、永慶房屋等的銷售資訊做整合比對，將刊登在不同平台但(樓層、坪數及售價)相同的戶別的進行合併，計算出市場上實際的銷售數量。

以新北市三重的千江月社區為例，該社區有51個刊登出售，但是實際上只有4個銷售中的物件。

我們把全台社區的待售數據加起來，就可以得到全台灣現在有多少房子在賣，得到全台二手市場待售數據。
 

觀察最近五年的二手市場待售量，最高點是2020年5月的9. 2萬戶，當時是全球新冠肺炎剛發生，對於未來景氣悲觀，有不少屋主想賣房。但隨著全球央行印鈔票和降息救經濟，二手待售量快速下降，從9.2萬戶下降到2021年6月的7萬戶，降幅高達23.5%，這段期間房價大漲！

2022年下半年股市下跌，加上政府陸續推出各種打炒房政策，屋主對於未來房市不樂觀，二手待售量持續攀升到2023年7月的10.3萬戶，創歷史新高，這段期間，成交量低迷，房價鬆動。

隨著8月新青安的推出，二手待售量快速下降，4月最新數據已經降到7.4萬戶，降幅29%，低於平均 8.3萬戶，顯示屋主惜售，賣壓不高。
 

空屋率落後市場半年

空屋率每半年統計一次，也就是會落後市場半年以上，所以無法拿來判斷最新房市的狀態。

空屋率 VS 二手市場委售比

我們拿空屋率和二手市場委售比兩個數值相互比較。
二手市場委售比是由（最新的二手市場待售量 / 總戶數 ）計算得來。
 

1.整體的走勢上，空屋率和二手市場委售比長期走勢是相同的。
2.從數值上看，空屋率大概是二手市場委售比率的三倍，其實市場上很多空屋沒有要賣。

如果你在今年1月看空屋率來解讀市場的話，目前空屋率最新數據只到2023年上半年（內政部2024年1月20日公布），由2022下半年的8.77%上升到9.33%，看起來空屋增加不少，賣壓沉重。
但若看到二手市場委售比，其實在2023年8月政府推出新青安後，市場開始反轉變熱，二手市場委售比明顯快速下滑。


所以你只看空屋率判斷賣壓，可能會得到跟現實完全相反的結論。
 

樂居專業版

樂居專業版在全台層級是可以免費查看的。



因房地產區域性很強，不同區域會有差別很大。樂居專業版（付費版）就可以查看細分縣市和區域的數據，獲得更有針對性的建議。

我們舉兩個不同行政區的案例給大家參考。

1.新北市林口區二手市場委售比
先看成熟重劃區的二手市場委售比。
過去林口是大家認為投資客很多，是賣壓沉重的區域。我們從二手市場委售比可以看到，2017~2020年賣壓的確比較大。而隨著自住客進駐，重劃區發展越來越成熟，委售比明顯下滑，現在維持在2%的低檔。

2.台南市 安南區 九份子重劃區 二手市場委售比
再來看新興重劃區的二手市場委售比會有什麼差別。
台南安南區的九份子重劃區是新興重劃區，轉售的比例會比較高一點，所以二手市場委售比仍然維持在6-8%的高檔。

結論

但空屋率時間落後太多，不利判讀，個別區域的狀況也不一樣，建議用二手市場委售比或二手市場待售量來判斷賣壓，可以排除鄉間老屋造成的統計雜訊。


歡迎大家用樂居專業版來追蹤最新的市場情況！