看屋筆記：台北市北投區士科大院(個案+價格分析)

士科大院位於北投士林科技園區生活圈，為新洲美段首發個案，下樓就到4314坪的洲美公園，步行約5分鐘達親水河岸公園，享有水岸生活。士科大院規劃26-53坪，2-3房產品，四面臨路條件，以及近兩千坪基地面積，為線上最大基地開發新案，並攜手呂建勳建築師、吳書原景觀建築師、HBA空間設計團隊、日本大林組共同打造水岸地標。就讓我們來看看還有哪些特色吧！

【士科大院】建築外觀3D透視示意圖

建案特色

1. 北投士林科技園區內，最大基地開發新案。

• 基地面積約1,929坪，稀有四面臨路街廓開發。
• 低建蔽率，基地完整退縮，住家可保有一定採光棟距。

2. 線上新案，稀有水岸生活優勢。

• 步行約5分鐘達親水河岸公園，為線上個案最近水岸優勢
• 新洲美段區域，首發指標個案。

3. 區域相對頂級，國際級建材標配

• Noblessa廚具設計，德國知名品牌。
• Grohe五金龍頭，高品質淋浴設備。
• YKK氣密窗+Poll-tex紗窗，LOW-E玻璃搭配防霾紗窗，有效隔熱防霾。
• HITACHI全熱交換器，保持空氣對流，隔絕PM2.5。
• 德國Weber制音墊：降低樓層間噪音，擁寧靜居住環境。
• Yaffle全屋淨水：濾除水中有害的雜質與重金屬。

士科大院格局分析

1. 士科大院規劃1幢2棟，樓高為22層，地下5層，住家250戶，店面6戶之產品。

2. 基地面積約1929坪，四面臨路。基地位於公園首排，須留意公園內有寺廟。汽車出入口位於承善街上，平面式車位348個。

3. 公設比約34~35%，公共設施規劃接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、游泳池、兒童遊戲區、信箱區、曬被區、茶室。

士科大院3-21F標準層(A、B棟)

4. 士科大院分為A、B兩棟，兩棟為鏡射規劃，一層6戶搭配三部電梯，梯廳開窗採光；樑柱多數外推，冷氣室外機放置於專屬位置，空間坪效佳；戶戶皆擁前後陽台。士科大院共規劃三種房型，分別為黃色的2房、藍色的3房與紅色3+1房。這邊僅以A棟平面圖來分析。

• 黃色部分(A2/A6戶)，約26坪，2房規劃
  • 一進門為客餐廳空間，無玄關設計，鞋櫃空間稍嫌不足。
  • 客餐廳空間連通寬敞，可規劃具空間感之開放式廚房。
  • 無走道規劃，空間坪效佳。
  • 2房雙衛浴規劃，減少衛浴等候時間。
• 藍色部分(A3/A5戶)，約40-44坪，3房規劃
  • 邊間格局，採光通風佳。
  • 一進門擁大玄關落塵區，可規劃鞋櫃空間。
  • 客餐廳空間連通寬敞，為標準公私領域分明。
  • 廚房為獨立式，並連接工作陽台，為標準動線廚房。
  • 雙衛浴皆開窗，通風不潮溼。主臥擁四件式衛浴，滿足完整需求。
• 紅色部分(A1/A7戶)，約53坪，3+1房規劃
  • 邊間格局，採光通風佳。
  • +1房空間，可彈性規劃客房、書房等。
  • 一進門擁大玄關落塵區，可規劃鞋櫃空間。
  • 客餐廳空間連通寬敞，為標準公私領域分明。
  • 廚房為獨立式，擁雙排櫃，收納空間多。
  • 陽台空間大，方便曬衣洗衣。
  • 雙衛浴皆開窗，通風不潮溼。主臥四件式衛浴，擁獨立浴缸，滿足完整需求。

實價登錄分析

1. 北投士林科技園區

這邊以同為預售類似個案做比較。

士科大院預售屋。平均成交價106.61萬/坪。近一年成交價106.49萬/坪。

達麗河蘊預售屋。目前尚未有開價。

士科潤山預售屋。平均成交價115.25萬/坪。近一年成交價138.13萬/坪。

新潤潤心屋齡0年。平均成交價111.83萬/坪。近一年無交易資訊。

樸園璞開石預售屋。平均成交價117.97萬/坪。近一年成交價142.88萬/坪。

北士科區域行情，預售，近一年成交

2.  大直重劃區

因近期成交案件較少，這邊以屋齡0-10年，近水岸公園個案做比較。

首泰三悉磊若屋齡9年。平均成交價150.28萬/坪。近一年成交價149.2萬/坪。

首泰三悉風昀屋齡9年。平均成交價146.07萬/坪。近一年無交易資訊。

國美大真屋齡11年。平均成交價150.4萬/坪。近一年無交易資訊。

樂群二路30巷38弄華廈屋齡9年。平均成交價126.63萬/坪。近一年無交易資訊。

大直重劃區行情圖，屋齡0-10年，平均成交價

3. 大直重劃區發展已臻成熟，生活機能完善，居住環境佳，與北士科同享北市水岸生活條件，目前新古屋均價約150萬上下。士科大院為北士科新洲美段首案，擁國際團隊規劃，加上頂級建材配備，單價低於大直重劃區新古屋個案，具有價格上的優勢。以區域內相比，士科大院擁線上最大基地開發條件，稀有水岸生活，目前開價仍持平他案成交價。

士科大院評價

士科大院為北士科新洲美段首發，雖然初期生活機能尚未成形，但擁國際團隊規劃、相對頂級建材配備與北市最後水岸重劃優勢，目前仍具有單價上的優勢。隨著建設逐步發展，生活機能逐漸到位，有機會形塑居住環境佳的北市水岸生活。推薦給喜歡北士科的朋友參考看看。