韓國首爾房價崩盤？到底跌多少？全租房助漲助跌！
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去年許多媒體報導韓國首爾房價腰斬？真的有這麼嚴重嗎？為什麼會這樣？
今天我們帶大家來看看，韓國房地產大漲大跌的原因，以及台灣會跟韓國一樣嗎？
韓國房市簡介
先簡單介紹韓國的基本資料：
韓國面積約10萬平方公里，是台灣的2.8倍。
韓國總人口到2022年底為5162萬，台灣約2342萬，韓國人口是台灣的2.2倍。
有50%的人口集中在首爾首都圈（首爾、仁川、京畿道等），首都圈的面積大概佔韓國的12%，人口非常密集。
韓國和台灣一樣，都面臨少子化和老年化的趨勢。
首爾房價有多貴？
韓國房市型態跟台灣有一定的相似度，而平均所得比台灣高的南韓，首都首爾房價究竟有多貴？
南韓首爾特別市的房價跟台北市一樣貴，麻浦區類似台北的中正、中山區，新房單坪超過120萬，最貴的是在江南區，類似台北的信義區，一坪超過200萬。
我們以首爾市麻浦區孔德站附近的5年電梯大樓為例，它離地鐵走路3分鐘，19樓，權狀是25坪，公設比25%。市價約16億韓寰，大概是台幣3800萬，一坪單價152萬。
首爾市平均年薪109萬，台北市平均年收入70萬，就房價所得比來看，台北市和首爾市都是15點多倍。
首都市跟台北市房價一樣貴，一般民眾難以負擔。
韓國房價走勢
接下來我們來看韓國房價指數的長期走勢圖（資料來源：韓國統計局）韓國房價從2013-2021連續上漲九年，漲幅高達118% 。台灣從2016年到2023年漲幅53.4%，韓國漲幅是台灣的兩倍。在這期間韓國政府祭出20幾項打房政策，無法抑制房價上漲。
韓國房價從2021年10月見到高點後開始大跌，跌到2023年1月才止跌，下跌幅度高達24.4%。然後開始反彈7%，距離高點18.9%。
比較台灣和韓國最近十年房價漲幅：韓國高於台灣，首都圈房價指數最近十年上漲71.5%，信義房價指數最近十年上漲46.8%。
從跌幅來看，韓國下跌幅度也高於台灣。
過去韓國空頭市場房價2008年金融海嘯下跌14%反彈，2009年開始下跌3年，跌了15%。2022年的房價空頭，跌幅24%。
而台灣房市空頭在2008年和2014後兩年跌幅是7點多%。
結論：台灣的房價相對溫和，韓國房市波動非常大，最主要的原因就是全租房制度。
韓國全租制度，助漲也助跌
說到韓國房市，不能不提韓國的「全租制度」。跟台灣有土斯有財的觀念不同，在房價高昂的韓國，絕大多數的人居住的房子都是租來的！
韓國的租屋制度主要有三種：
全租：房客支付房價50~80%房價的押金給房東，過程中不用每月支付月租金。等合約到期（通常是兩年以上），房東將押金全數退還給租客。
月租：每個月支付租金。
混合型：支付一定比例的押金，每月再支付租金。
以影片一開始的孔德站價台幣3800萬的電梯大樓為例，有三種租金方式可以選擇：
1. 全租房押金約2490萬，押金佔房價比例約65%。
2. 押金支付950萬，每月租金4.7萬
3. 押金1186萬，每月租金3.8萬
這時有人會說，房客要付這麼多的押金，為什麼不自己買房就好？主要可能是有短期的租屋需求，未來可能會搬遷。
全租房通常是兩、三年的租房合約，並且銀行借錢是屬於短年期的貸款，而買房則是30年期以上的貸款，很多人是不想背負那麼長期的債務。
而房東拿到全租制度的押金之後，可以再拿去買更多房子來出租，不斷地放大槓桿。
以一間1000萬的房子來說，房東假設頭期款3成，房屋貸款7成，也就是花300萬的現金，取得一間房子。然後用全租制度拿到7成的押金，也就是拿到700萬元的押金，現金流一來一回就多了400萬。
房東再拿這400萬、用其他人的人頭去買一間1000萬的房子，然後用全租房模式再拿到更多的押金，極度放大槓桿取得更多房子。
但如果房東本身的資金斷鏈，例如股市大跌、房東股票慘賠，或者房貸利率大幅上升付不出貸款等等，房東就要開始大量賣房變現，就會出現房價大跌多殺多的負面循環。
也就是說，全租房制度會導致助漲助跌的結果，這也是為什麼韓國房市波動比台灣大很多的原因。
為什麼韓國房價會大跌？
韓國這次房價大跌，主要是因為「快速大幅升息」引起，韓國央行跟進美國聯準會的政策，基準利率由2021年8月開始上調，一年半的時間，從0.5%上升至3.5%，上升3%。台灣則是由1.125%升息至1.875%，升息幅度較小。
對比韓國股市和房價的歷史走勢圖可以看見，股市和房市的趨勢是一致，而股市通常領先經濟和房市，韓國股市在2021年6月見到高點，而房價高點出現在10月，股市領先房價4個月。
從韓國經驗來看，台灣會步上後塵嗎？
從韓國房市的經驗來看，政府打炒房、少子化並不會讓房價下跌。房價要大跌，通常是投機性的槓桿過高，當經濟出問題的時候，才會出現明顯的下跌。
也就是說，只要台灣經濟正向發展，房地產短期投機的槓桿降低，台灣不容易發生類似韓國房價大跌的狀況。