看屋筆記：桃園市大園區璟都艾美(個案+價格分析)

璟都艾美，位於近期討論度極高的房市熱區「客運園區」，屬於桃園航空城計畫範圍，除了近機場優勢，周邊有大園工業區等多元就業機會，且區內規劃多座公園、雙語學區，環境舒適，少見2字頭的價格也吸引許多首購族在此購屋。未來大園科技智慧園區、國二甲、大園體育園區等大型公共建設完工後，將持續帶動區域發展。璟都艾美 全案規劃2至3房，28至39坪，一起往下看更多介紹。

璟都艾美外觀示意圖 (示意圖僅供參考，實際以交屋現況為準)

建案特色

1. 區內道路規劃整齊，採純住宅規劃，環境舒適交通便捷

• 車程約3分鐘可抵達大園國中，4分鐘可抵達潮音國小(預定地)，皆為雙語學區。
• 區內有多座生態公園，其中車程約3分鐘可抵達的店仔埤生態公園，是客運園區第1座休閒遊憩埤塘與賞鳥秘境。
• 國二甲車程5分鐘、桃園機場車程10分鐘，還有台61線、國道1號等交通路段可利用。
• 鄰近大觀路主要商圈，日常採買也有全聯、大園市場等多元選擇。

2. 桃園稀少2字頭建案，且多項建設持續開發

• 位處航空城生活圈，國際人流、物流運籌及智慧科技產業進駐。
• 桃園少見2字頭房價，相比青埔、南崁等區域，價格上首購族較能夠入手。
• 大園工業區車程約6分鐘、觀音工業區車程約13分鐘，通勤就業便利。
• 未來將有大園智慧科學園區、大園體育園區鄧重要建設，持續帶動地方發展。

3. 璟都建設深耕桃園，建材用心。

• 陸續推出「璟都麗緻」、「璟都文華」、「璟都凱悅」等多個建案。
• 建材採用東和鋼鐵、鋼筋綁紮用SA續接器使整體結構更牢固。
• 使用防潮綠能環保石膏磚隔間。相較傳統輕隔間，能阻檔噪音至42-45分貝，隔音效果更好。
• 永久保修售後服務，即便過了保固期，一樣可以支付相關費用申請報修。

璟都艾美生活機能圖 (示意圖僅供參考，實際以交屋現況為準)

璟都艾美格局分析

一、基地三面鄰路，面積約875坪，規劃2棟地上15層、地下3層建築，共120戶住家，標準樓層規劃為2房(28至29坪)及3房(31至39坪)。

二、公設集中於一樓，公設比約33.89%，一層5戶配2部梯；共規劃145個車位，並且有預留充電線槽，車道由航科路進出。

三、建材：全棟德國BWT淨水系統、櫻花廚具、INAX衛浴、東隆四合一電子鎖、力霸5+5膠合玻璃氣密窗、Panasonic暖風機、冠軍SPC降噪地板。

三、綠色部分規劃為2房，A2(29.12坪)、B3(28.79坪)

• 皆為單面採光，客廳為間接採光，開放式明火廚房連通陽台，陽台為單一陽台。
• 主客衛浴皆為三件式，衛浴未開窗。
• 主臥室空間皆可放置雙人床，另有規劃冷氣室外機專屬位置。
• 空間還可依照居住需求規劃出2加1房，加一房的空間適合放單人床。
• 10F以下陽台有規劃緩降機注意電器擺放位置。
• 陽台面馬路，但寬敞中庭規劃住戶可以享有舒適棟距。

四、橘色部分規劃為3房，A1(39.32坪)、A3(39.32坪)、A5(36.27坪)、A6(36.28坪)、B1(33.31坪)、B2(39.62坪)、B5(35.98坪)、B6(31.36坪)

• A1、A3戶為雙面採光，前後陽台規劃。衛浴皆為三件式，其中主衛浴有開窗。半開放式廚房之後可以裝修為獨立廚房。工作陽台空間寬敞。有獨立玄關設計，可以規劃鞋櫃收納空間。
• A5、A6戶皆為雙面採光，前後陽台規劃。衛浴皆為三件式，其中主衛浴有開窗。半開放式廚房之後可以裝修為獨立廚房。
• B1、B6戶為雙面採光，單一陽台規劃，衛浴皆為三件式，其中主衛浴有開窗。B1戶為明火廚房煮菜不挑鍋具，B6戶為IH爐受熱均勻易清潔。
• B2、B5戶為雙面採光，前後陽台規劃，陽台空間寬敞。衛浴皆為三件式，其中主衛浴有開窗。工作陽台空間寬敞。有獨立玄關設計，可以規劃鞋櫃收納空間。B2戶半開放式廚房之後可以裝修為獨立廚房。

實價登錄分析

一、璟都艾美周邊預售案比較

1.璟都艾美 屋齡1年。平均成交價27.58萬/坪。近一年成交價27.97萬/坪。

2.龍築靜玥 屋齡1年。平均成交價30.68萬/坪。近一年成交價29.49萬/坪。

3.大耀首璽 預售屋。 平均成交價29.42萬/坪。近一年無交易資訊。

二、客運園區受惠航空城計畫，結合航空、物流、科技的新興重劃區，近幾年才陸續發展，區內有多座生態公園綠地，由於正處於發展階段，目前生活機能需仰賴大園市區，不過相較距離約10-15分鐘車程的青埔特區，擁相對親民的房價，成交價幾乎是一半的差距，且本身在聯外交通以及重大建設的發展上皆具有一定優勢。目前預售屋成交價大約落在2~3字頭，璟都艾美整體符合區域行情。

璟都艾美評價

璟都艾美擁有低總價的優勢，周邊為公園、學區居住環境舒適，搭配高規格建材及高坪效的格局，加上鄰近工業區通勤便利以及未來航空城計畫、大園智慧科技園區、大園體育園區、國二甲線等重大建設率續推動，推薦給近期有計畫在大園、青埔附近找房的首購族參考看看！