【區域房市】南科台積電受惠區該選誰？台南鹽行國中重劃區衝上40萬還可以買嗎？

買房想挑選台積電受惠區，現階段建議還是以台南南科為主，風險較低。但台南每個案子都在主打台積電，怎麼辨別哪些是真受惠？今天一起來看看！

台積電設廠影響房市

台積電是近兩年來影響房市最大的關鍵字，從高雄的楠梓、橋頭，到近期的嘉義太保、雲林虎尾，都相當熱門！

高雄橋頭「橋科大極」、達麗「未來市」、嘉義太保「Ai世界城」，平均的成交價，都站上33到35萬以上。

但要注意的是，這些區域台積電其實都還沒進駐，房價就已經先漲一波了。如果真的對台積電議題有興趣的話，其實可以先回頭來看台南的南科！

南科後續開發進度如何？

南科是一個持續發展，利多已實現的區域，風險與回收期都相對可控。

圖中藍框區域是南科工業園區特定區，正好在善化、安定、新市三個市區中間。裡面黑框的部分是科學園區一、二期，也就是台積電等半導體產業主要進駐的區域，而擴建的第三期在2023年 6月核定，預計2026年完成擴建工程。

在資源劃分上，黑框外圍規劃為科學園區的輔助區。A-G區為產業支援區，L-O區為生活服務區。
目前L、M區已開發完成，區域的新案「聯上APPLE」房價大約45萬/坪，「恆鵬陽光四季」最新的成交價也來到了38~40萬之間。

接下來，進度最快的是F、G區，規劃上來看也會是住宅區，目前預計2024年年底前完成土地點交，最快2025年會有建案推出。
而剩下的區域，預估會在2024年將啟動區段徵收程序。可作為設廠、商業服務、大型賣場商場及居住等使用。

南科受惠區域有哪些？

南科特定區與台積電擴廠，會是一個持續的進行式。

目前全台南的預售案場都主打台積電議題，但他真正的受惠區是哪裡呢?

我們可以從交通路線來辨識。
 

要進入南科特定區，主要就是兩條交通動線：國道一及北外環。

這兩條主幹沿線的重劃區，包含了特定區內的LM區、未來的FG區、新和、史博館、鹽行國中、大橋、平實、草湖寮、九份子、市政特區等等，都是有可能受惠的區域。

不過，特定區內的LM、FG區以及大橋重劃區短期內不會有新推案。

北外環的通車目前只到三期的台江大道，後半段的安南和安平的重劃區，交通紅利並未實現。

另外，市區旁的平實重劃區相對高價，屬於台南市區在地客會買的區域。這些可以用排除法跳過。

因此，從交通、相對位置與是否有推案來看，現階段想要找跟台積電一起飛的區域，應該會是新和、史博館以及鹽行國中這三個重劃區。
 

1.新和重劃區

新和重劃區就在南科特定區旁邊，指標個案的世界南科，近來的成交大約落在41-43萬/坪，A區的銷售已有8成，2023年的10~12月成交的戶數，分別是12、14、16戶。

差不多每兩天就會成交一戶，對於開案已經超過六個月的個案來說，銷售狀況算是不錯。
 

代表這個價格屬於區域是可接受的，而且需求強烈，目前A區已結案，B區將開始銷售。

不過新和重劃區最大的劣勢，在於區域較為狹小，重劃區舒適開闊的感覺不強，有許多零碎的小基地以透天形式開發，發展模板大概會像是新竹竹科門口的金山街，長期的發展會比較受限制。

2.史博館特區

史博館特區的特色是屬於低密度開發，以透天為主。

區域唯一的大樓建案南科悅揚，是一個超過1400戶的大型個案，以兩房為主的規劃。目前銷售約4成，近一年成交價落在37萬。

此區最大的問題在於生活機能較差，且沒有學校，小孩就學會是一個比較大的問題。

3.鹽行國中重劃區

鹽行國中重劃區為永康門牌，直上國道1號和北外環都相當便利，此區最大的優勢就是交通和學區。

房子都還沒蓋起來，但已經有完工營運中的「永康轉運站」臨時站  和「鹽行國中」。

重劃區詳細的介紹，可以參考一年前拍的重劃區介紹影片。

區域內的推案，除了已經推出的首案「遠雄綠禾」外，在2024年至少有

「遠雄山禾」、「勝美AI」、「國泰案」、「櫻花案」、「沅陞案」、「春福案」、「恆鵬案」等7個個案推出。

不過，也有另一派不看好鹽行國中重劃區。價格接近台南市區、推案量大，未來拋售賣壓不小等等。
 

我們可以用實際銷售速度和建案規劃來觀察

1.遠雄綠禾是鹽行國中重劃區第一案，也是目前唯一有銷售數據的個案。15層樓高，一層六戶，2房只佔了約兩成多，接近八成是以35、38坪的3房。
 

從房型規劃來看，投資型客戶的占比會偏低，如果以平均成交價40.5萬/坪，再加一個車位，35坪的總價至少會超過1600萬以上。

對比以投資型產品為主的南科悅揚，會把總價控制在 900-1200萬之間，購買的客層上就會有很大的差異。

鹽行國中重劃區的購屋者從哪裡來？

我們實際訪問遠雄綠禾的銷售案場，外縣市購屋者占比約1/3，台南市的購屋者，以永康、安南、新市為主，購買客層大約有超過7成是跟南科工作有關，有不少是買或租在大橋重劃區，因為塞車問題想更換住家的區域。

從鹽行國中重劃區的坪數規劃看購屋者屬性

遠雄的第一案綠禾在拿到銷售回饋之後、2024預計推出的第二案山禾，不但沒有縮小坪數，反而主力是從35、38坪提升到42坪的規劃。因此，從這樣的調整來看，買鹽行國中重劃區的客層，可能是更偏向自住屬性，或者財力較高的一群。

從個案銷售速度看鹽行國中重劃區的價格接受度

區內遠雄綠禾2023年1月開案，統計至2024年1月，實價登錄筆數達201戶，銷售率超過八成，八戶的店面全部銷售一空，平均每月銷售15.5戶，也差不多是每兩天成交一戶，速度相當快。

價格方面，八樓以上幾乎都站上40萬/坪以上，整體價格隨著時間往上走。比較特別的是一般的個案通常是越小坪數的單價越高，但綠禾反而是三房的單價較高。

因此從買方的坪數及用途可以大致看出，有家庭的自住型產品反而是銷售主力。如果後續的個案也都是如此的話，鹽行國中重劃區未來有機會繼LM的蓮潭里後，成為另一個新興富人區聚集地。

另外，對於鹽行國中重劃區推案量較大的質疑，我們估算7個新推案總戶數，大約是 1500戶左右，其實和史博館南科悅揚一個案子1400戶差不多。

如果對比台南一年可以賣出去的預售屋，從2019年起，最少是5400戶，最多可以達到1萬戶以上，這樣的推案量，應該都還在市場可消化的範圍內。

因此不論從市場的銷售速度、能夠接受的量體以及產品規劃，鹽行國中重劃區大概率的會往正向發展。

推薦鹽行國中重劃區原因

台南買房，請謹記：台積電、國1、北外環，三個要素至少要符合一件。

而目前與台積電最相關的三個重劃區（新和、史博館與鹽行）都不錯的，但如果一定要排序的話，我個人排序會是：

1. 鹽行國中 → 2. 新和 → 3. 史博館

三者在交通上都具有優勢，但差別會在重劃區域規劃、生活機能和學區優勢上。

新和和鹽行國中都較為靠近舊有市區，購物與就學比較沒問題，史博館則較為獨立，且本身以透天為主，要發展出自身的機能不是這麼容易。

而鹽行國中重劃區相對於新和重劃區的發展規模較為足夠，所在的位置更靠近永康市區與台南市區，發展後期有機會吸引市區的客戶。加上以自住角度來看，學區優勢會對於有家庭的自住客群較合適，客層的質感，與未來的生活機能也較容易發展。現階段可以優先看此區的個案。