看屋筆記：台北市士林區中山北美 (個案+價格分析)

高綠覆率的士林官邸特區具有獨特的人文底蘊及休閒遊憩的環境，加上中山北路「百年官道」的歷史意涵，是台北市非常獨特的低密度開發區。近幾年政府啟動「士林再生計畫」引導再生新士林，包括公辦都更計畫、台北表演藝術中心、台北科學藝術園區、北投士林科技園區、T16至18智慧健康生活應用示範基地等重大建設，區域再受矚目。中山北美位於中山北路五段的靜巷內，附近生活機能齊全，且對外交通道路便利，往來天母、北投、台北城區等區域都很方便。本案為23/35坪的2-3房規劃，戶戶邊間，皆有極佳的採光通風條件，一起看看中山北美還有甚麼特色吧！

中山北美 外觀3D示意圖

建案特色

1. 區域重大建設多，未來發展性強

• 士林官邸周邊商辦聚落，且有多項重大建設定案，包含台北市首座士林站TOD案、萬寶紡織青創基地，士林紙廠開發案、新光紡織開發案、陽明戲院重建案、華榮市場改建、新光醫院園區擴建等建設議題，發展潛力大。
• 交通規劃除了有捷運紅線之外，還有環狀線北環段，將沿中正路通往大直，可望解決內科上下班交通壅塞問題。

2. 地段優，交通及生活機能完善

• 本案擁有中山北路百年官道門牌，距離士林捷運站約650公尺，走路約8分鐘左右，未來還將有環狀線北環段，可串聯內湖到三重。
• 周邊綠意環繞，包含士林官邸林園、福林公園、志成公園、雙溪河濱公園等，且散步就能抵達。綠地面積達34公頃，更勝於大安森林公園，輕鬆享有高綠覆質感環境。
• 生活機能完善，涵蓋中山北路五段、中正路、享有士林捷運商圈、天母SOGO、大葉高島屋、歐洲學校、美國學校、日僑學校，醫療機能更有陽明醫院、新光醫院等四大醫學中心。走路約3分鐘可達全聯，走路約7分鐘左右則有華榮市場。
• 步行3分鐘即到福林國小，擁有學區資源。

3. 格局規劃佳，光線充足通風良好

• 一層四戶皆邊間，三房35坪有三面大面積採光、兩房稀有23坪雙面採光，且廁所皆開窗。全棟瓦斯，可開伙，滿足退休及小家庭居住需求。個案有申請綠建築以及智慧建築銀級標章，提升居住品質。

中山北美格局分析

中山北美一樓平面圖

1. 本案為獨棟規劃，基地181坪，地上10層，地下3層，包含37戶住宅。坪數規劃23的2房及35坪3房，一層4戶配置一部電梯。

2. 車位共計22個，皆規劃升降平面，預留電動車充電電源佈線空間。

3.公設一樓規劃物業櫃檯，接待大廳，多功能交誼廳及後花園，頂樓規劃空中花園及曬被區。還設計二進式門廳，提升產品整體質感。

4. 建材配備部分，廚房搭配林內、美國杜邦人造石檯面、德國Bosch洗碗機、日本Panasonic廚具、BWT前置雜質反洗過濾器，窗戶部分為日本YKK氣密窗。衛浴部分包含TOTO全自動馬桶、Duravit面盆及hansgrohe五金龍頭。地板採用太格木地板、dormakaba電子鎖等配備，整體建材搭配用心。

中山北美標準層平面圖

5.本案戶戶邊間通風採光佳，且規劃南北向，不會有西曬問題。全棟瓦斯規劃可開火，滿足不同生活需求。冷氣外機皆規劃專屬位置及護欄，不佔工作陽台的使用空間又提供了安全防護。

• 黃色區域-A1規劃35坪3房2衛。
  格局方正，三面採光。入口玄關左側有鞋櫃空間，餐廳空間寬敞可擺6人餐桌，客廳有低台度窗戶，採光良好。開放式廚房有預留冰箱空間，雙口瓦斯可開火，廚房連接後陽台，方便油煙排出，動線通風良好。雙衛浴皆開窗通風不潮濕。三間臥室皆有採光，兩間次臥空間較小只能擺單人床。一間次臥外有冷氣主機放置，可節約陽台空間。與客廳相鄰房間可根據需求彈性規劃成書房。

• 灰色區域-A2/3/5規劃23坪2房1衛，先以A2說明。
  進門側面有鞋櫃空間規劃。客廳有完整電視牆空間，餐廳可規劃4人桌。廚房開放式規劃有預留冰箱空間，外接陽台方便油煙排出。兩間臥室皆有通風採光，主臥空間寬敞有衣櫃收納空間。衛浴四件式規劃且有開窗，利於通風採光。
• A3/5為鏡面格局，格局方正，玄關空間大，可規劃充足的收納空間。

實價登錄分析

1. 士林官邸生活圈個案
中山北美 預售屋。平均成交價116.12萬/坪。近一年無交易資訊。

東冠渥雲 預售屋。 平均成交價135.55萬/坪。 近一年無交易資訊。

士林官邸生活圈個案

2. 士林區生活圈個案

士林竣屋齡1年。平均成交價110萬/坪。近一年無交易資訊。
 

士林區生活圈個案

士林官邸生活圈個案因優勢的地點及環境，區域個案一般規劃以中大坪數，因此區域可與本案比較個案稀少。東冠渥雲基地面積與坪數規劃與本案相當，因建設公司及建築師知名，挑戰區域高價，平均成交價135.55萬/坪。本案與東冠渥雲相比有價格優勢。而士林區生活圈交通、生活、商業、觀光機能皆發達，有捷運劍潭、士林站及正在開發的環狀線北環段，以及士林夜市、華榮市場、兒童新樂園、國立科教館、台北表演藝術中心等等，還有新光醫院的醫療資源。因此區域客群較年輕，但因環境較雜，個案單價也較士林官邸特區低。近期區域新推案少，近士林站僅士林竣一案有成交數據。士林竣坪數規劃較大，近一年無交易資訊。本案與士林竣相比有門牌及地點優勢，開價符合區域行情。

中山北美評價

士林官邸特區環境優美且有歷史文化底蘊，地段優質。中山北美位於中山北路北側，周邊生活及交通機能便利、環境宜居，重大建設林立，具發展前景。格局規劃用心，戶戶邊間、三面採光與衛浴全開窗等。若是對士林區的建案有興趣的民眾，可以參考看看中山北美的規劃！