為何房貸負擔率創新高，房貸違約率卻創新低？

全台房貸負擔率42.25%，代表收入有4成拿去付房貸。甚至台北市、新北市、台中市，這三個縣市房貸負擔超過五成，收入有一半拿去繳房貸。房貸負擔越來越重，一般來說，貸款違約率應該會升高，但是實際上卻是創歷史新低，聽起來好像不太合理。

房貸負擔率公式暗藏玄機

房貸負擔率：中位數 住宅價格的貸款月攤還金額 / 中位數 月家戶可支配所得

分子越大，也就是住宅價格和貸款月攤還額越大，房貸負擔率就會高，呈現正向關係。

分母越大，也就是，月家戶可支配所得越高，房貸負擔率就越小，呈現反向關係。

根據政府的認定，房貸負擔率：

<30%表示：可合理負擔

30%～<40%表示：負擔能力略低

40～50%表示：負擔能力偏低

≧50%表示：負擔能力過低

這樣的劃分有點複雜，我們就把它簡化。

一般來說，家庭房貸負擔，要低於家庭所得的1/3，是能合理負擔的狀態，

我們把40%以下作為尚可負擔房貸的標準。

40%以上就很難負擔。

房貸負擔率創新高、違約率創新低

接下來我們來回顧房貸負擔率的歷史走勢

房貸負擔率在2009年Q1來到25.94%，全台房貸處於可合理負擔的範圍。

2011年Q1突破30%，2013年創新高來到37.85%，還尚可負擔房貸。

2020年疫情，因為全球政府印鈔票，房價開始飆升，2022年Q3房貸負擔率開始超過40%，以政府的標準，民眾很難負擔房貸

再比對房貸違約率

房貸違約率：

2007年Q3和2008年Q1最高1.6%，金融海嘯期間房貸違約率並沒有上升，雖然經濟不好，台灣民眾還是很重視信用，還繳得起房貸。

後續違約率長期下滑，到2023年Q1的0.06%創下歷史新低，每一萬人只有6個人違約，顯示民眾繳款能力良好。

看到這邊，大家可能會有一個疑問？房貸負擔越來越重，為什麼違約率卻創歷史新低？

房貸負擔率算法不符合現況！

公式裡面的房價和月家戶可支配所得都是大環境決定，而貸款本利月攤還金額則是政府政策可以引導變動的地方，例如貸款年限由20年增加到30年，本利月攤還金額就會下降。

而內政部所在計算房貸負擔率的統計公式，數據是用20年期本利均等攤還方式，貸款成數為7成，來計算每月應償還本利。

這個統計方法，在十幾年前還算合理，可以反映當時的實際情況。但是現在貸款條件已經改變，無法真實反映現況，現在大多以30年期貸款八成為主，甚至新青安是40年期貸款八成。

接下來我們用最新的貸款條件重新計算：

一千萬的房子，假設貸款七成，二十年本利平均攤還，一個月要付款35611元。

目前的主流是，八成貸款，三十年本利平均攤還，一個月要支付29810元，比35611元下降16.3%。

換算成全台的房貸負擔率來看，會從42.5％，降到35.4%，民眾從很難負擔房貸，變成尚可負擔房貸。

如果是採取新青安貸款的話，八成貸款，四十年本利平均攤還，一個月要支付24479元，比35611元下降31.3%。

換算全台的房貸負擔率，則會下降到29%，落在可合理負擔的區間。

重新計算七都房貸負擔率

按照傳統的算法，臺北市、新北市、臺中市、臺南市超過40%，新竹縣市、高雄市、桃園市尚可負擔。

如果用三十年貸款八成的貸款條件，房貸負擔率桃園市小於30，屬於可合理負擔的區間，台南市、新竹縣市、高雄市、桃園市，小於40，尚可負擔房貸。

如果用新青安貸款40年來看，七都有4都降到30以下：台南市、新竹縣市、高雄市、桃園市。新北市和台中市尚可負擔。

用這三種方式計算，台北市房價還是都難以負擔。

整體來看，雖然房價偏高，但透過貸款方式調整，還是有一些縣市是屬於尚可負擔的範圍。