看屋筆記：高雄市三民區陽明第一廳(個案+價格分析)
閱讀重點
陽明學區是許多高雄家長心中的理想學區之一，因此不少家長為了自己的子女就讀該學區，選擇該區置產，而且學區周邊還有陽明商圈、文山特區等精華地段加持，加上近九如交流道的利多，齊聚學區、商圈和交通的生活圈。這次要介紹的是陽明第一廳步行到陽明國中僅需1分鐘，規劃約26~52坪/2~4房，接下來就大家來看看陽明第一廳甚麼特色吧！
建案外觀圖
建案特色
- 校園第一排永久棟距的採光表現：
基地位在陽明國中第一排且附近透天建物較多，較無遮蔽物，建案樓15高樓，多數房型擁有雙面採光，中高樓層整體採光通風表現佳外，面學校房型有永久棟距。
- 生活機能便利性高：
建案位於陽明路上，最大的特色是步行5分內可以到達陽明國中，車程10分內可以到陽明商圈、文山特區等。交通方面，10分鐘可以上國道1號九如交流道。
- 戶戶邊間雙面採光、優異梯戶比：
建案規畫每戶都有雙面採光的條件，而且每層4戶併2梯，以現代大樓來說，是少見的宜居梯戶比。
陽明第一廳格局分析
陽明第一廳一樓平面分析
.jpg)
1.本案基地面積約1417坪，三面臨路，南面陽明路301巷、東面陽明路、西面澄和路169巷。
2.社區為4棟規劃，地上15層，地下3層。6戶店面，224住家戶數，共計230戶，建案每層4戶併2梯，電梯戶數比和樓層戶數表現佳。
3.汽車規劃由於陽明路進出，車道規劃為雙向車道。社區規劃全坡道平面車位，每戶配一機車位。平面車位共252個，部分房型需要配置雙車位。
4.公設規劃接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、健身房、兒童遊戲區、KTV、信箱區、曬被區和Lounge Bar等，公設比約35.5%。
5.建材有大雅廚具（3、4房附洗碗機、hansgrohe五金水龍頭、冠軍磁磚、虹牌油漆、中華鋁門窗、Panasonic免治馬桶、Duravit面盆、永大電梯。
陽明第一廳標準層平面分析
- 建案規劃 約26~52坪/2-4房，建案整體採光通風表現不錯，2~4房型都有雙面採光以上，除了A3/B5外，格局倆倆對稱，D1/D5/E1/E5戶別面陽明國中，享有棟距和校園景觀優勢。
- 本案使用明火設備，沒有高雄厝陽台。
- 綠色部分(A3)，約26坪，2房規劃
- 客廳坪效高，沒有走道空間，採光為間接採光，來自內側工作陽台，採光通風稍微不足。
- L型廚房規劃，連接工作陽台。
- 主次臥都有開窗，主臥空間較為寬敞。
- 雙衛浴規劃，而且雙衛浴都是三件式且有開窗。
- 黃色部分(A2/A5/B1/B3/B5/D2/D3/D5/E1/E2/E3)，約26-46坪，3房規劃，除了B5/D3/E2外，其餘格局相似。
- 客廳為直接採光，整體採光通風良好，B5採光為間接採光，來自內側工作陽台，採光通風稍微不足。
- 客廳空間大，公私領域劃分清楚。B5則是坪較佳，沒有走道空間。
- 3個房間都有開窗無暗房，採光通風佳。
- 雙衛浴規劃且都有開窗，D3/E2客用衛浴沒有開窗。B5僅1間3件式開窗衛浴。
- A5/B3/D5/E1前後雙陽台，實用景觀兼具。
- A2/A3/B1/B5/D2/D3/E2/E3僅有一個工作陽台。
- 半開方式廚房，動線連接陽台，減少油煙問題。
- 藍色部分(A1/B2/D1/E5戶)，約49-52坪，4房規劃，A1/B2格局相似，D1/E5格局相似。
- 客廳為直接採光，整體採光通風良好，公領域空間大。
- 公私領域劃分清楚，A1/B2雙衛浴規劃在房屋後端，D1/E5則是客用衛浴靠近房屋中間。
- 4個房間都有開窗無暗房，D1/E5主臥空間感大，雙衛浴規劃且都有開窗，主臥都有規劃浴缸。
- 前後雙陽台設計，實用景觀兼具。
- L型開放式廚房，動線連接陽台，減少油煙問題。A1/B2廚房空間略小。
實價登錄分析
陽明生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$41.77萬/坪
陽明生活圈屬於較早開發地段，過往新案不多，但近期有知名建案開賣，呈現價量俱漲。
- 陽明生活圈周邊行情
陽明第一廳：屋齡1年。 平均成交價40.78萬/坪。 近一年成交價42.14萬/坪。
艾美首賦：預售屋。 平均成交價42.7萬/坪。 近一年無交易資訊。
文山艾美：屋齡6年。 平均成交價24.89萬/坪。 近一年無交易資訊。
陽明生活圈周邊行情
- 大昌周邊行情
遠雄峰蘊：預售屋。平均成交價42.72萬/坪。近一年成交價47.49萬/坪。
登豐29/大豐動：屋齡0年。 平均成交價37.53萬/坪。 近一年成交價39.79萬/坪。
大昌周邊行情
- 陽明和大昌生活圈因開發較早素地不多，因此新案也不多，所以只要有新案推出，區域房價就是新案均價，兩個區域相鄰，因此房價也相差不多，都要接近40萬了，陽明第一廳也是目前區域最高價的建案。
陽明第一廳評價
雖然近幾年主打科學園區議題，不過良好的學區優勢，在少子化的影響下，也能有不錯的保值效果。陽明第一廳整體規劃適合自住產品，採光、通風、規劃和建材都符合宜居條件，不過鄰近學校的鐘聲和環境屬舊部落街景，會是考慮的地方。