看屋筆記：新北市土城區一品學苑(個案+價格分析)

土城近期受司法園區開發、萬大線的捷運案開發等重大建設利多及雙北房價遞延，不少人沿著捷運線來土城買房，區域房價上漲快速。目前土城房市熱門的暫緩重劃區房價較一年前上漲+2.95%(屋齡0-5年)，較五年前上漲+53.60%(屋齡0-5年)。而【一品學苑】位於土城暫緩重劃區內 ，近公園、家樂福商圈，距萬大中和樹林線LG10清水站預定站550公尺，兼具生活和未來交通機能，以下就來看看【一品學苑】還有哪些特點吧！

一品學苑3D外觀示意圖

建案特色

1. 純住宅設計、公設貼心規劃

• 全案170戶純住宅規劃，無地主戶、零店面。

• 公設豐富，12項全齡化設計，讓家人共享休閒時光。並提供寵物友善設計，規劃寵物洗滌區。

2. 近1500坪雙公園，並擁有170坪私人花園

• 本案近重劃區中心的1500坪公園，享受綠意環繞，與金城路、青雲路主幹道錯開，隔絕噪音，打造舒適環境。
• 本案規劃百坪中庭花園並用圍籬環繞，讓住戶擁有專屬後花園。

3.區域重大建設多，享有重劃區舊市區雙優勢

• 區域重大建設多，司法園區、統一創新旗艦商辦、中工雲智慧園區等建設也陸續到位。佔地35,000坪的金城機廠暨莒光站土地開發案已成功招商，未來房市發展性高。

• 近土城舊市區生活機能便利，有不少商場、市場、土城醫院以及學校資源。步行4分鐘到青雲路商圈，8分鐘可到家樂福，還有延吉商圈、日月光商圈滿足機能需求。區內有8000坪斬龍山遺址公園，街廓寬敞舒適。
• 交通有未來性：基地鄰近土城交流道，快速接軌國道3號與台65線。加上2027年即將啟用的金城交流道，可直接接軌北二高。現在距離海山捷運站U-bike約6分鐘，距離萬大線LG10站約550米，未來步行5分鐘可達。

一品學苑格局分析

一品學苑1F平面圖

1. 基地面積約684坪，地上15層、地下5層建築，170戶住家，純住宅無店面、無地主戶。平面車位172個，有充電設備（含預留），機車車位共173個，坪數規劃21-30坪2-3房。
2. 一層12戶，每層配置2台電梯。車道出入口位於青仁路，為汽機車分車道規劃，車輛進出安全。
3. 公設比34.5%，公設豐富，包含接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區、寵物洗滌區。
4. 建材包含櫻花全套廚具+雙溫淨飲機、SVAGO洗碗機、HAFELE鉸鍊，TOTO衛浴，PANASONIC全自動馬桶、四合一暖風機，APD六合一電子鎖、德國太格木地板、冠軍磁磚、SHARP電梯清淨機、美國HONEYWELL社區淨水設備、德國GREENWEB防霾紗窗、英國STUDOR吸氣閥。

一品學苑標準層平面圖

從平面規劃來看，A1/A2/A12/A13面青仁路社區後花園、A10/A11面可遠眺千坪公園，A3/A5面空地， 惟A6/A7/A8/A9面青福路14M，須留意因鄰近其他社區，棟距較其他3面較近。
 

5. 綠色區塊A5/A7/A8/A10；規劃3房坪數約22坪，3房1衛。

• A7/A8為鏡面設計：規劃22坪3房1衛浴，坪效高。長方形格局，單面採光，進門處有規劃鞋櫃收納空間，衛浴三件式規劃，但無開窗，通風效果略受影響。客廳電視牆完整，但須注意柱位的空間規劃及採光。餐廳可擺2人桌，廚房為IH爐規劃。三間臥室皆有收納和梳妝台空間，主臥可擺放雙人床。格局可以依照居住需求彈性變化，規劃出書房空間使用。此戶型設計較為狹長，客廳採光較為不足，推薦給注重私領域採光及高坪效的朋友。
• A5/A10為鏡面設計：規劃22坪3房1衛浴，坪效高。進門處有規劃玄關及鞋櫃收納空間，客餐廳空間統一規劃，客廳電視牆完整，但無直接採光。餐廳可擺4人桌，廚房為IH爐規劃，旁邊連結臥室，需注意油煙問題。衛浴三件式規劃，但無開窗，通風效果略受影響。三間臥室皆有收納空間，主臥可擺放雙人床，連結工作陽台。工作陽台較A7/A8來的大一些，使用空間較充裕。

6. 橘色區塊A2/A3/A6/A9/A11/A12：規劃3房坪數約23-29坪，3房2衛。

• A6/A9為鏡面設計：規劃29坪3房2衛浴，雙面採光，雙陽台設計，柱位外推不吃室內空間。客餐廳空間統一規劃，客廳電視牆完整，但無直接採光。廚房採開放式雙口爐設計，連接工作陽台，可排出油煙。兩間衛浴三件式規劃，但無開窗，須注意通風採光。三間臥室皆有收納空間，主臥可擺放雙人床，且有衣帽間，空間尺度大。次臥室內規劃建議擺放單人床。
• A2/A12為鏡面設計：規劃27坪3房2衛浴，雙面採光，柱位外推不吃室內空間。此戶型A6/A9相仿，僅玄關走道深度不同、單陽台規劃及主臥衛浴有開窗，通風採光佳。
• A3/A11為鏡面設計：規劃23坪3房2衛浴，坪效高。客廳沙發及電視櫃擁完整安定面，餐廳可擺4人桌，廚房為IH爐規劃，旁邊連結臥室，需注意油煙問題。雙衛浴規劃方便家人使用，但皆無開窗，通風效果略受影響。三間臥室皆有收納空間，主臥可擺放雙人床。一間次臥連結長形工作陽台，晾衣空間大。一間次臥頭頂有壓梁，裝潢時需稍加留意。

7. 藍色區塊A1/A13：規劃2房坪數約21坪，2房1衛。

• A1/A13為鏡面設計：單面採光，玄關有鞋櫃收納區域，坪數精簡也有注意收納細節。衛浴三件式規劃，但無開窗，通風效果略受影響。餐廳可擺2人桌，客廳沙發缺少安定面，且須注意柱位的空間規劃及採光。廚房為IH爐規劃，須注意油煙問題。此戶型設計較為狹長，客廳採光較為不足，推薦給注重私領域採光的朋友。

實價登錄分析

土城因區內重大建設持續進展發酵，交通及生活機能優勢凸顯，區域房價不斷上漲。暫緩重劃區與運校重劃區皆為土城熱門重劃區，街廓寬敞環境舒適，生活機能皆須依靠附近的舊市區，因此將以兩區個案進行比較。

一、 暫緩重劃區周邊個案行情

1.一品學苑 預售屋。平均成交價55.22萬/坪。近一年成交價55.22萬/坪。

2.紅布朗花園 預售屋。平均成交價52.69萬/坪。近一年成交價52.93萬/坪。

3.合謙上謙城 預售屋。平均成交價55.24萬/坪。近一年成交價55.26萬/坪。

暫緩重劃區周邊個案

二、運校重劃區建案行情比較

1.力璞紘日莘：預售屋。平均成交價58.57萬/坪。近一年成交價58.57萬/坪。

2.耀承一品：預售屋。平均成交價56.21萬/坪。近一年成交價56.21萬/坪。

運校重劃區建案行情比較圖

3. 暫緩重劃區幅員遼闊，鄰近捷運海山及土城站，建商推案量穩定，近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$57.60萬/坪。運校重劃區因緊鄰頂埔高科技園區及頂埔捷運站的優勢，目前近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$56.14萬/坪，兩區價格差距不斷縮小，建案可一併參考。目前兩區差別在於暫緩重劃區腹地大，整體街廓寬敞舒適，且與舊市區距離較近，生活機能強。一品學苑位在暫緩重劃區內，與區域個案相比，除了擁有重劃區街廓及便利生活機能，還近重劃區千坪公園，以及純住宅的規劃，價格符合區域行情。
 

一品學苑評價

一品學苑位在暫緩重劃區1500坪雙公園旁，擁有重劃區未來性及舒適環境，還能享受土城舊市區成熟的生活機能的優勢。個案純住宅規劃，並設計百坪私人後花園及寵物友善公設，再加上22-29坪的高坪效房型規劃，適合首購的客群。對於在板橋土城及沿著板南線看房的朋友，不妨可以參考看看一品學苑哦！