2024-02-21
買屋觀念

買預售屋或中古屋,誰比較划算?為何價差擴大中?

閱讀重點

 

買房是買預售屋?還是要買中古屋,這是很多人常常有的疑問,我們從實際數據來看看哪一個比較划算。

 

我們將預售屋平均成交價格 除以 中古屋平均成交價格 計算比例,來觀察買預售屋比較划算,還是買中古屋。

 

比例數值越大,代表預售屋和中古屋的成交價差異越大,買中古屋比較划算,反之亦然。

 

其中預售屋包含代銷賣的預售屋和新成屋,中古屋則包含仲介銷售的所有年份的中古屋。

 

預售/中古比值:中南部高於北部

 

以2023年第四季的數據來看:全台灣的比值是1.17、台北市1.35、新北市1.21、桃園市1.33,大新竹1.19,台中市1.65這個比值是全台最高、台南市1.42、高雄市1.42。

 

從這個數字可以觀察到,北部預售屋大概比中古屋價格高兩成到三成,中南部的比值更高,如果你是要自住的話,買中古屋絕對比預售屋划算。

 

中南部的比值更高,代表中南部更偏好買新的預售屋,預售屋的價格持續上漲,而中古屋賣的價格跟不上預售屋的上漲幅度,所以比值更高。

 

預售中古比值

 

預售/中古比值持續擴大的原因

 

接下來觀察這五年的變化,2018年第四季全台比值是1.04,到了2023 年第四季全台的比值是1.17,上升1.13。台北市上升0.18、新北市上升0.14、台中上升0.36,這3個城市上升較多。

 

為什麼預售屋比中古屋貴還是很多人買?最主要原因是,成屋的總價越來越高,一般人很難一口氣拿出幾百萬的頭期款。

 

假設買1500萬的房子,就要拿出20~30%的頭期款,也就是超過300多萬的現金,對年輕人來說是很大的負擔。

 

如果是買預售屋相對輕鬆,以簽訂10%來計算,簽訂金是150萬,10%工程期款150萬,可以分4年來還,一個月還三萬多,年輕人相對比較負擔得起。

 

繳款

 

全台比值最大的十個生活圈

 

接下來我們來看,預售/二手比例最大和最小的十個生活圈,這些生活圈都是去年新建案和二手屋成交量都超過100件,成交量小的生活圈就不納入統計。

 

這些比值較大的生活圈,自住客買二手屋會比買預售屋划算。

 

預售/二手比值最大的的十個生活圈當中,有五名是高雄,分別是鹽埕市區小港市區鳳山國中左營高鐵高雄新市鎮

 

價差最大

 

鹽埕市區生活圈:新建案平均一坪47.7萬,二手屋平均一坪19.7萬,預售/二手比例高達243%,最主要是因為港灣1號院影響,該案總戶數1115戶,以15-36坪小坪數為主,最近一年平均成交價$47.9萬。附近的8年的成屋港灣麗池一坪約30萬左右。

 

小港市區生活圈:新建案平均一坪28.2萬,二手屋平均一坪18.1萬,預售/二手比例156%,指標個案是清景麟國家公園,是590戶的大型投資型個案,最近一年平均成交價29.4萬。因為過去的新建案比較少,推案空擋造成新舊價差大,附近9年的成屋悠遊市NO2,一坪僅23.8萬,價差超過2成。

 

預售/二手比值第二名的是台北市東區商圈,比值高達179%,新建案平均一坪183萬,二手屋平均一坪102萬。是因為去年推出等個案,將新案價售價從140萬直接升到180萬,今年的台北之星富邦藝庭還直接跳到200萬以上的單價,與信義區個案相同。所以把新成屋和中古屋的價差拉大。

 

預售/二手比值第三名是新竹市新竹車站生活圈,比值169%,新建案平均一坪61.1萬,二手屋平均一坪36.1萬,指標個案是總戶數189戶的利晉曙光,每坪65.8萬元。附近4年的成屋東城100,每坪約54.9萬,價差約2成。

 

預售/二手比值第四名是台中市七期重劃區,比值164%,新建案平均一坪69.6萬,二手屋平均一坪42.4萬,指標個案是總戶數336戶的遠雄琉蘊,每坪75.6萬元。附近8年的個案親家雲硯,每坪約40.5萬。

 

以上是比值較大的生活圈,自住客買二手屋會比買預售屋划算。

 

全台比值最小的十個生活圈

 

最後是全台預售/二手最小的十大生活圈,這些區域買預售和二手屋的價差相對較小。

 

價差最小

 

新北市佔了5名,分別是江翠北側重劃區DEF央北重劃區、淡海新市鎮-海科大生活圈行政中心生活圈紅樹林生活圈。因為這些生活圈5年內大量推案,這2年交屋後新古屋的價格帶動整體中古屋的價格上升,導致預售屋與中古屋平均成交價格的差距減少。

 

江翠北側重劃區DEF生活圈,預售屋甲山林帝景1號甲山林帝景6號新潤RIVER ONE每坪約67萬,3年成屋興富發大美每坪約66萬。預售和成屋價差不大,買預售或成屋都可以,看個人需求。

 

台北市龍山寺生活圈價差相對小,預售屋174戶新碩華悅的每坪82.4萬、157戶的安家秀每坪69.1萬,附近的7年成屋台北晶麒每坪約$71.4萬。這邊物件本身的條件和價格不同,建議大家按照自己的需求去尋找適合的物件。