看屋筆記：桃園市桃園區大觀雲滙(個案+價格分析)

中路重劃區腹地規模大，以高綠覆率、純住宅環境為主要訴求，區內公園綠地總計超過20公頃，整體生活機能完善，再加上聯外交通便利，近年成為桃園新興住宅區。隨著腹地開發已近成熟，區內鄰近公園個案更顯稀有，今天我們要介紹的是步行約300米即享雙公園的「大觀雲滙」，社區規劃均質3-4房(41-56坪)，讓我們來看看【大觀雲滙】還有哪些特色吧！

大觀雲滙 3D外觀示意圖

建案特色

一、桃園主要道路-60米大興西路首排

• 基地佔地近千坪且三面臨路，加上本案退縮達7至20米，每戶均享舒適棟距，面大興西路一側的戶別更享有80米以上的棟距。
• 60米大興西路為往來南桃園交流道的主要幹道，並且一路延伸至桃園中正藝文特區，享開闊的林蔭大道及舒適的居住氛圍。

二、地理條件優越，生活無虞

• 坐擁餘20,000坪綠意，步行約300米即抵「風禾公園」與「中路運動公園」雙公園。
• 距離國道二號南桃園交流道約750米，快速銜接國道一號及國道三號，聯外交通便利。
• 開車約3-5分鐘即享「市府特區」及「藝文特區」雙商圈的生活機能。

三、選用頂規建材配備，產品規劃佳

• 單層3併搭配雙梯，梯戶比佳，且均為換屋型產品，住戶均質。
• 戶戶雙面採光，全室、衛浴皆開窗，起居空間皆為雙人房尺度。
• 外觀為區域內少見搭配大量石材的建築設計，建材部分：全棟採用德國BWT全自動反洗過濾系統、永大電梯，戶戶配置五合一電子鎖、YKK AP氣密窗、6+6mm Low-E膠合玻璃，德國超耐磨木地板、日本Dailken室內門、VAF專利空氣凈流系統，廚房部分則是Panasonic廚具及林內Rinnai三機，衛浴為美國Kohler衛浴品牌，戶戶配有一座國際牌Panasonic電腦馬桶。

大觀雲滙格局分析

一、基地面積約912坪，為地上22層、地下3層獨棟建築，共規劃126戶住家、4戶店面，大門及車道均由吉安街進出；社區共規劃144個坡道平面車位，採雙車道設計。

二、公設比約32.75-33.01%，包括大廳、交誼廳、閱覽室等公共設施；一層3戶共用2部梯，梯戶比優於其他建案，標準樓層規劃為3房(41/45坪)及4房(56坪)。

大觀雲滙 標準層平面圖

三、藍色部分規劃為3房-A3/B1/B2/B3戶(41/45坪)

• 戶戶雙面採光，全室衛浴皆開窗。
• 公領域尺度大器，客廳可擺放L型沙發，餐廳則可放6人座餐桌，室內通透感佳。
• 開放式廚房設計(雙口IH爐)，並留有中島備餐檯區，動線連通工作陽台，作業方便。
• 臥室空間寬敞，皆可擺放雙人床、書桌及長排衣櫃，並規劃低檯度落地窗，大面窗納景。
• 兩間衛浴皆有開窗，可保持室內乾爽，主衛浴為4件式規劃，客衛浴採乾濕分離。
• B1/B2戶可於客廳旁規劃+1空間，適合作臥榻、書房，空間使用多元。

四、紅色部分規劃為4房-A1/A2戶(56坪)

• 雙面採光，全室皆有開窗，室內通透不怕潮濕。
• 四房雙主臥設計，共配置三套完整的衛浴設備，主臥為4件式規劃，且每間均有開窗。
• 公私領域分明，公領域空間寬敞，客廳尺度大器，沙發及電視櫃擁完整安定面。
• 開放式廚房設計(雙口IH爐)，並留有中島備餐檯區，動線連通工作陽台，作業方便。
• 有完整的餐廳空間並與廚房連接，可擺放6人座餐桌。
• 臥室皆可放置雙人床、書桌及長排衣櫃，並規劃低檯度落地窗，可眺望公園預定地綠景；雖然面車流量較大的大興西路，但本案選用YKK AP氣密窗及6+6mm Low-E膠合玻璃，可大幅降低噪音問題。
• 雙主臥皆擁完整空間可規劃獨立更衣間，收納空間充足，最大間的主臥室更可依個人喜好規劃成小客廳，空間使用多元。

實價登錄分析

一、大觀雲滙周邊相似建案比較

1.大觀雲滙 屋齡1年。平均成交價41.82萬/坪。近一年成交價44.06萬/坪。

2.百俊吾双 屋齡3年。平均成交價45.23萬/坪。近一年成交價50.88萬/坪。

3.福鄉至馥 屋齡1年。平均成交價41.47萬/坪。近一年無交易資訊。

大觀雲滙 周邊相似建案比較圖

二、風禾公園周邊相似建案比較

1.京澄為樂 屋齡1年。平均成交價47.79萬/坪。近一年無交易資訊。

2.昭揚天韻 屋齡1年。平均成交價40.93萬/坪。近一年成交價48.8萬/坪。

3.印象天裔 屋齡6年。平均成交價35.49萬/坪。近一年無交易資訊。

風禾公園 周邊相似建案比較圖

三、 比較中路重劃區坪數規劃相似的建案，由分析可看出，接近風禾公園的建案，近一年成交價約43-48萬/坪，相較之下，大觀雲滙周邊建案步行至公園約3-5分鐘，近一年的成交價約40-42萬/坪；若將大觀雲滙與百俊吾双、福鄉至馥相比，大觀雲滙除位於大興西路首排，基地三面臨路且產品規劃優於兩案，整體來說，大觀雲滙的成交價符合區域市場行情。

大觀雲滙評價

大觀雲滙位於60米大興西路首排，基地三面臨路、視野棟距佳，先天條件優異。在產品規劃部分以換屋族為主，戶戶全室、衛浴皆開窗，並且配置豪宅規格建材，一層3戶雙梯的配置更是優於一般建案，對於想要買中大型坪數的自住客來說是不錯的選擇，有想要在桃園看屋的朋友，不妨可以參考看看大觀雲滙喔！