看屋筆記： 台南市善化區樂樂南科華廈區(個案+價格分析)

茄拔國小生活圈位於台南市善化區，區域由茄拔國小為核心延伸，該地區被嘉南大圳環繞，周邊環境獨特，學校與社區緊密連結。社區也因應南科需求發展，擴增幼兒園班數，提供高品質的幼教服務。居民生活主要仰賴鄰近的善化車站生活圈，該地交通便捷，距離善化火車站、國道1號和台84線均在10分鐘車程內，除此之外，一起來看看樂樂南科華廈區還有哪些特色吧！

樂樂南科華廈區3D外觀圖

建案特色

1.獨棟公設會館

• 公設會館位於社區入口處，設施包含：交誼廳、會議室、健身房、親子遊戲區、廚藝教室
• 獨棟公設會館通常在大型社區大樓案才有，此規劃在華廈產品中較稀有

2.全平面車位，每格搭載電動車專用台電獨立電表

• 提供153格全平面車位，每格皆預留電動車充管路，響應環保交通趨勢，同時也便利住戶停車
• 每個車位配置電動車專用的台電獨立電表，離峰時間充電享優惠費率
• 獨立電表、專戶供電，獨立出單費用明確，繳納也方便

3.社區獨立廣場

• 本案於A、B棟之間設有專供社區居民使用的親子休憩廣場，在4棟之間保留足夠棟距，可加強室內採光通風，也不失空間實用性，在華廈產品中較稀有

樂樂南科華廈區生活機能圖

樂樂南科華廈區格局分析

1.本案分為A、B、C、D四棟，並且有一棟獨立公設會館位於社區入口處，全案共158戶純住宅，153格全平面車位，並且每格車位皆可裝設台電獨立電表、獨立出電費單。

2.公共設施：交誼廳、會議室、健身房、親子遊戲區、廚藝教室、社區內親子休憩廣場。

樂樂南科華廈區一樓平面圖

樂樂南科華廈區全區規劃平面圖

樂樂南科華廈區A棟標準層平面圖

3.黃色部分(A3/A5/A6/A8戶型)，約21~24坪，規劃2房

• A3/A5/A6戶雙面採光，A8戶單面採光。
• 進門見客餐廳與廚房，動線連接陽台，採光通風較好。
• 規劃一字型廚房，做開放式。
• 兩房間與衛浴集中於一側，並且房間皆有對外窗。
• A3/A5/A6戶規劃三件式衛浴，有對外窗，輕鬆保持乾燥。
• A8戶衛浴面盆獨立配置於衛浴外，便於多人同時使用，並且帶對外窗。

4.綠色部分(A1/A2/A7戶型)，約30坪，規劃3房

• 雙面採光，客廳與3間房間皆有對外窗，通風採光佳。
• 室內無柱位，家具好擺放，坪效較高。
• 進門見客餐廳與廚房，動線連接陽台。
• 雙衛浴規劃三件式，主臥衛浴有對外窗。

樂樂南科華廈區B棟標準層平面圖

5.黃色部分(B3/B5/B8戶型)，約21~23坪，規劃2房

• B3/B5戶雙面採光，B8戶單面採光。
• 進門見客餐廳與廚房，動線連接陽台，採光通風較好。
• 規劃一字型廚房，做開放式。
• 兩房間與衛浴集中於一側，並且房間皆有對外窗。
• B3/B5戶規劃三件式衛浴，有對外窗，輕鬆保持乾燥。
• B8戶衛浴面盆獨立配置於衛浴外，便於多人同時使用，並且帶對外窗。

6.綠色部分(B1/B2/B6/B7戶型)，約30~32坪，規劃3房

• 雙面採光，客廳與3間房間皆有對外窗，通風採光佳。
• 規劃一字型廚房，做開放式，動線連接陽台。
• 雙衛浴規劃三件式，主臥衛浴有對外窗。
• B1/B2/B6戶室內無柱位，家具好擺放，坪效較高。
• B1/B2/B7戶進門見客餐廳與廚房，B6戶進門有玄關，室內較有隱私。

樂樂南科華廈區C、D棟標準層平面圖

7.C棟與D棟戶型鏡像對稱，約30~32坪，規劃3房

• 雙面採光，戶戶皆邊間，客廳與3間房間皆有對外窗，通風採光佳。
• 每戶皆有前後雙陽台，前陽台連接餐廳、後陽台連接主臥室。
• 規劃一字型廚房，做開放式，動線連接景觀陽台。
• C1/C2/D1/D2戶雙衛浴規劃三件式，主臥衛浴有對外窗。
• C3/C5/D3/D5戶雙衛浴規劃三件式，雙衛浴皆有對外窗，室內輕鬆保持乾燥。
• C5/D5戶與其他戶別無共壁，空間較有隱私，前陽台則可觀中庭廣場景色。

實價登錄分析

茄拔國小生活圈茄拔國小生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$28.50萬/坪

1.茄拔國小生活圈周邊個案：

樂樂南科華廈區屋齡0年。平均成交價28.55萬/坪。近一年成交價28.35萬/坪。

奇詮齊全NO2屋齡1年。平均成交價26.83萬/坪。近一年成交價25.55萬/坪。

豐昱沐合屋齡1年。平均成交價28.14萬/坪。近一年成交價28.53萬/坪。

儷城欣欣NO6預售屋。平均成交價27.05萬/坪。近一年無交易資訊。

小新生活圈小新營生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$32.82萬/坪

2.小新生活圈周邊個案：

僑昱Field Life預售屋。平均成交價38.75萬/坪。近一年成交價42.88萬/坪。

大任之耀預售屋。平均成交價37.82萬/坪。近一年無交易資訊。

宇成植感屋齡0年。平均成交價36萬/坪。近一年成交價39.66萬/坪。

台易皇邑屋齡0年。平均成交價29.02萬/坪。近一年成交價28.17萬/坪。

承安永平NO7屋齡2年。平均成交價32.54萬/坪。近一年無交易資訊。

南科L&M特定區南科L&M特定區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$35.17萬/坪

3.南科L&M特定區周邊個案：

恆鵬陽光四季華廈區屋齡1年。平均成交價36.16萬/坪。近一年成交價35.94萬/坪。

4.以上三個區域皆鄰近善化車站，距離善化車站皆在7分鐘車程以內。小新生活圈比其他兩個區域更接近生活機能豐富的善化車站生活圈，而本案基地所在區域的成交均價顯著低於小新生活圈與南科L&M特定區，讓本生活圈在當區有一定的價格優勢。茄拔國小生活圈主要是舊部落單純的住宅區，雖然擁有茄拔國小，但主要生活機能仍然仰賴善化車站生活圈。區域內的建築主要以透天厝為主，近年來也有較多電梯華廈新建案。樂樂南科華廈區與周邊的華廈建案在行情上差異不大。

樂樂南科華廈區評價

本案所在區域為善化區內價格最親民的生活圈，且設施規劃齊全，除了全平面車位、電動車充預留管路、車格台電獨立計費與獨棟公設會館，以上幾點是許多大樓都沒有的設施，能夠出現在華廈建案內可說是非常稀有，樂樂南科華廈區格局方正，通風採光佳，公設豐富完整，但公設比只有30~31%，比許多大樓案還低，且距離善化車站僅需6分鐘車程，是較寧靜的純住宅區，若對於樂樂南科華廈區有興趣的話不妨到接待會館看看吧！