看屋筆記： 新竹縣新豐鄉富宇明星綻(個案+價格分析)

明新重劃區位於新豐鄉明新科大旁重劃區域，鄰近昌益、台元科技園區以及Ai智慧園區，就業機會相當豐富。此外，台一線替代道路完工後，不僅可快速進入新竹市區，更可藉由台68線通往新竹縣各區，強化新豐鄉聯外交通與縮短通勤時間！今日要介紹的富宇明星綻正位於明新重劃區內，由在地知名品牌富宇建設規劃25-37坪，2-3房產品，是區域內最大基地開發新案，且四面臨路，為地段條件最佳個案之一。我們就來看看富宇明星綻有什麼特色吧！

富宇明星綻建築外觀圖

建案特色

1. 明新重劃區內，最大基地開發新案。富宇明星綻基地面積為1276坪，完善退縮棟距，基地方正且四面臨路，行車進出社區動線流暢。

2. 區域內，最豐富公設項目社區之一。全齡化公設，包括挑高大廳、媽媽教室、健身房、瑜珈室、兒童遊戲區等項目，公設規劃較他案更全面。

3. 自備5%起，工程0付款到交屋。區域最優惠付款方式，讓消費者能以較低自備款購屋。

富宇明星綻格局分析

富宇明星綻1F平面圖

1. 富宇明星綻規劃1幢2棟，樓高為9層，地下3層，住家168戶，店面11戶之產品。

2. 基地面積約1276坪，四面臨路。社區大廳入口位於明新十街，汽車出入口位於明新八街，平面式車位161個，機械式車位104個。

3. 公設比約34.5%，公共設施規劃接待大廳、中庭花園、交誼廳、視聽室、健身房、兒童遊戲區以及信箱區。

4. 建材設備規劃櫻花三機、Bosch洗碗機、TOTO衛浴、TOTO全自動馬桶、台達電暖風機、太格木地板以及維夫拉克電子鎖。

富宇明星綻7-9F平面圖

5. 富宇明星綻標準層規劃一層10-11戶，配置三部電梯，須留意電梯數是否足夠使用，梯廳開窗。室內幾乎無柱，空間好利用。本案共規劃兩大房型，分別為黃色的2+1房、藍色的3房。

• 黃色部分(A2/A3/A5/A8/A11/B2/B3/B6/B8/B10戶)，約25-29坪，2+1房規劃
  • 一面採光，明廳規劃，除A8/A11為兩面採光，其中一面由天井採光。須留意+1房為暗房
  • 一進門為客餐廳空間，無玄關設計，門後可規劃鞋櫃空間。
  • 客餐廳空間連通寬敞，可規劃具空間感之開放式廚房，須留意有油煙疑慮，除A11可裝潢為獨立廚房。
  • A2/A3/A5/A8/B2/B3/B6/B8/B10為稀有2房，1.5-2套衛浴規劃，其中一套衛浴開窗，使用上不需等待。
• 藍色部分(A1/A6/A7/A9/A10/A12/B1/B5/B7/B9/B11戶)，約33-37坪，3房規劃
  • 雙面採光，明廳亮房規劃，除A1/B7為稀有三面採光。
  • 一進門擁獨立玄關空間，門後可規劃鞋櫃。除A6/A7/A12/B1/B9/B11一進門為餐廳空間，無玄關設計。
  • 客餐廳空間連通寬敞，為標準公私領域分明。
  • 3房少見，雙衛浴皆開窗，通風不潮溼。
  • 廚房為開放式，可規劃獨立式，並連接工作陽台，為標準動線廚房。
  • 享前後雙陽台，可為生活造景。

實價登錄分析

1. 明新重劃區

坪頂/明新重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$40.10萬/坪。區域房市呈現價量俱漲的現況，這邊以同為預售，類似產品個案做比較。

富宇明星綻屋齡0年。平均成交價40.24萬/坪。近一年無交易資訊。

昌昕明新首席NO2屋齡1年。平均成交價31.29萬/坪。近一年成交價34.65萬/坪。

富來森之青屋齡0年。平均成交價38.68萬/坪。近一年無交易資訊。

錦永青秐屋齡1年。平均成交價35.44萬/坪。近一年成交價39.05萬/坪。

明新重劃區行情圖，近一年成交，屋齡0-5年

2. 竹北市公所生活圈

竹北市公所生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$55.53萬/坪。區域房市呈現價量俱漲的現況，這邊以類似產品個案做比較。

櫻花聚聚學區屋齡2年。平均成交價47.48萬/坪。近一年無交易資訊。

櫻花聚聚馥區屋齡1年。平均成交價46.85萬/坪。近一年成交價56.29萬/坪。

駿辰一匯預售屋。平均成交價49.98萬/坪。近一年無交易資訊。

竹北市公所生活圈行情圖，近一年成交，屋齡0-5年

3. 明新重劃區與竹北市公所生活圈同樣受惠竹北重劃區房價高漲效應，但因竹北市公所生活圈更近縣治一期重劃區，其房價高於明新重劃區，平均房價已逼近五字頭。然而，明新重劃區周邊同樣擁豐富生活機能，更完整的街廓規劃，且台一線替代道路完工後，可更快進入新竹市區，目前平均價格仍低於竹北市公所生活圈近10萬/坪，具單價優勢。以區域內相比，富宇明星綻成交單價雖高於鄰近個案，但擁區域最大基地開發、多元公設規劃以及最優惠付款等優勢，其整體價格仍於區域行情內。

富宇明星綻評價

富宇明星綻為明新重劃區指標個案，其完整方正千坪大基地、四面臨路條件以及豐富公設設計，皆是區域新案規劃最優之一。在付款條件上也推出自備5%起，工程0付款到交屋，減輕消費者負擔，十分推薦給喜歡新竹明新重劃區的朋友參考看看！