看屋筆記： 新北市淡水區水美慕河(個案+價格分析)

水美慕河位於紅樹林生活圈，因鄰近76公頃的紅樹林自然保留區而聞名，獨特的濕地潮間帶孕育了許多保育級珍貴鳥類，且景觀上可飽覽淡水河出海口的寬闊河景，區域內新建案多以大坪數規劃為主，因此亦有淡水富人區之稱。本次要介紹的水美慕河為知名的水美溫泉飯店集團開發建設的19層超高大樓，較鄰近淡水捷運站，淡水老街、淡水文化園區、全齡化百齡公園都在合理的步行距離，教育方面，有雙語的竹圍國小、竹圍國中、淡江大學等等，交通方面本案將受惠於淡北道路(已正式動工)及淡江大橋(2025完工)的重大建設利多，就讓我們來看看還有什麼其他特色吧！

水美慕河外觀示意圖

建案特色

1. 戶戶溫泉 飯店管理

• 戶戶配有獨立溫泉管路，標準溫泉度假宅
• 家戶溫泉與衛浴分離，日式規格湯屋
• 公設配有兩間湯屋(日式/峇里島風格)，招待親友不失禮遇
• 公設湯屋為大面窗面羅漢松，泡湯享美景又保有隱私
• 交屋後前2年由水美集團免費代管，專業湯屋經營團隊

2. 頂尖公設 大師規劃

• 基地雙面臨路，面中正東路退縮25米，遠離塵埃喧囂
• 面竿蓁二街作為進出車道，人車分流並提升車輛進出效率
• 低建蔽開發，超過600坪的中庭花園，植栽近百棵四季開花的17種樹，一年四季百花齊放
• 中庭花園規劃百米環庭步道，夜晚有燈光計畫，點綴廊道活力
• 一樓公設及頂樓空中花園外牆以玻璃帷幕保留景觀視野，突顯本案優勢

3. 高規建材 頂級設備

• 全棟防水工程委託大信防水團隊施作，預防建築滲漏水
• 溫泉管線採用CPVC專用管線，耐熱耐酸鹼，專業有保障
• 電動車充電裝置為7Kw供電，高於市售充電樁兩倍功率
• 屋頂設置雨水回收系統，節約水源再利用
• 設置不斷電發電系統，提供備援電力
• 提供BWT淨水系統，確保用水安全
• Sharp空氣淨化防疫電梯，提高防疫保護

水美慕河格局分析

1. 水美慕河基地面積為817坪，為地上19層、地下5層建築，共規劃126戶住家，134個坡道平面車位，皆有預留充電設備空間。

2. 公設規劃有日式禪風接待大廳(挑高4米6)、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、廚藝教室、信箱區、曬被區、Lounge Bar、公共湯屋2間 、日式茶屋2間，頂樓有貼心規劃廚房及廁所，公設比為35.8%。標準層一層七戶，共用兩部電梯，梯戶比還可以，坪數規劃為26~29坪2房、38~45坪3房。

3. 建材方面，戶戶配有櫻花廚具、烘碗機、TOTO全自動馬桶、Hansgrohe衛浴五金、KOHLER龍頭，5+5LOW-E玻璃、當層排氣。

水美慕河1F公設平面圖

水美慕河頂樓平面圖

水美慕河標準層平面圖

4. 藍色區域為(B、D、F)為26~29坪2房型

• 配置1.5套衛浴及1間湯屋，湯屋設置於主臥，與廁所分離，各房型湯屋大小一致，有大面對外窗，享窗外景觀及良好通風，B、F房型湯屋享雙(三)面採光通風。
• 主次臥皆為雙人房大小，D、F房型主臥可規劃獨立衣帽間
• 開放式廚房，客餐廳空間好規劃
• 有預留鞋櫃空間
• 室內無柱設計，有雨遮但不登記也不計價，無需坪浪費

5. 紅色區域(A、C、E、G)為38~45坪邊間3房型

• E、G房型為38坪房型，E為雙面採光、G為三面採光，標準3房2廳2衛1湯屋，有設置玄關，且有預留鞋櫃空間，配備獨立式廚房，有預留冰箱空間，房間皆為雙人房大小，G房型主臥空間可設置獨立衣帽間，房廳皆有對外窗。
• A、C房型為45坪房型，C為雙面採光、A為三面採光，大3房2廳2衛1湯屋，客餐廳寬廣，亦可規劃為3+1或4房格局，有設置玄關，且有預留鞋櫃空間，獨立式廚房有預留冰箱及電器櫃空間，房廳皆有對外窗。
• 室內無柱設計，有雨遮但不登記也不計價，無需坪浪費

實價登錄分析

1. 水美慕河位於紅樹林生活圈，紅樹林生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$52.41萬/坪房價漲幅部分紅樹林生活圈較一年前+16.39%(屋齡0-5年)

水美慕河 預售屋。平均成交價49.47萬/坪。近一年成交價49.15萬/坪。

大隱豐盈海 屋齡7年。平均成交價51.31萬/坪。近一年成交價32.75萬/坪。

海納川 屋齡16年。平均成交價42.99萬/坪。近一年成交價39.97萬/坪。

紅樹林生活圈周邊個案

2. 另一個鄰近的生活圈為竹圍生活圈，竹圍生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$53.75萬/坪房價漲幅部分竹圍生活圈較一年前+6.84%(屋齡0-5年)

青澤-時光泊旅 屋齡0年。平均成交價54.69萬/坪。近一年成交價60.29萬/坪。

竹圍生活圈周邊個案

3. 因竹圍生活圈較為鄰近台北市，平均房價略高於紅樹林生活圈，兩區域近一年漲幅差異不大，不過基於未來淡北道路及淡江大橋對於紅樹林生活圈會有直接的助益，預期房價較有利多支撐性。本次介紹的水美慕河，以媲美豪宅的建材設備及中等坪數的河景溫泉度假為產品定位，房屋單價高於市場行情，總價上相對於同級競品卻相對有優勢。

水美慕河評價

紅樹林生活圈新建案產品眾多，由於區域有優越的景觀條件，故市場上多以大坪數景觀豪宅及小坪數低總價居家宅為多數，水美慕河提供了第三個選項，適中坪數與總價的高規格溫泉產品，水美集團對於溫泉建築與管理也有豐富經驗，大師級的設計規劃相當細膩，例如每戶配有的湯屋，其大面窗玻璃與骨架有特定大小與角度，最大化泡湯時的河景視野，以及低檯度(降30公分)的石砌浴缸便利上下浴缸，從使用者的觀點規劃每個細節，用心的程度難以言喻，在淡水一帶找房的朋友，不妨實際走訪看看水美慕河喔！