看屋筆記： 台北市大同區麗盛南京(個案+價格分析)

西區門戶計劃讓台北市重新回歸焦點，帶動區域熱度提升。而後站的大稻埕享有百年人文底蘊，迪化街商圈的國際化發展，都讓此區的建案受到矚目。麗盛南京就位在南京西路第一排， 北門站距離500公尺的距離，大稻埕碼頭、延平河濱公園、永樂市場和臺北市立聯合醫院均步行10分鐘以內，生活機能及生活休閒皆有。建案規劃27-45坪的2-3房，接下來一起來看看麗盛南京還有哪些特色吧！

麗盛南京 3D外觀示意圖

建案特色

1. 地段優：西區門戶計劃，南京西路大道首排

• 距離北門站500公尺，近六鐵共構的台北車站及雙子星廣場，享有西區門戶計劃建設利多，一站直抵西門、中山。

• 南京西路第一排，三面臨路角地，近大稻埕水岸。

• 迪化街商圈、永樂市場、市立聯合醫院等皆步行10分鐘內可達，臨近延平河濱公園（有網球場及自行車步道）、玉泉公園（有健身房及游泳池），生活機能和景觀休閒皆便利。

2. 即可交屋、平面車位優勢

• 周邊個案預售為主，麗盛南京已經完工即可交屋，可滿足立即入住需求。小區域戶數單純，但有平面車位規劃，十分難得。

3. 格局規劃佳

• 整體室內格局方正，無過多廊道規劃佔用虛坪，且全部房型為雙面採光，通風及採光效果佳，還有三陽台規劃，休閒、工作及隱私皆使用空間皆可分離。B棟樓高3米52，可彈性規劃更多向上收納空間。

麗盛南京生活機能圖

 

麗盛南京格局分析

麗盛南京1F標準層平面圖

1. 麗盛南京基地面積約280坪，共分AB 2棟， A棟地上5層、B棟地上12層、地下4層建築，48戶住家，3戶店面。平面車位41個，機械式車位6個，坪數規劃27-45坪的2-3房。
2. B棟單層4戶配兩部電梯。車道出入口位於貴德街，為獨立車道規劃，進出不影響住戶，且規劃私人車位皆有預留充電樁線槽（機械車位除外）。
3. 公設比35%，公設包含空中花園、閱覽室、Lounge Bar、曬被區等。
4. 室內建材搭配clean up廚櫃林內廚具，TOTO衛浴和五金，提升生活品質。

麗盛南京AB棟標準層平面圖

5. 橘色區塊A1/B2/B3：規劃3房坪數約42-45坪，。

• A1約為45坪，L型格局，雙面採光空間開闊，客廳臥室皆有採光，無走道高坪效。餐廳可放6人餐桌，廚房為獨立式規劃，搭配雙口爐，旁邊銜接工作陽台，使用動線順暢，利於排出油煙。陽台尺度大，連結次臥。主臥及主次臥皆可擺放雙人床、梳妝台及整排衣櫃，尺度寬敞。主衛浴室規劃浴缸，兩套衛浴皆無開窗設計，但有附Panasonic四合一暖風機，需注意通風潮濕。

• B3約為42坪，格局方正無走道浪費，入口規劃玄關落塵設計，不會直接看到室內，多了些隱私性。客廳臥室皆有採光，無走道高坪效。廚房為開放式規劃，搭配雙口爐及中島小吧檯，需注意通風排煙。旁邊銜接工作陽台，使用動線順暢，利於排出油煙。陽台為三陽台規劃，休閒、工作及隱私皆使用空間皆可分離。主臥及主次臥皆可擺放雙人床、梳妝台及整排衣櫃，尺度寬敞。兩套衛浴皆無開窗設計，需注意通風潮濕。

• B2約為45坪，整體格局規劃與B3相近，差別在於玄關及客廳尺度放大，餐廳四人餐桌可放大擺到6人餐桌。

6. 藍色區塊2房1衛B1/B5；規劃2房坪數約27-33坪，2房1衛。

• B5約為27坪，雙面採光無走道浪費。入口有鞋櫃規劃，客廳L型轉角可設計收納空間。廚房為開放式規劃，搭配單口爐及中島小吧檯，還有規劃冰箱放置區，需注意通風排煙。主臥及主次臥皆可擺放雙人床、梳妝台及整排衣櫃，尺度寬敞。客戶可根據住宅使用情景，將臥室合併或規劃為書房空間。浴室三件套規劃，但無開窗，需注意通風潮濕。
• B1約為33坪，整體格局規劃與B5相近，差別在於主臥、廚房及客廳尺度放大，客廳外有彈性空間可做書房規劃。

實價登錄分析

後站生活圈及中山生活圈位置相鄰，兩區域都有捷運站及雙子星未來題材支撐，生活機能成熟，商業娛樂機能發達，成交價相近。預售案皆有品牌、地段及規劃優勢，價格有所連動，因此將後站生活圈與中山生活圈周邊個案進行比較。

1. 後站生活圈周邊個案行情

麗盛南京 屋齡3年。平均成交價95.64萬/坪。近一年成交價102.42萬/坪。
國王雙子星 預售屋。平均成交價142.99萬/坪。近一年無交易資訊。
 

2. 中山生活圈周邊個案

宏國大道城B區 屋齡1年。平均成交價118.8萬/坪。近一年成交價127.33萬/坪。
國賓皇琚 預售屋。平均成交價199.28萬/坪。近一年成交價193.81萬/坪。

3.後站生活圈發展較早，區內有六鐵共構的台北車站以及捷運北門站。生活及商業機能完善，包含京站時尚廣場、建成市場、華陰街商圈以及鄰近的迪化街商圈及北車商圈。而中山生活圈娛樂商業機能更為發達，房價高於後站生活圈。目前線上個案皆為大基地大坪數個案，單價差異大。後站生活圈越靠近台北車站單價越高，國王雙子星因為台北車站首排，且坪數規劃小，單價高。麗盛南京位子靠近迪化街，與北車有一段距離，單價較低。但與迪化街周邊個案相比，價格符合區域行情。

麗盛南京評價

麗盛南京位於南京西路第一排，三面臨路角地，距離北門站500公尺，有西區門戶計劃利多，又進西門町及中山商圈，地段優質。區域生活機能便利，近延平河濱公園及大稻埕碼頭河濱，環境休憩舒適。戶戶邊間採光表現佳，室內空間好利用，即可交屋入住。對於在台北車站周邊及大同區看新成屋的朋友可以參考看看哦。