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看屋筆記:楊梅鴻築新米蘭(個案+價格分析)

2018-04-20 |

鴻築新米蘭

房屋開價
17萬/坪
公設比
31.0%
車位開價
坡道平面 / 123 萬
坪數資料
25 / 27 / 31 / 38

基本資料

  • 地址:中山北路一段494巷陽明國小旁
  • 總戶數:132
  • 總樓高:15
  • 土地使用分區:住宅區
  • 構造種類:RC,筏式基礎
  • 建設公司:鴻築建設
  • 營造公司:國城營造
  • 建築設計:拓璞聯合建築師事務所

楊梅區位於桃園區的西南方,南與新竹縣湖口鄉接壤,主要發展以工業區為主。以桃園市的平均成交行情來看,楊梅以及觀音是價格最低的兩個區域,每坪價格約在十萬出頭而已,是低單價、低總價的區域。不過楊梅區有楊梅火車站以及國道1號通過其中,交通上來說是比觀音區方便許多。下面介紹本區新建案,鴻築新米蘭

 

 

建案特點:

 

1. 交通便捷:5分鐘可以上國道1號楊梅交流道,或者楊梅火車站。步行1分鐘到楊明國小、7分鐘到楊明國中,孩子上學安心便利。

 

2. 平面規劃單純:本案分為三棟建築,每棟建築體都是一層三戶規劃。總戶數為132戶,量體適中。

 

3. 價格平穩:此區屬於剛性需求市場,價格長期變化不大,單價、總價都算是合理範圍。

 

建案平面解析:

 

1. 本案分為三棟建築,但基座相連以石材建造。每棟皆為三戶規劃,出入相對單純。

 

2. 2房(A3/B2/C2):A3的房型與B2及C2略有不同,因為A3為邊間,所以連廁所都有對外窗,為2房的最佳選擇。B2及C2因為面寬較足,所以客廳及房間皆有採光,在2房的規畫上亦屬佳作。

 

3. 小3房(A1/A2/C3)與大3房(B1/B3/C1):大3房的廁所兩間都有對外窗,規劃上比小3房佳。不過小3房都是至少兩面採光,所以平面設計上亦無瑕疵。值得一提的是,這裡的所有3房規劃都沒有浪費走道,坪效相對好。

 

 

實價登錄分析:

 

1. 楊梅金山街一帶,幾乎所有建案皆為寶佳集團所有。因為整體造鎮開發,因此新建案居多。也由於量體較大,因此價格長期以來波動不大。

 

2. 以新建案來講,成交價格大約每坪12-15萬之間,諸如X計畫系列藏疆藏疆二期樂揚市鴻築新巴黎,及本建案鴻築新米蘭

 

3. 中古屋較少,以凱悅假期麗池香頌為代表,屋齡都在13年左右,平均成交價格落在每坪11萬上下。

 

 

評價:

 

楊梅區的房價目前仍為十萬出頭,以25坪房型來說,即使加上車位,總價也在500萬以內,負擔相對輕鬆。再加上距離國道開車只要5分鐘,而且整體造鎮,街廓相對舒適。如果是在周圍園區上班的朋友,或者車程還接受的話,不妨考慮此區新建案。