【區域房市】桃園房市的下一個一級戰區-A20重劃區! 青埔下一站！值得買嗎?

除了青埔和A7以外，桃園推案量最大的重劃區，你會想到誰？不是中路，也不是八德，而是今天要介紹的---A20興南重劃區。
 

以2023年桃園市的重劃區推案戶數來看，T1的青埔跟A7重劃區，一年推案量可以達到2000戶以上，T2是A20、中路重劃區，一年推案量在1000戶上下，T3的則是八德擴大重劃區、過嶺重劃區、客運園區，一年推案量約在800戶左右。

但如果時間來到2024年，A20興南重劃區，預估會有10個個案加入，如果算上2023年下半年開賣的宏普序時代，在市場上預估會有超過2000戶的供給，就會晉升T1，與A7、青埔同一級，所以今天一定要讓我們來仔細介紹一下，2024年桃園房市最大的戰場--A20興南重劃區!!

A20現況介紹

A20指的是機捷A20站，A17、A18、A19是青埔，A21就到了中壢市區，所以A20就位於青埔與中壢市區的中間點，各是一站的距離。

A20全區的規劃是以「田園住宅社區」為定位，有高達65%的住宅區，以及16%的公園綠地。

且住宅區的容積率只有180%、商業區280%，皆遠低於桃園市常見的住宅區230%、商業區380%，預估即使未來開發完成，也會是比較寬闊舒適的住宅區氛圍。

A20是全新的重劃區，在2023年才正式整地完成，現階段還沒有任何建築物。不過看似甚麼都還沒有，全區卻有接近八成的土地，都已經有建設公司的進駐。

包含宏普、宜誠、勤樸、知森堂以及寶佳旗下鴻廣、和洲、和峻、合遠、益欣、櫻花建設的等知名建商都已經購地準備推案，算是十分火熱。

第一案A20綻已經在2023年9月完銷、第二案宏普序時代則在銷售中，另外還有10案已取得建照，預計2024年將會公開，成為桃園下一個房市一級戰區。

A20推案量大的3大原因

到底這些建商是看到了什麼，選在A20積極的購地？我們認為A20有3個重大的優勢:

原因1：捷運與交通優勢

捷運宅在市場上，是相當熱門的產品。A20區域面積只有約53公頃，大概是青埔的十分之一，區域最遠步行20分鐘內都可抵達捷運站，興東路以西的區域，可以說都是捷運宅。只是要特別注意區域東側有小型工業區。

另外，如果不靠捷運通勤，A20在交通上也有極大的優勢，距離青埔、中壢市區都不遠；2025年會完工的國道一號中豐交流道，讓此區只要車程1分鐘就可直上國道。

而區域沒有生活機能的劣勢，也可以透過交通優勢彌補。無論是往北或往南，捷運1-2站的距離，就可以有相當豐富的生活機能。

往南10分鐘到中壢市區，有中平路商圈、中壢夜市、中原夜市、SOGO百貨、大潤發、家樂福等滿足日常需求。

往北10分鐘，即可抵達青埔，華泰名品城、環球購物中心、IKEA、新光影城、青塘園等等，可滿足假日的休閒娛樂機能。

原因2：青埔房價外溢效應

近年來青埔房價飆漲，新案行情大約在45-55萬之間，最高甚至站上6字頭，因此周邊區域的房價也跟著水漲船高。而距離青埔僅1站的A20，價格約38-42萬，相比青埔仍有5-10萬的價差，有一定的吸引力。

另外，過去想住青埔但是覺得青埔太貴的人，可能會選擇買青埔周邊甲建的案子，所謂的甲建，就是蓋在青埔的範圍外，屬於非都市計畫的土地，道路較小，小環境較差。但在有價差的情況下，還是相當熱門，畢竟過幾條路就到青埔了。但A20出現後，就讓這些需求有了新的選擇。雖然價格比甲建高一些，但有完整的重劃區與捷運，吸引力還是相當高的。

原因3：中壢市區換屋需求高

桃園市為全台灣屋齡最年輕的城市，不過中壢市區比較特別，都是以老房子居多。

根據內政部統計，中壢30年以上屋齡的房子占了全中壢區住宅的45%，一共有7.1萬戶，是全桃園最多，而這些老屋只要有5~10%的住戶有換屋需求，就等於有接近7000戶潛在買方，剛性需求是相當高的。

另一方面，中壢市區本身的新案並不多，以現階段來看，中壢站前、後站、平鎮、中壢高中、復旦壢新生活圈，總共只有6個新建案在銷售，不到400戶的供給量，大概只滿足了潛在需求的一成不到，也因此不管是A20或者青埔，都有承接了不少中壢市區的換屋需求。

也因此，接近中壢區的推案，風險都相對較低。加上前面說到青埔的價格外溢以及A20的捷運宅優勢，也就讓建商看好度大增，積極搶進。
 

桃園市機捷沿線重劃區比較

那A20現在的房價是多少呢？目前全區有實價登錄的僅有A20綻、宏普序時代兩案。

其中A20綻近一年成交價在38.1萬、宏普序時代則因為戶型較多，所以價格落差較大。最便宜為面捷運軌道的低樓層戶別，約為31~35萬/坪，而最貴的是在20樓以上的高樓層戶別，可達40-43萬/坪，大部分的戶別則是38-40萬/坪為主。

這樣的價格算是貴還是便宜呢？
我們可以比較一下，同樣為機捷沿線重劃區，距離捷運站1公里建案，在2023年的成交價格。

從桃園龜山的A7重劃區開始，體育大學站1公里內的個案，2023年的成交價平均是38.9萬、A9的林口是51.9萬/坪，A10的山鼻重劃區，價格是32.6萬/坪、過了桃園機場後，A17-19是青埔，價格在42~47萬/坪，最後是A20，價格約38~39萬/坪。整個機捷沿線，以青埔和林口最貴，然後是A7和A20價格差不多，最便宜的是A10。

其中與A20價格最接近的A7重劃區，我們拉出捷運站一公里內的22個社區，價格最高的富宇哈佛苑成交價超過45萬/坪，還有其他五個建案在40萬/坪以上，剩下的普遍落在35~40萬/坪之間。
 

A20在完全沒有開發的情況下，價格就與A7差不多。價格算是略高，有把未來的發展算進售價裡。不過兩者的客群是不同的，A20以中壢桃園的客戶較多，A7則較多雙北的客戶，直接比較不一定公平。

另外A20目前有參考價值的是宏普序時代，地點是較好的，在區域會是較高價的個案，可以觀察後續其他的開案。

結論

總結來說，A20擁有捷運宅的優勢，目標客群明確，銷售速度快。地點、都市計劃都沒有問題，看起來前景是很不錯的。看下來唯一的缺點，大概就是價格略高。

以A20均價38-40萬/坪的預算，除了前面提到的A7。也可以買南崁、中路、經國重劃區的個案，雖然這幾區目前都沒有捷運，但是發展更久、機能更成熟。

另外，A21的環北重劃區也在進行中，時間未定，未來也會有更多的新建案加入戰局，可選擇性增加時，房價要再上漲難度就增加很多了。

因此要提醒一個觀念：不是新的重劃區，搶在早期進場價格就一定會漲。要注意是不是已經買到未來價格了，如果本來就是中壢或青埔生活圈，買A20就相當不錯，但如果不是，在買之前可以看看其他相同價格帶的重劃區再做決定。