看屋筆記：高雄市三民區孟學苑(個案+價格分析)

望子成龍、望女成鳳，擁有良好學區的地段，是許多家庭購屋的參考指標。高雄市區有不少的明星學區，其中龍華國中就是不少家長的教育首選。近期龍華國中學區周邊推出新建案孟學苑，規劃21-40坪/2-3房，加上附近有百貨、交通等眾多話題，吸引眾人目光，創下開賣僅四天就完銷的驚人紀錄！一起來看看孟學苑還有哪些特色吧！

建案特色

1.區域少有的新案、大型社區多元公設：

• 基地周邊多為20年以上的大樓，該案是本區難得的預售新案。
• 公設：交誼廳、閱覽室、家教室、游泳池、健身房、KTV、室內高爾夫、鐵板燒餐廳、Lounge Bar、空中花園。

2.享有明星學區優勢：

• 學區為新上國小、龍華國中都是高雄知名的學區，是許多高雄家長理想的學區，距離本案車程只需5分鐘，由此建案名稱也能得知建案主打學區優勢。

3.基地位於市中心、鄰近百貨商圈、交通建設：

• 基地位於大順一路和民族一路交叉口，鄰近義享天地、大樂購物中心、美式賣場和未來富邦BOT案，車程都在10分鐘內可以到達。
• 高雄輕軌即將完整通車，建案靠近輕軌灣仔內站，下樓步行3分鐘就能抵達，大眾運輸便利性高。

孟學苑格局分析

1.本案規劃地上24層，地下4層，共933戶(含16戶店面)的大型社區，車位規劃平面388格、機械車位314格，部分2房不能購買車位。

2.分為A、B，共2棟，格局兩棟鏡面相同，排列為ㄇ字型，2棟互不連通。

• A、B棟一層20戶共用4部電梯。
• 公設：交誼廳、閱覽室、家教室、游泳池、健身房、KTV、室內高爾夫、鐵板燒餐廳、Lounge Bar、空中花園。

孟學苑A棟標準層平面圖

孟學苑B棟標準層平面圖

綠色部分(AB5/AB6/AB7/AB8/AB9/AB10/AB12/AB13/AB15/AB16/AB17/AB18戶型)，約21-26坪，規劃2房

• 整體格局配置相似，為單面採光設計。AB17/AB18較為特別，有雙面採光，且多了進門的緩衝，不會直接進入到公共領域。
• 無走道坪效高，採開放式客餐廳設計。廚房皆為開放式雙排設計，配置雙口IH爐。除了AB16外，其餘都有中島設計。
• 客餐廳採光稍微不足，面連興路50巷的戶別沒有高雄厝。
• 房間都有對外窗，無暗房疑慮。
• 單一衛浴沒有開窗，僅有AB17/AB18有衛浴開窗，皆為4件式，乾溼分離。
   

綠色部分(AB2/AB19/AB20/AB21/AB22戶型)，約22-30坪，規劃2房

• 除了AB2外，都有規劃玄關空間。AB2/AB21格局相似，房間分別在客廳兩側；AB19/AB20/AB22格局類似，公私領域分開。
• 皆為單面採光，採開放式客餐廳設計。
• 開放式雙排廚房，配置雙口IH爐，皆有中島型廚房，洗手槽位於中島，多一個平台炊煮空間較寬敞。
• 客餐廳為間接採光，需經過陽台才能有採光通風，除了AB19外，都有高雄厝陽台。
• 單一衛浴，都沒有開窗，皆為3件式，乾溼分離。
   

黃色部分(AB1/AB3/AB11戶型)，約33-40坪，規劃3房，AB3和AB11格局一樣。

• 僅AB1沒有規劃玄關空間，戶戶房間都有對外窗，無暗房情況。
• 都是雙面採光，採開放式客餐廳設計。
• 廚房同樣為開放式雙排規劃，搭配中島及雙口IH爐。
• 客餐廳為間接採光，不過開窗面積較大，採光通風表現不錯。AB3客廳空間較大，皆有高雄厝設計。
• 雙衛浴設計，AB1為三件式，AB3/AB11戶型主衛浴為四件式，客衛浴為三件式，相較於兩房衛浴，空間更寬寬敞。

實價登錄分析

孟學苑位於建工生活圈，附近有河堤社區，不過因為河堤社區已經較少空地可以推出新案，加上屋齡普遍較高，因此喜歡河堤社區的客群也會參考孟學苑，而建工生活圈內的建案規畫和孟學苑相似的龍騰系列，價格方面也可以互相參考。

1.建工生活圈周邊個案

孟學苑：預售屋。 平均成交價43.55萬/坪。 近一年無交易資訊。

龍騰鑫空樹：屋齡0年。 平均成交價32.74萬/坪。 近一年無交易資訊。

龍騰鑫天地NO2：屋齡2年。 平均成交價31.54萬/坪。 近一年成交價38.72萬/坪。

建工生活圈周邊個案

2.河堤社區周邊個案

京城閱河堤：屋齡7年。平均成交價33.97萬/坪。 近一年無交易資訊。

河堤社區周邊個案

3.據悉孟學苑已經全數完銷，成交價大約落在40萬上下，對比周邊生活圈來看，河堤社區和建工生活圈0-5年屋齡成交價落在34-35萬，孟學苑房價其實不算高，而且還是預售價格，未來還有超過4年的工期，因此買氣才會這麼旺盛。

孟學苑評價

明星學區、輕軌完工成圓、百貨話題和優惠付款，使得該建案未銷售就話題不斷，也替寒冷的高雄房市帶來一些買房熱氣，地理位置卓越是孟學苑最大的特色，不過戶數來到900戶以上，樓層戶數多但電梯配置不太夠，而且基地位於大順路和民族路，這兩條路線本來就是高雄塞車熱門路段，屆時大樓管理、梯戶比和交通擁擠會是需要留意的地方。