土壤液化會影響房價嗎？土壤液化區的房子可以買嗎？

土壤液化會影響房價嗎？土壤液化區的房子可以買嗎？今天來分享土讓液化區的5個關鍵議題：

1. 土壤液化的成因和風險

土讓液化是指在地震的時候，原本在深層土壤的水被擠壓到上面，也就是沙子會往下沉，水會冒出來，土壤軟綿綿，乘載力降低，可能造成房屋傾斜甚至倒塌，土壤越細，地震規模越大，強震時間越長，越容易發生土壤液化。

總結來說：土讓液化通常有三個要件：

第一：鬆軟的砂質地盤

第二：高的地下水位

第三：五級以上的地震持續搖晃十五秒

我們來看看2016年美濃地震，造成台南惠安街土壤液化的災情，噴砂、傾斜、下沉。

資料來源：國家地震工程研究中心

土壤液化潛勢區在符合建築法規的規範，用以下三種資料

1. 國家重要建設的地質鑽探資料

2. 加上地下水位資料

3. 模擬5~6級的設計地震

推算出土壤液化的輕重程度，可分成低中高三種情況：

低潛勢（綠）：強烈地震發生時，地基可能無影響或輕微影響。

中潛勢（黃）：強烈地震發生時，地基可能輕微影響至中度影響。

高潛勢（紅）：強烈地震發生時，地基可能中度至嚴重影響

可以上政府的網站，輸入地址查詢：

土壤液化潛勢查詢系統 

https://www.liquid.net.tw/cgs/Web/Map.aspx

以基泰大直案為例，輸入大直街94巷，從圖中可直接看出是屬於綠色的低潛勢區。靠近大佳河濱公園的區域，則顯示為紅色的高潛勢區。

2. 土壤液化區的房子安全嗎？

九二一之前的房子都沒有考慮土壤液化的問題，要特別注意。在九二一大地震出現土壤液化造成房屋倒塌，政府開始進行建築物耐震法規的修正，後續符合法規蓋的房子，土壤液化對建築物的損壞可能性極低，是安全的。

改良的方法通常例如：

第一：增強地層土壤抵抗液化的能力，採用地盤改良工程，如灌漿、振動夯實等。

第二：採用樁基礎、增加基礎底面深度、在基礎外緣加強連續壁圍束等，以避免建築物受到土壤液化的影響

如果建築物有符合以下任一條件，就不需擔心：

1. 建築物位於非中高土壤液化潛勢區。

2. 建築物是根據1999年12月29日修正的『建築物耐震設計規範與解說』所設計。也就是921大地震之後修改的法規。

3. 建築物擁有地下3層以上的地下室。

4. 建築物的基礎採用樁基礎。

5. 建築物的基礎是筏式或版基礎，且建築物高度不超過 3 層。

6. 建築物的基礎位於非液化地層，如黏土層、卵礫石層、岩盤等。

3. 土壤液化區的老舊建築該怎麼辦？

老舊建築原本抗震力就不足，如果再加上土讓液化的負面影響，會更不安全，雪上加霜。

能不能補救？

例如進行土壤改良，挖洞進去灌混凝土？並且要經過全部所有權人同意，實務上難度很高，效益不明顯，並且如果施工不慎，可能會造成房屋傾斜。

只有危老改建才能從根本性解決問題。

4. 土壤液化區會影響房價嗎？

實務上不會直接影響房價，雖然居住上可能會有風險，但都會區的土地有限，價格依舊高昂，並且有進行危老都更的可能性，還是會吸引一些買盤，房價會有支撐。

5. 破解謠言：政府竄改土壤液化潛勢圖

2023年9月基泰大直因建商開挖基地施工不慎，造成基地連續壁崩和旁邊的公寓傾斜下沉，這不是因為地震造成土壤液化，當時有謠傳政府竄改土壤液化潛勢圖，事實並非如此。

2016年經濟部公布的「土壤液化潛勢圖」，是利用全台既有之地質鑽探資料演算評估後發布之初級圖資，精度大約是平均每4平方公里1孔鑽井。而在2021年年底更新的圖資，部分地區精度增加到平均每平方公里有4口鑽井，經專家修正後，更新土壤液化潛勢圖資，大直街附近才會更新為「低度」潛勢區。