看屋筆記：新北市土城區合謙上謙城(個案+價格分析)

土城暫緩重劃區近期受萬大線議題熱度提升，還有未來的司法園區和土城交流道等重大建設環繞，加上近期台北新北房價飆升，此區吸引大量脫北者及新北首購客戶的前來購屋。而【合謙上謙城】位於土城暫緩重劃區及舊市區交界 ，距萬大中和樹林線LG10清水站預定站僅350米，兼具生活和未來交通機能，以下就來看看【合謙上謙城】還有哪些特點吧！

合謙上謙城3D外觀示意圖

建案特色

1. 平面規劃佳，梯戶比低

• 全案雙衛浴配置，整體室內格局方正，無過多廊道規劃佔用虛坪，且多數房型為雙面採光，通風及採光效果都十分不錯。

• 全案2棟皆6戶2梯設計，梯戶比較低，減少住戶電梯等待時間。

2. 豐富公設，建材高規格

• 規劃六大主題18項全齡化公設：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、瑜伽教室、信箱區、曬被區、Lounge Bar、撞球室、戶外咖啡吧、露營區、烤肉區、戶外沙發區、戶外體健區、頂樓景觀沙發區，滿足住戶多樣化使用需求。
• 特別與台北東區Boven雜誌圖書館合作，在閱覽室提供優質原文書，讓住戶閱讀。

• 合謙上謙城引進Google Home智能宅（Ismart智匯雲住宅、 i tag 智匯中央監控），有智能操控燈具、遠距呼叫電梯等功能，提升社區智能系統。

• 建材在整個重劃區屬高規格配置，包含Cleanup櫥櫃、林內三機、BOSCH洗碗機、德國BWT淨水器，TOTO衛浴，全自動曬衣架等，還有規劃銀立淨乳膠漆，SHARP電梯清淨機，VAF智慧潔淨氣流、逆止風門等綠建材及防疫建材，提供住戶健康舒適的環境。

3.重劃區舊市區雙優勢，未來捷運萬大線350米

• 未來司法園區、統一創新旗艦商辦、中工雲智慧園區等建設陸續到位，區域發展性高。

• 生活機能部分，本案位在暫緩重劃區和土城舊市區交界，1分鐘到青雲路商圈 5分鐘可以到家樂福 可藉由商圈、賣場滿足日常採買。
• 距離萬大線LG10清水站預定站約350米，未來步行5分鐘可達捷運站。

合謙上謙城格局分析

合謙上謙城1F平面圖

合謙上謙城2F平面圖

1. 基地面積約1315坪，共分AB 2棟，地上15層、地下3層建築，164戶住家、12戶店面，純住宅無地主戶。平面車位205個，坪數規劃25-38坪2-3房。
2. 一層6戶，每層配置2台電梯，電梯皆有直達地下室。車道出入口位於青隆街，為獨立車道規劃，進出不影響住戶。車道為寬度5米5的雙向規劃，車位皆為坡道平面，並預留充電樁管線/線槽。
3. 公設比33.11%，公設18項，包含接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、瑜伽教室、信箱區、曬被區、Lounge Bar、撞球室、戶外咖啡吧、露營區、烤肉區、戶外沙發區、戶外體健區、頂樓景觀沙發區。
4. 建材包含Cleanup櫥櫃、林內三機、BOSCH洗碗機、德國BWT淨水器，TOTO衛浴，全自動曬衣架、銀立淨乳膠漆，SHARP電梯清淨機，VAF智慧潔淨氣流、逆止風門，提升生活品質。

合謙上謙城AB棟標準層平面圖

5. 黃色區塊A3/A7/B3/B7；規劃3房坪數約38坪，3房2衛。

• A3/A7/B3/B7格局相仿：格局方正柱位外推，雙面採光空間開闊，進門處有規劃玄關及收納空間。餐廳可擺6人桌，空間尺度大。廚房為獨立式雙排空間規劃，搭配雙口爐，旁邊銜接工作陽台，使用動線順暢。主臥及主次臥皆可擺放雙人床。主衛四件式衛浴，有開窗，通風不易潮濕。

6. 藍色區塊A1/A2/B1/B2：規劃2房坪數約33-34坪，3房2衛。

• A1/A2/B1/B2格局相仿：雙面採光，柱位外推，客廳臥室皆有採光。廚房為獨立式，動線連結工作陽台。三間臥室皆位於直接採光面上，空間寬敞，都可擺雙人床，梳妝台和衣櫃。一間次臥與廚房共用工作陽台。雙衛浴規劃，但皆無開窗，通風效果略受影響。

7. 綠色區塊A5/A6/B5/B6：規劃2房坪數約24-25坪，2房2衛。

• A5/A6/B5/B6格局相仿：單面採光，格局方正，柱位外推，雙衛浴規劃方便家人使用。客廳間接採光，廚房開放式設計，需注意油煙排出問題。次臥採光透過工作陽台，使用時採光較受影響。此房型主臥空間相對狹長，可增加收納空間。

實價登錄分析

土城近期受惠重大建設利多議題及雙北房價擠壓，為新北市近年的房市熱區。暫緩重劃區與土城市區兩區位置相連，暫緩重劃區又依賴於土城市區生活機能與機捷的便利性，這邊將以兩區個案進行比較。

一、 暫緩重劃區周邊個案行情

1.合謙上謙城 預售屋。平均成交價55.62萬/坪。近一年成交價55.74萬/坪。

2.紅布朗花園 預售屋。平均成交價55.76萬/坪。近一年成交價61.08萬/坪。

3.和毅明金 屋齡0年。平均成交價60.68萬/坪。近一年成交價60.79萬/坪。

暫緩重劃區周邊個案

二、土城市區生活圈建案行情比較

1.大同莊園NO3：預售屋。平均成交價59.07萬/坪。近一年成交價60.39萬/坪。

2.金城舞世界花園/金城舞NO5京都花園：預售屋。平均成交價50.1萬/坪。近一年成交價65.35萬/坪。

土城市區生活圈建案行情比較圖

3. 近年土城暫緩重劃區因重大建設的利多加上加上雙北價格帶動，陸續有新建案持續推出，成交價持續上升，暫緩重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$60.96萬/坪。土城市區生活圈因生活成熟及靠近捷運站的優勢，目前土城市區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$63.13萬/坪，兩區價格幾乎持平，建案可一併參考。合謙上謙城與區域個案相比，有重劃區街廓及便利生活機能，還有高規格建材配備，價格符合區域行情。

合謙上謙城評價

土城重劃區位於土城區的核心地帶，在捷運萬大線的興建、國道三號新增的北土城交流道及司法園區計畫等重大建設的逐步落實下，此區將來發展可期。 合謙上謙城既有重劃區未來性，又能享受土城舊市區成熟的生活機能，千坪大基地開發，三面臨路角地，高規格建材和全齡化公設提升住戶品質，對於在板橋土城及沿著板南線看房的朋友可以參考看看。