看屋筆記：新北市土城區力璞紘日莘(個案+價格分析)

力璞紘日莘位於運校重劃區，為10.51公頃狹長型自辦重劃區，生活機能主要仰賴鄰近的頂埔生活圈，頂埔生活圈近年聲浪不斷，除了既有的企業總部(如鴻海)及科技園區之外，正在開發中的七大都更案(開發面積約10公頃)更預計帶來18,000名就業機會，區域內有中央路商圈、頂新公園(3877坪)足以滿足基本生活機能，交通方面有北捷板南線頂埔站，此站未來將設置為三鶯線起點站，串聯桃園捷運綠線，未來可期。本次要介紹的力璞紘日莘，僅距離捷運頂埔站500公尺，現在就讓我們來看看還有什麼特色吧！

力璞紘日莘外觀示意圖

建案特色

1. 29%低建蔽率 

• 寬廣中庭私家花園，綠意盎然氛圍感。
• 建築物規劃充裕退縮空間，避免鄰房遮蔽。
• 分棟建築，有效增加採光與通風。

3. 重劃區中心 絕佳地點

• 距捷運板南線頂埔站500米，通勤便利。
• 步行5分鐘達頂埔國小，就學免接送。
• 步行10分鐘內頂埔舊市區商圈，滿足基本生活機能。

3. 全配置智慧充電車位

• EMS智能排程充電系統，平衡資源配置。
• 建置智慧電能網路，數位電錶獨立計費。
• 遠端監控，自動負載管理，充電好安心。

力璞紘日莘格局分析

1. 力璞紘日莘基地面積為774坪，為一幢兩棟、地上15層、地下3層建築，共規劃126戶住家、1戶店面，109個坡道平面車位。

2. 公設規劃有接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、瑜伽教室及信箱區，公設比為32.8%。A棟標準層為一層六戶，共用兩部電梯，B棟標準層為一層四戶，共用一部電梯，梯戶比還可以，坪數規劃為23~25坪2房、33~36坪3房。

3. 建材方面有日本三菱電梯、YKK氣密窗(6+6Lowe玻璃)、耶魯電子鎖、德國BWT淨水系統、德國LEICHT廚具、LG檯面、日本林內三機、日本INAX衛浴、德國Grohe五金、panasonic暖風機、3M廚下淨水設備及樂邁石晶地板，提高居住生活品質。

力璞紘日莘1F公設平面圖

力璞紘日莘標準層平面圖

標準層A棟平面圖

標準層B棟平面圖

4. 紫色部分(A1、A3、A5、A7、B2、B3)為23~25坪2房型：

• A3、A5為23坪單面採光2房型，配置獨立式廚房有預留冰箱空間，單套衛浴未開窗，需留意客廳為間接採光，房間大小皆可放置雙人床，主臥可規劃衣帽間，玄關有預留鞋櫃空間。
• A1、A7、B2、B3為25坪邊間雙面採光2房型，為2房2廳1衛配置，開放式廚房，室內空間均有對外窗，A1及A7配置前後雙陽台，B2、B3為單一大工作陽台配置。

5. 紅色部分(A2、A6、B1、B5)為33~36坪3房型：

• B1、B5為33坪邊間雙面採光3房型，開放式廚房，前後雙陽台，雙衛浴皆有對外窗，室內無柱設計，房間皆可以放置雙人床，需留意本戶型配置IH爐。
• A2、A6為36坪邊間雙面採光3房型，為標準3房2廳2衛的配置，獨立式廚房有預留冰箱空間，前後雙陽台，雙衛浴(主臥有開窗)，玄關空間適中又預留鞋櫃空間，高坪效的格局規劃。

實價登錄分析

力璞紘日莘位於運校重劃區，比較標的選定原則為：距捷運頂埔站相當、產品坪數相近、預售大樓(10樓以上)。運校重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$69.41萬/坪房價漲幅部分運校重劃區較一年前+2.21%(屋齡0-5年)

力璞紘日莘 屋齡1年。平均成交價59.35萬/坪。近一年成交價63.71萬/坪。

天好運 屋齡0年。平均成交價56.07萬/坪。近一年成交價64.7萬/坪。

新潤花路 屋齡1年。平均成交價53.49萬/坪。近一年無交易資訊。

運校重劃區周邊個案

2. 另一個鄰近的生活圈為頂埔生活圈，該區域以工業區發展為主，住宅產品較少，價格也相對較低。比較標的的選取原則：與捷運頂埔站距離相當、產品坪數相當、5年內新大樓。頂埔生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$67.81萬/坪房價漲幅部分頂埔生活圈較一年前+64.92%(屋齡0-5年)

極美 屋齡7年。平均成交價46.3萬/坪。近一年成交價55.47萬/坪。

鋐霖易居 屋齡6年。平均成交價44.85萬/坪。近一年成交價61.52萬/坪。

頂埔生活圈周邊個案

3. 運校重劃區為純住宅規劃之重劃區，相較於舊市區，有街廓較大、地籍完整、標準路寬的優勢，故在價格及漲幅上高於頂埔生活圈，力璞紘日莘又為區域內規模較大的開發案，相對具有優勢，因此在價格上略高於市場行情。

力璞紘日莘評價

運校重劃區為狹長型規劃之重劃區，重劃區西側除了較接近捷運板南線的頂埔站之外，距離頂埔國小、頂新公園及頂埔活動中心都較近，力璞紘日莘位於重劃區西側，有區位較佳的優勢，且無論在建材與設備都是水準之上，智慧電網電動車充電系統更是一大亮點，在土城一帶找房的朋友，不妨實際到現場走訪看看喔！