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看屋筆記:板橋江翠重劃區歡喜市(個案+價格分析)

2018-03-30 |

歡喜市

房屋開價
萬/坪
公設比
33%
車位開價
坡道平面 / 0 萬
坪數資料
16 / 22 / 26 / 35

基本資料

  • 地址:藝文街、香社一路
  • 總戶數:272
  • 總樓高:15
  • 土地使用分區:第二種住宅區
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:中德建設,茂德機構
  • 建築設計:何慶三建築師事務所

位在板橋重劃區江翠北側AB的歡喜市,近日強打總價688萬買板橋2房,引起不少話題討論,而在競爭激烈的江翠重劃區,歡喜市又再度挑戰低總價的極限。讓我們一起來看看。

 

板橋_歡喜市_3D外觀圖

 

建案特點:

 

1. 公園綠帶:距435藝文特區僅300公尺,走路約4分鐘可抵達。環河公園也僅300公尺,走路約4分鐘。

 

2. 生活機能:距中正路商圈僅500公尺,走路約6分鐘,在重劃區中算是較為便利一些。

 

3. 超低總價:在公設比也不低的情況下(33%),15坪可隔成兩房,單純以兩房總價來看,在區域裡算是最低。

 

板橋_歡喜市-3D外觀圖

 

建案平面解析:

 

1.  全區分AB棟及CD棟兩區,為15~34坪規劃。

 

2. AB棟一層10戶;而CD棟一層9戶,皆共用2部電梯,在使用上較不足。

 

3. A2戶、A3戶、B2戶及B3戶面河岸,但因周圍可視距離內有高壓電塔,雖然有一定的距離,生活上不一定會影響,但視覺上還是會有,對此有顧慮者,建議選擇其他戶別。

 

3. 橘色區塊為小2房15~17坪規劃,皆為邊間單面採光,浴室部分皆未開窗,且為暗廳。室內坪數不足,在家具擺設上,例如基本的鞋櫃、衣櫃、床鋪位置等,需注意。

 

4. 綠色區塊為小3房單衛浴22坪規劃,皆為邊間單面採光,這個房型須注意,採光面較差,除了暗廳以外,要注意都有一間是暗房。

 

5. 黃色區塊為小3房雙衛浴26坪坪規劃,皆為邊間雙面採光,主浴有開窗,客浴則無。每戶皆面花園廣場,視野較佳。

 

6. 藍色區塊為3房34坪規劃,皆為邊間雙面採光。較佳戶為A3戶及C3戶,因室內格於方正且主浴有開窗設計。而A2戶及B3戶則主客浴皆無開窗。

 

板橋_歡喜市-全區標準層平面圖

 

實價登錄分析:

 

1. 歡喜市目前開價約43萬,實際成交價可能稍低一些,可以參考這邊

 

2. 江翠北側重劃區:

 

新外灘/雙江翠(江翠北側E區)目前開價約48萬,實際成交價可以參考這裡

 

江翠PARK(江翠北側C區)目前開價約50萬,實際成交請看這裡討論

 

聯上匯翠(江翠北側D區)目前開價約45萬,採不二價銷售。

 

聯上涵翠(江翠北側D區)已完銷價格約46萬,採不二價銷售。

 

江翠ONE(江翠北側E區)已完銷價格約48萬,可以參考這邊

 

3. 中正路周圍建案:

 

中正月灣屋齡約12年,平均成交價為39.72萬,近期成交價為41.27萬。

 

環遊世界屋齡約24年,平均成交價為37.08萬,近期成交價為39-41萬。

 

翠峰(江翠北側AB區)目前開價約47萬,實際成交價可以參考這裡

 

新潤青峰(江翠北側AB區)目前開價約47萬,實際成交可以參考這裡

 

興富發大悅(江翠北側AB區)目前開價約43.5萬,尚無網友提供成交價格。

 

4. 重劃區當中,江翠PARK(C區)、聯上匯翠(D區)、聯上涵翠(D區)、江翠ONE(E區)以及新外灘/雙江翠(E區)成交價格約在45萬左右,而翠峰(AB區)、新潤青峰(AB區)興富發大悅(AB區)與歡喜市(AB區)價格差不多約43萬上下,AB區的價格相對低一些。至於與中正路周圍的建案相比,像是中正月灣環遊世界以及富逸這些中古屋的社區,近期成交價也來到了4字頭,雖然生活機能上較佳,但都屬於中古屋。新案與中古個案價差不大,也讓歡喜市等該區新建案有不錯的優勢存在。

 

板橋_歡喜市_實價登錄圖-板橋水岸重劃區

 

板橋_歡喜市-實價登錄圖-中正路商圈

 

評價:

 

整體來說,歡喜市周圍雖有不少新建案,但目前大多接近完銷狀態。且該區周遭鄰近河岸綠帶以及435文藝特區在人文休憩方面算不錯。加上小坪數房型,總價低易負擔,對於首購族來說蠻有吸引力的。不過在平面規劃上較差,建議在選擇上須多考量自己的空間需求。若對江翠北測AB區有興趣,可以前往參考看看。