看屋筆記：板橋江翠重劃區歡喜市(個案+價格分析)

位在板橋重劃區江翠北側AB的歡喜市，近日強打總價688萬買板橋2房，引起不少話題討論，而在競爭激烈的江翠重劃區，歡喜市又再度挑戰低總價的極限。讓我們一起來看看。

建案特點：

1. 公園綠帶：距435藝文特區僅300公尺，走路約4分鐘可抵達。環河公園也僅300公尺，走路約4分鐘。

2. 生活機能：距中正路商圈僅500公尺，走路約6分鐘，在重劃區中算是較為便利一些。

3. 超低總價：在公設比也不低的情況下(33%)，15坪可隔成兩房，單純以兩房總價來看，在區域裡算是最低。

建案平面解析：

1.  全區分AB棟及CD棟兩區，為15~34坪規劃。

2. AB棟一層10戶；而CD棟一層9戶，皆共用2部電梯，在使用上較不足。

3. A2戶、A3戶、B2戶及B3戶面河岸，但因周圍可視距離內有高壓電塔，雖然有一定的距離，生活上不一定會影響，但視覺上還是會有，對此有顧慮者，建議選擇其他戶別。

3. 橘色區塊為小2房15~17坪規劃，皆為邊間單面採光，浴室部分皆未開窗，且為暗廳。室內坪數不足，在家具擺設上，例如基本的鞋櫃、衣櫃、床鋪位置等，需注意。

4. 綠色區塊為小3房單衛浴22坪規劃，皆為邊間單面採光，這個房型須注意，採光面較差，除了暗廳以外，要注意都有一間是暗房。

5. 黃色區塊為小3房雙衛浴26坪坪規劃，皆為邊間雙面採光，主浴有開窗，客浴則無。每戶皆面花園廣場，視野較佳。

6. 藍色區塊為3房34坪規劃，皆為邊間雙面採光。較佳戶為A3戶及C3戶，因室內格於方正且主浴有開窗設計。而A2戶及B3戶則主客浴皆無開窗。

實價登錄分析：

1. 歡喜市目前開價約43萬，實際成交價可能稍低一些，可以參考這邊。

2. 江翠北側重劃區：

新外灘/雙江翠（江翠北側E區）目前開價約48萬，實際成交價可以參考這裡。

江翠PARK（江翠北側C區）目前開價約50萬，實際成交請看這裡討論。

聯上匯翠（江翠北側D區）目前開價約45萬，採不二價銷售。

聯上涵翠（江翠北側D區）已完銷價格約46萬，採不二價銷售。

江翠ONE（江翠北側E區）已完銷價格約48萬，可以參考這邊。

3. 中正路周圍建案：

中正月灣屋齡約12年，平均成交價為39.72萬，近期成交價為41.27萬。

環遊世界屋齡約24年，平均成交價為37.08萬，近期成交價為39-41萬。

翠峰（江翠北側AB區）目前開價約47萬，實際成交價可以參考這裡。

新潤青峰（江翠北側AB區）目前開價約47萬，實際成交可以參考這裡。

興富發大悅（江翠北側AB區）目前開價約43.5萬，尚無網友提供成交價格。

4. 重劃區當中，江翠PARK(C區)、聯上匯翠(D區)、聯上涵翠(D區)、江翠ONE(E區)以及新外灘/雙江翠(E區)成交價格約在45萬左右，而翠峰(AB區)、新潤青峰(AB區)興富發大悅(AB區)與歡喜市(AB區)價格差不多約43萬上下，AB區的價格相對低一些。至於與中正路周圍的建案相比，像是中正月灣、環遊世界以及富逸這些中古屋的社區，近期成交價也來到了4字頭，雖然生活機能上較佳，但都屬於中古屋。新案與中古個案價差不大，也讓歡喜市等該區新建案有不錯的優勢存在。

評價：

整體來說，歡喜市周圍雖有不少新建案，但目前大多接近完銷狀態。且該區周遭鄰近河岸綠帶以及435文藝特區在人文休憩方面算不錯。加上小坪數房型，總價低易負擔，對於首購族來說蠻有吸引力的。不過在平面規劃上較差，建議在選擇上須多考量自己的空間需求。若對江翠北測AB區有興趣，可以前往參考看看。