2023-12-11
看屋筆記

看屋筆記:台北市中正區世達懿居(個案+價格分析)

閱讀重點

世達懿居位於古亭生活圈,區域內商業機能集中,有南門市場、古亭市場,主要連外道路有羅斯福路、重慶南路及和平西路,捷運站有中正紀念堂站及古亭站,捷運線包含三條北市捷運線,公家機關有經濟部及央行,也鄰近紀州庵、中正紀念堂、客家文化中心及台北植物園,本區域主要特色為文教氣息,鄰近建國中學及台灣師範大學等名列前茅的知名學府,本次要介紹的世達懿居,位在非常精華的地點,讓我們一起看看還有什麼特色吧!

 

世達懿居外觀示意圖

世達懿居外觀示意圖

建案特色

 

1. 雙捷運古亭站走路1分鐘 到站即到家

距離古亭站2號出口僅50公尺,此站為松山新店線與中和新蘆線交會站,轉程好便利。

 

2. 30.1%超低公設 高得房率

公設比僅30.1%,市場少見低公設比,公設種類及品質仍在水準之上。

 

3. 石小墨畫作展示 增加藝術氛圍

公共空間展示知名畫家石小墨作品,提升回家的儀式感。

 

世達懿居格局分析

 

1. 世達懿居基地面積為278坪,為地上15層、地下3層建築,共規劃162戶住家、7戶店面,72個倉儲機械車位。

 

2. 一樓規劃7戶店面、管理室、信箱區及平面公共車位,二樓規劃健身房,三樓規劃交誼廳、兒童遊戲室及廚藝教室,頂樓則有空中花園,如此規模的基地而言,算是相當豐富,標準層一層12戶,共用三部電梯,因包含6戶套房,梯戶比還算充足,坪數規劃為11~13坪1房、23~25坪2房及34~35坪3房。

 

3. 建材方面,戶戶配有YKK氣密窗含6+6mm膠合玻璃、PANASONIC廚具、西班牙賽麗石檯面、林內三機、TOTO衛浴五金、義大利INDESIT、STUDOR吸氣閥、當層排氣設備。

 

世達懿居1F平面圖

世達懿居1F平面圖

世達懿居標準層平面圖

世達懿居標準層平面圖

 

4. 黃色區域(C、D、I、J、K、L)為11~13坪1房型:(僅配置IH爐)

  • I、J、K、L為11坪單面採光1房,配置開放式廚房,衛浴有開窗,陽台大小適中,開放式房廳好規劃傢俱位置,為最小坪數低總價首選,需留意的是本戶型面後棟,實際採光效果需現場確認,室內無柱設計,坪效不錯,低總價首選。
  • C、D為13坪單面採光1房型,配置開放式廚房,衛浴無開窗,室內空間可規劃1+1房,需留意本戶型無設置陽台,不過本戶型有額外附贈洗脫烘洗衣機,且面南昌路寬廣棟距,有自然採光,小坪數首選。

 

5. 藍色區域(B、E、F、H)為23~25坪2房型:

  • B為23坪邊間雙面採光2房型,配置開放式廚房,單套衛浴未開窗,有玄關設置並預留鞋櫃空間,次臥較小間,考慮到衣櫃及書桌空間應只能放置單人床。
  • E、F為24坪單面採光2房型,配置獨立式廚房有預留冰箱及電器櫃空間,單套衛浴未開窗,房間空間足夠放置雙人床,客廳雖然為間接採光,不過可以透過客變調整房間位置,增加採光條件。
  • H為25坪邊間雙面採光2房型,配置獨立式廚房有預留冰箱空間,單套衛浴未開窗,房間空間足夠放置雙人床。

 

6. 紅色區域(A、G)為34~35坪3房型:

  • A為34坪邊間三面採光3房,標準3房2廳2衛浴,配置獨立式廚房有預留冰箱及電器櫃空間,前後雙陽台,雙衛浴未開窗,有玄關設置有預留鞋櫃空間,房間皆可放置雙人床,室內無柱設計。
  • G為35坪邊間雙面採光3房,配置獨立式廚房有預留冰箱及電器櫃空間,雙衛浴未開窗,房間空間足夠放置雙人床。

 

世達懿居實價登錄分析

 

世達懿居位於古亭生活圈,比較標的選取原則為:與古亭站距離相當、5年內新屋、產品坪數相當。古亭生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$122.09萬/坪房價漲幅部分古亭生活圈較一年前+11.43%(屋齡0-5年)

 

世達懿居 預售屋。平均成交價127.46萬/坪。

花齊匯 屋齡5年。平均成交價98.82萬/坪。近一年成交價126.85萬/坪。

將作城心 屋齡5年。平均成交價108.26萬/坪。近一年成交價130.37萬/坪。

 

古亭生活圈周邊個案

古亭生活圈周邊個案

 

2. 另一個鄰近的生活圈為師大生活圈,比較標的的選定原則為:市場在售物件、預售屋、產品格局規劃相近。師大生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$152.06萬/坪房價漲幅部分師大生活圈較一年前-4.22%(屋齡0-5年)

 

閱大安 屋齡2年。平均成交價145.24萬/坪。近一年成交價146.29萬/坪。

大安潮 預售屋。平均成交價137.47萬/坪。近一年成交價137.52萬/坪。

師大浦玉 預售屋。平均成交價143.01萬/坪。近一年無交易資訊。

 

師大生活圈周邊個案

師大生活圈周邊個案

3. 師大生活圈因行政區屬於大安區,鄰近大安森林公園,整體房價高於古亭生活圈不少,兩區域近年的房價走勢整體平均為下滑,但捷運站周邊房價相對穩定,且兩區域新成屋(含預售)因供不應求,導致新成屋漲勢明顯。古亭生活圈內的競品花齊匯(公設比36.31%)與將作城心(公設比38.41%)近一年成交價已超過120萬/坪,以得房率回算世達懿居(公設比30.1%)有低公設比的優勢,價格方面符合市場行情。

 

世達懿居評價

 

古亭生活圈發展較早,生活機能便利,區域內新成屋相當稀少,世達懿居為目前市場上唯一捷運站旁、接近300坪基地規模預售案,又加上低公設比的優勢,都是新建案難得的條件,在中正、大安區一帶找房的朋友,不妨實際走訪看看世達懿居喔!