【區域房市】為什麽頭前重劃區房價會超越新莊副都心？副都心還有增值空間嗎？

副都心一直以來是最受大家討論的熱門地區，在政府的規劃下，有望成為雙北門戶，結合新板特區形成新北雙子城，卻能發現副都心新案房價2019年時已默默被頭前重劃區反超！為何政府規劃度更為完善的副都心房價會比頭前重劃區低？未來有沒有機會重回新莊重劃區房價之首？讓我們一起來分析看看！

基本條件比較

1.地理位置條件相近

新莊區位於新北第二環，以三重區與台北市相隔，西側為泰山區，南鄰板橋區。以輔大及中環路作為分界，可分為上新莊與下新莊，副都心與頭前重劃區相鄰且皆位於上新莊。

2.交通工具選擇多樣，各有優勢

自行開車方面，兩地區鄰近快速道路系統相當便利，可藉由台65線及台64線銜接國道一號以及板橋、台一線直通三重及台北市中心。不過需注意的是，上下班時間進出台北市時，自五股交流道上下國道一號會有嚴重的塞車問題。

副都心可依賴機捷通往桃園及台北市，而頭前重劃區受惠於環狀線的通車，幸福站可以通往板橋、中永和，也可以去轉乘新蘆線、板南線等線。並可同時享A3新北產業園區站，兩線交錯的便利性，此站還有機捷直達車直通台北車站及桃園國際機場。

副都心和頭前重劃區哪個先天條件更具優勢？

新莊副都心和頭前重劃區，其實只是隔思源路的兩個相鄰區域，是什麼原因使得當年副都心當年的價格，會比頭前重劃區一坪貴10萬呢？

1.政府規劃具差異性，副都心發展潛力更高

副都心與頭前重劃區均為政府主導的公辦市地重劃與區段徵收，新莊副都心以商業造鎮為目的，而配置40％的商業區及20％住宅區；頭前則是規劃佔比60％的住宅區與10％商業區，發展為住宅聚集的重劃區。

以路寬來說，副都心的街道規劃16-30米，加上副都心商業區的基地面積大，整體顯得空曠舒適；頭前重劃區的路寬較窄，寬度規定為8-12米，會導致頭前重劃區內房屋棟距較小。

重大建設方面，副都心作為核心商業區，政府機關以及大型招商就會設立在這裡，如國家電影與視聽文化中心、中央合署辦公大樓、AU捷運商城、三座大型公園等建設。反之，頭前重劃區內重大建設佔比不高。

2.副都心學區規劃更加完善

對於許多有家庭的購屋者來說，小孩上學的便利性也會是考量之一。頭前重劃區內學校規劃僅佔整體重劃區的5％，附近僅有一間於化成工業區的頭前國小，而需依賴副都心或舊市的學區機能。

反觀副都心在政府的規劃下，成為校園聚集區，其中包含當地知名的昌平國小。此外還有幼兒園及公共托育中心，對於有學童的家庭來說，是個九年國教規劃相當充分的區域。

3.兩重劃區鄰近不同性質工業區，頭前卻受到影響

副都心北側可以分為東西兩邊，東邊為新北產業園區，集中許多大型企業，業種有食品、紡織、家具、印刷、塑化、電子、機械等，相當廣泛；西邊則為楓江地區，目前多以鐵皮工廠使用，景觀稍顯雜亂。頭前重劃區緊鄰頂崁工業區及化成工業區，頂崁工業區以傳統產業為主要發展，其中以電子電力機械器材製造業、金屬製品製造業以及機械設備製造業最多，大多為小型傳統產業。

產業園區是具有規劃的工業區，比較不會有小企業隨意排放污染源問題，相較之下頂崁工業區就顯得雜亂一點。整體看下來，副都心周邊的市容也會更加整齊。

以政府的規劃來說，副都心更具有成長的空間，不論是商業區或是其他公共設施都規劃得更完善，不過目前房價卻是低於頭前重劃區，接下來告訴大家可能造成的原因。

現實面中頭前重劃區超越副都心的原因

1.重大建設未發揮預期效益

政府的規劃以及民間的建設下，副都心內設立了不少重大設施，但是有些重大建設所能帶來的人潮有限，似乎無法發揮預期的效益？

－中央合署辦公大樓成為檔案放置空間

新莊副都心一直以來被譽為下一個信義計畫區，在商業規劃的結構願景上，官方及民間一同投入開發，除了大量的辦公量體釋出，還有搭配政府設置中央合署辦公大樓，形成新北商業核心。

不過中央合署辦公大樓的使用成效似乎不如預期般，雖然可以容納逾3000名員工，但同時也有疑慮產生。

相較於信義計畫區內台北市政府聚集主要市府一級機關，而副都心的中央合署大樓標榜結合新板特區與三重第二行政中心形成三軸心，遷移的機構除了文化部、原民委員會、客家委員會或其他部門之分署機關，以及檔案管理局等中央部會。進駐機構本質上不同，帶來的辦公人潮也會具有差異性，且中央合署大樓也被質疑有部分樓層為放置檔案空間而無辦公效益，兩區雖然在規劃結構上相似，實際上效用卻是有極大差別。

除此之外，目前副都心仍處於發展階段，完工的商辦尚無太多，因此未來是否能發揮商業群聚效用，還需持續觀望。

－國家電影及視聽文化中心無法吸引人潮，人流量低

國家電影及視聽文化中心於2021年時開幕，目前使用可分為展覽、電影放映及圖書館，擁有高規格影廳設備，包含高級放映系統及音效系統，還原不同時期的台灣電影，流傳台灣電影文化。

實際走訪國家電影及視聽文化中心可以發現，其實人潮並不多。首先，老舊電影愛好族群偏少；其次，新莊副都心與雙北有段距離，會降低拜訪意願；且新莊副都心尚未發展完全，若無特別目的性地進行參觀，較難以吸引過路客，整體使用成效有限。

－捷運班距寬，等候時間長

新莊副都心捷運多依賴新莊副都心站以及新北產業園區站，而頭前重劃區除了新北產業園區站之外，環狀線幸福站也為頭前重劃區增加聯外交通管道。

雖然區域內有兩條捷運線交會的優勢，但捷運是否能發揮其功效，因人而異。以機捷來說，班次間距大，若是錯過一班就必須等待至少15分鐘。且若以機捷通往台北車站，轉乘台北市捷運，需要約5~10分鐘行走連接通道，對於多數人來說可能會造成不便或是延長通勤時間。而頭前重劃區有環狀線較密集班次的運輸，便利性相較副都心高一些。

副都心捷運集中於新北大道，而區內住宅區規劃在重劃區南側，從住宅區走路到新北產業園區站，最多需要約15分鐘，頭前重劃區內住宅區至最近的捷運幸福站步行最多則是需約8~10分鐘，因此居民以公車為聯外交通工具的比例也不少。

副都心內公車站點分佈較密集，頭前重劃區內的公車站點相較起來比較分散。可以看到目前行經新莊市區及副都心地區，班次較密集的主要公車路線，行經副都心外圍的站點較頭前多，主要集中於中原路上。

2.理想的規劃與實際具落差

副都心的開發願景為在中央路以北的商業區塑造另一個媲美信義計畫區的商業活絡重鎮，但是在各個大型建設的開發下，形成一棟又一棟的住商混合大樓，而出現權狀使用用途上寫著一般事務所的情形。這樣的模式導致副都心無法發揮商業區應有的功能，後續也會因為使用用途的問題讓房價表現受到壓抑。

可以從圖中建案看出，在副都心的商業區內，有不少住商混合個案。

住商混合導致住戶品質受到破壞，由於出入人口複雜，可能降低居住安全性，也為消費者帶來疑慮，進而影響銷售狀況，使得交易更加困難。在商業區內零碎的開發住宅，也為商店街的發展受到阻礙，商店街是聚集人潮的誘因，無商店街的出現，使得副都心整體看起來更加荒涼。

3.頭前發展趨於飽和，生活機能較副都心完善

副都心還有許多空地尚未開發，目前皆以停車場使用為主，此外，仍有一些私人用地正在從事休閒農業活動，而有在重劃區內尚可看到有人在農耕的奇景，這些地主暫時似無賣地的想法，不過這些土地未來仍有被開發的機會。

副都心內空地相對零碎，開發零散會導致商店無法聚集形成商店街，因此沒有特定的商圈用以聚集人潮，整體發展較沒有商業區熱鬧感。而頭前重劃區腹地小，相對發展更容易飽和，無零碎開發的問題。

透過兩個區域的生活機能圖，可以發現副都心的整體生活機能相較頭前重劃區是比較不足的，除了有開發零散的問題，區內多停車場空地，不易吸引商場選址，從而只能依靠新莊舊市區的機能採買日常生活用品，如福壽街、中港路等都是較熱鬧的區域。頭前重劃區內的商場較齊全，且可享有化成路及幸福路機能，而不需完全依靠市區，因此更具有購屋的吸引力。

上述的三個原因也反映在房市相關數據上

二手市場的委售比，可以看出一個區域的買方結構。若這個數據偏高，則代表區域有較多以投資角度買進的買方，因而掛賣在仲介網站上的房屋較多。這個數據可以在樂居的專業版裡看到。

副都心和頭前重劃區的委售比在早期都在4-6％，頭前比例還更高一些，2020年後，頭前重劃區的委售比開始顯著降低，代表此區算是換手完成，買方可選擇的物件持續減少，轉成賣方市場。反觀副都心的委售比仍居高不下，二手市場不斷釋出加上新案持續推出，賣壓大的情況下價格就比較壓抑。

根據樂居統計的賺賠筆數數據來看，兩個區域都有買賣人潮，也都有賠售情形，不過以賺賠比例來看，副都心的賠售比例約佔5成，而頭前重劃區的賠售比例約佔4成，相較之下，頭前重劃區獲利比例較高。

總結來說，副都心在政府的規劃之下應該要更具有優勢，在重大建設、學校、商業大樓等設施的進駐之下會帶來更多人口紅利，吸引購屋人潮。不過在建設未如預期發展的情況下，逐漸失去拉力，消費者也對副都心失去信心，轉而投向頭前重劃區，才會有如今被反超的情形。

不過如今住宅不再是副都心的首要需求，在建商改變供給型態的情況下，副都心是否能夠再次重回新莊區內重劃區價格之首？讓我們繼續分析。

副都心有反超的空間？

1.商業區開發走入正途，未來商辦供給增加會帶來人口紅利

台北市辦公室租金價格不斷上漲，且多為屋齡老舊大樓，未來面臨危老都更機率大，使得辦公需求外溢到北市外環地區。

新莊副都心具有可以透過機場捷運接軌國際的優勢，且以將近台北市租金之一半，即可享有更新穎的大樓、公設規劃。種種推力拉力的影響之下，副都心逐漸受到企業青睞，也有儒鴻、四零四科技、麗寶、佳能等企業總部插旗於此，商業聚集重鎮逐漸成形。

除了企業總部外，未來也有許多辦公大樓即將落成，帶來工作機會，提升地區人口紅利。工作人口聚集後可能會提升住宅需求，而帶動區域房價。

2.交通問題改善才有機會

新莊副都心目前仍面臨一些交通問題如機捷的班次間距寬、上下班時間往台北方向塞車問題，交通問題獲得改善後，更加便利的生活環境可能會有助於房價提升，近期政府有對於交通方面祭出改善政策。

機場捷運班次增加

搭乘機捷的人口相較北市捷運少，因此機捷的班次間距大，是造成其不便的原因之一。近期因1200基北北桃通勤月票啟用，增加了機捷的搭乘人數，自4月起陸續加開加班車，8/11起直達車平日離峰及假日時段班距由30分鐘縮至15分鐘，提升機捷便利性。

此外，亦有傳出機捷增購列車的計畫，若能增加機捷運量，將會使得副都心地區交通便利性大幅提升。而房價也有機會隨之上升。

國道1號五股交流道增設北入及北出匝道改善工程動工

交通部高速公路局已在今年112年4月20日啟動國道1號五股交流道增設北入及北出匝道改善工程，計畫內容包含台65線往高速公路方向新增匝道跨越楓江路銜接北入匝道，可以減少由台65線銜接國一往台北路線的塞車情形。工程計畫預計於116年9月完工，完工後有助於紓緩副都心地區往台北壅塞問題，提升交通路網效益。

除了交通改善以外，未來也會新增交通系統，也是提升交通便利性的關鍵之一。

北環線動工，未來環狀線可以通往更多地方

環狀線的規劃可以分為109年通車的第一階段路線，以及未來銜接已通車路線的北環線、南環線及東環線，而新北產業園區站即為北環線的銜接點。

不過北環線的工程招標並非順利，全段可分為6個區段標，目前CF680C及CF680B段已分別於111年3月及112年3月開工，今年10月CF680A段也已開工，將為北環線通車邁進一大步，預計最快8年後完工。

北環線未來從新莊可連接五股、蘆洲，並於新北產業園區站連接機場捷運線、徐匯中學站連接蘆洲線、還能通往士林站連接淡水信義線及劍南站連接文湖線，串聯新莊地區重劃區與臺北市，有助於交通便利性提升、舒緩上下班車潮。

溪北轉運站BOT招商今年啟動

溪北轉運站規劃於新北知識產業園區旁，緊鄰桃園機場捷運A3站、新北捷運環狀線Y20站，預計規劃長途客運以及市區客運轉運月台，並發展複合式轉運站，同時提供休閒商業服務，8月時市府委外評估BOT可行性結果認定為初步可行，並開始進行招商作業，預計最快於2024年底公告招商、2025年動工，有機會於2030年完工啟用。溪北轉運站設置後，副都心及頭前都將成為受惠地區，使得新莊地區的交通運輸需求可以舒緩，再添利多。

3.以2023年購地價格反推未來房價有成長趨勢

（副都心近期土地交易）

今年上半年，副都心有幾筆坪數較大的土地交易，這些土地很有可能成為即將推出的建案，我們可以以交易成本來回推建商預估的未來房價，以速算公式來推算：

土地成本+營造成本+建商利潤 = 未來預估價

〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+營造成本〕X1.35 = 未來預估價

（公式來源可參考：https://www.leju.com.tw/page_blog/view/1247）

將成本及容積率帶入後可以得出，副都心地區以商業區來說，未來價格上看69萬/坪，而住宅區價格則上看74萬。代表經建商評估，未來副都心的房價相當有機會站上7字頭，前景倍受看好。

而頭前地區因為開發飽和，未來房價炒高的可能性較低。由此可知，副都心房價超越頭前相當有看頭！

4.塭仔圳居住人口增加可能拉抬副都心商業機能需求

塭仔圳重劃區是新莊區三大重劃區之一，緊鄰新莊副都心，總面積為近乎副都心的4倍，即將進入開發階段，未來勢必會成為媒體關注以及重大議題焦點。副都心重劃區內目前還有不少空地待開發，在現在是缺點，未來卻可能成為優勢。搭上議題的新推案，帶動既有社區的價格往上漲。

以先天的條件來看，副都心重劃區是真的比較好，當周邊的配套像是捷運、商辦、店家可以陸續到位，會有機會追上頭前的發展。

結論：藉由副都心重劃區這個案例，買了會套牢的重劃區到底具備哪些特徵？

危險訊號1：有很多非住宅區土地拿來當住宅賣。

每個重劃區都有自己的定位，有的建商會以擦邊球方式申請做其他使用目的，如拿來規劃商業設施使用的地目申請一般事務所作住宅使用，而影響整體區域預期發展。

危險訊號2：可吹噓的建設多，但很多不實用。

電影中心、流行音樂中心等大部分時間沒有展覽的會展中心無法帶動街邊店發展，雖會堆高價格，但實際對生活助益有限。

危險訊號3：提前反應價格，超過已發展完的重劃區甚多。

有些新的重劃區空蕩蕩，價格卻比已完成開發的重劃區高。像當時新莊副都心開案時，已經把未來的價值都反應在售價內，這樣的狀況出現時買貴的風險就會很高。