看屋筆記：新北市五股區祥德帝寶(個案+價格分析)

祥德帝寶位於五股水碓重劃區，為1993年開發的重劃區，發展相當成熟，區域內也有學校、超市、公園、小吃，足以滿足基本需求，區域採低密度開發，部分住宅土地容積率自200%降至150%(依林口特定地區都市計畫)，故型成了整齊低容積率的別墅聚集區，區位介於洲子洋重劃區與泰山市區，交通方面近國道1號及65快速道路，預計在2030年會有五泰輕軌在此區設站，未來可期。今天要介紹的祥德帝寶為區域內的指標建案，不僅是24層樓的超高大樓，大規模建案也提供許多豐富的公設，就讓我們來看看還有什麼特色吧！

祥德帝寶外觀照

建案特色

1. 千坪規模 新古典地標

• 近2000坪的基地規模，門禁森嚴的物業管理，有豪宅風範。
• 搭配新古典建築風格、園區內布置巴洛克式華麗雕刻及藝術造景，似城堡風格。
• 區域地勢偏高加上24層超高大樓，廣闊視野眺望市區。

2. 16項全齡公設 飯店級服務

• 規劃寬敞開闊的兒童遊戲室、健身房、娛樂會館及KTV娛樂室，配置豐富完善的設備，高規格服務品質。
• 園區還配有露天泳池、SPA會館及三溫暖設備，愜意的飯店享受。
• 門廳氣派挑高6.8米，65米水晶廊道，再配上高貴水晶燈，營造奢華氛圍。

3. 低總價挑高小豪宅

• 稀有大基地規模與豪華配置，規劃最低24坪小坪數格局，有低總價優勢。
• 戶戶挑高三米五，空間規劃無難度。

祥德帝寶格局分析

1. 祥德帝寶基地面積1949坪，為一幢兩棟規劃，分為A、B兩棟，為地上24層、地下5層建築，共規劃274戶住家，323個坡道平面車位。

2. 一樓規劃公設，有接待大廳、中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、KTV、瑜伽教室、廚藝教室及信箱區，頂樓規劃曬被區及空中花園，公設比為37.8%，單棟一層七戶，共用兩部標準永大電梯，梯戶比稍微不足，0店面規劃維持單純的住宅品質，住宅坪數規劃24~28坪2房及39~42坪3房。

3. 在建材方面，戶戶配有櫻花三機、HCG衛浴設備、DURGO吸氣閥及中華氣密窗，建築地下層以筏式基礎為施工方法，增加耐震係數。

祥德帝寶1F公設平面圖

祥德帝寶標準層平面圖(全棟)

祥德帝寶標準層平面圖(A棟)

祥德帝寶標準層平面圖(B棟)

4. 藍色區域(A2、A5、A7、B2、B5、B7)為24~28坪單面採光2房型

• 配置一套衛浴未開窗，獨立式廚房有預留冰箱空間，房間空間足夠放置雙人床，須留意客廳採光需透過廚房及陽台，A5及B5房型有設置玄關且有預留鞋櫃空間，小坪數需求可以優先考慮。

5. 紅色區域(A1、A3、A6、A8、B1、B3、B6、B8)為39~42坪3房型

• A1、A8、B1、B8為39坪邊間三面採光房型，配置2套衛浴皆有開窗，獨立式廚房有預留冰箱空間，所有空間皆有自然採光，有玄關設置且有預留鞋櫃空間，房間皆足夠放置雙人床，坪效高度利用的漂亮格局。須留意A8、B8房型玄關走廊有鄰接電梯，是否有影響需現場確認。
• A3、A6、B3、B6為42坪邊間雙面採光房型，標準3房2聽2衛配置，主臥衛浴有開窗(公用衛浴則無)，獨立式廚房有預留冰箱空間，房廳皆有自然採光，有玄關設置且預留鞋櫃空間，房間皆足夠放置雙人床，標準3房格局。

實價登錄分析

祥德帝寶位於五股水碓重劃區，為區域內唯一大規模開發案，無同類型建案，故比較標的選定市場在售預售屋作為參考。水碓重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$50.51萬/坪房價漲幅部分水碓重劃區較一年前-1.70%(屋齡0-5年)

祥德帝寶 屋齡3年。平均成交價53.43萬/坪。近一年成交價51.79萬/坪。

合登成泰美 預售屋。平均成交價47.78萬/坪。近一年成交價48.32萬/坪。

地景富邑 預售屋。平均成交價55.62萬/坪。近一年成交價60.61萬/坪。

祥德帝寶 周邊相似個案

2. 另一個鄰近的重劃區為洲子洋重劃區，比較標定選定千坪以上基地、與本案相近坪數規劃的建案進行比較。

洲子洋重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$52.43萬/坪洲子洋重劃區較一年前-3.38%(屋齡0-5年)

立信珠洲醴 預售屋。平均成交價52.49萬/坪。近一年成交價57.12萬/坪。

洲美綠光A區 屋齡1年。平均成交價50.32萬/坪。近一年成交價53.89萬/坪。

洲子洋重劃區 周邊個案

3. 水碓重劃區發展較早，目前也幾乎無素地可開發，本區域發展屬性為別墅區，較重視文教學區，基本的生活機能都不成問題，洲子洋重劃區則是較著重商業發展，2020年國民運動中心完工後，此區建案如雨後春筍般冒出，房價也是節節攀升，甚至超越水碓重劃區均價。以新案角度來看，祥德帝寶成交單價合理，且產品定位特殊，再加上位於發展成熟的水碓重劃區，居住環境及生活機能兼得，在市場上很有競爭力。

祥德帝寶評價

水碓重劃區以寧靜與單純的居住環境為特色，低密度的使用分區使得此區產品多為低樓層的華廈以及透天別墅居多，高、低總價產品有明顯的區劃，祥德帝寶則是反其道而行，提供低總價的小豪宅產品，且以區域內超高大樓為獨一無二的優勢，格局與建材也都在水準之上，在五股一帶找房的朋友，不妨實際走訪看看祥德帝寶喔！