【區域房市】高雄買房，你一定要看懂的「S廊帶」(路竹、橋頭、楠梓、仁武)

『買房跟著重大建設走』，台北買房看捷運，台中買房看環74沿線，那高雄買房要看什麼呢?答案是『S廊帶』!

S廊帶是什麼?為什麼重要?

S廊帶是高雄市的重大建設藍圖，以台積電、艾斯摩爾、日月光的廠區為主，配合交通建設，建置半導體『設備』和『材料』的科技走廊。在大家擔心人口負成長對房市的影響時，擁有高薪的就業人口，以及對應的政府建設，會是長期較安全的選擇。
 

S廊帶的起點，從台南善化的台積電5奈米廠區開始，進入到高雄則是湖內、路竹一帶的路竹科學園區，S的中段是即將開發完成的橋頭科學園區、加上日月光封測廠、台積電2奈米廠所在的楠梓。以及東邊仁武的自動化產業園區。S的最南段是尚在規劃中，位於林園小港的新材料循環產業園區。而最終點則是與前鎮的亞灣5G產業園區。
 

這些園區的進駐廠商則也都大有來頭，除了前面提到的台積電、日月光、半導體設備廠艾斯摩爾以外，還有路科的華邦電、英特格、默克、預計要進駐橋科的鴻海、國巨，以及仁武的半導體設備廠天正。

S廊帶目前的開發進度，是來到了S的中段位置。路竹科學園區屬於進行式，進駐的廠商都已進入實質的投產開發或是擴充產能的階段。而橋頭科學園區、楠梓、仁武則會是下一個階段，園區尚在整地，但主要廠商如台積電、日月光、國巨、鴻海都已有明確的建廠計畫。

S廊帶構成的邏輯？

半導體聚落的形成，在初期大多會搭配合著國道的交流道發展，以方便貨物的運輸。S廊道就是沿著國道1號發展，串聯起半導體聚落的上下游廠商。

不過在發展到後期，為了要因應高階白領的上下班需求，通常會加入捷運路線的規劃。S廊道在左營楠梓仁武以北，就有這樣的規劃。以原本的捷運紅線為主，從左營高鐵站往北，串連了楠梓和橋頭，一路到目前的南岡山。未來將進行岡山路竹延伸線的開發，最後與台南的紅線串連，完成整個S廊道上半部的捷運串聯計畫。

岡山路竹延伸段共計有8站，目前已在興建中的岡山車站，預計在2024年就會完工；到2027年會完成岡山農工、本州產業園區、高雄科技園區、高苑科大、南路竹等5站，第三階段的路竹站及大湖站，則預計在2029年完工。

未來的大湖站，也會與台南捷運紅線串接，經過嘉南藥理大學、奇美博物館、台南航空站、到達台南東區的南台南副都心站，串聯台南與高雄。

因此從政府的規劃藍圖來看，S廊道的上半部，涵蓋路科、橋科、楠梓產業園區，以及與台南的串聯，預計將會是政府持續投入建設的發展重心。
 

S廊帶沿線的房價/指標案價格是多少？

而S廊帶沿線的房價又是如何呢?

• 台南的南科，周圍的新建案不多，比較靠近的是史博館特區「南科悅揚」，以及鹽行重劃區的「遠雄綠禾」，近一年成交價分別是37萬/坪、40萬/坪。
• 路竹科學園區周圍沒有建案，比較靠近的是湖內區的「城安大未來」，成交價約落在22-23萬左右，且是S廊道唯一單價25萬以下的個案，性價比相對其他建案較高。
• 橋頭科學園區則是目前推案最多的區域，也是目前市場上談到半導體聚落最主要的購屋區，成交價已站上30萬/坪，「悅讀時代」、「達麗未來市」成交價約30-35萬。
• 台積電要進駐的楠梓，高雄大學重劃區，「崑庭馥御」和「永信原旭」成交大約在29、30萬/坪、最新的預售案，「高大之森」，預估成交會站上30萬，可能在32~35萬之間。
• 如果再拉到左營，區域指標案「世紀莊園」，最新的開價則超過50萬/坪，成交也有超過40萬/坪的價格出現。
• 仁武的澄德重劃區，「三發首席大院」，以及「浤圃希望之星」，近一年成交價約落29~31萬。
• 亞灣則大多是賣比較久的成屋，例如「大船入港」，成交價約43萬；比較新的是鹽埕市區的「港灣一號院」，屬於小坪數規劃，全案的均價約在48萬，最新的成交價也有超過50萬/坪。

綜觀整條S廊帶，路科周邊2字頭初，仁武、楠梓、橋頭屬於3字頭初，其餘區域則接近40萬/坪，甚至以上。

各族群適合看哪裡?

看了整個S廊道的規劃以及沿線價格，哪裡會是比較有潛力的區域呢？

如果你是穩健型投資者，我會建議優先考慮南科周圍。台積電已經進駐，屬於眼見為憑的階段，不會有用現在的市場賣未來價格的問題，因此價格不至於高估。加上台積電會持續的擴廠，價格必定會緩緩墊高。

如果是積極型投資者，則可以關注「楠梓」及「橋頭」的重劃區。這兩區的房價以現階段大廠都尚未進駐的情況下，單以房價來看，是略高的，但優點是選擇性較多，較容易找到喜歡的格局與環境。

最後一個是S廊道上半部，價格還在2字頭的區域或建案。當核心區的房價接近甚至超過40萬時，不一定是買直接受益區，而是可以考慮因外溢效益所產生的補漲區。仔細在市場搜尋，還是會有零星在二手市場出售的二字頭成屋。或者以區域角度出發，觀察「湖內」、「路竹」這兩區的案子。

特別介紹湖內路竹的原因？

高雄與台南交界處的路竹和湖內，亮點在於路竹科學園區。園區的發展已接近完成，567公頃的土地，只剩不到3公頃的土地可開發，是全高雄目前唯一投入生產的科學園區，投資案都屬於進行式。

不過這一區甚少被關注，幾乎沒有新案，大多為零星的透天推案，屬於大樓型的推案，目前有四個案子，「榮邦藏龍8」、「湖安居」、「正義之鑽」、及「城安大未來」等，但只有「城安大未來」屬於大基地類型的社區規劃，其他均為沒有地下室的華廈型產品。

不過正因為關注度低，推案量少，所以還可以看到22、23萬這種房價，但如果考慮高雄和台南會串聯發展，或至少是高雄捷運的末端點，長線的發展不會太差。可以持續關注此區的新推案。
 

結論

S廊道的上半部，絕對會是未來台灣南部的建設核心。會是屬於所得提高、人口移入、交通建設持續發展的區域。房價會有相當不錯的支撐力道。另外可以留意捷運的末端點效應以及外溢效應。

從竹科周圍的房價變化來觀察。竹科正核心關埔重劃區，五年的時間，新案價格從26.5萬漲至70萬/坪，漲幅達164%，但外圍默默無名的二重埔，新建案從2019年的15.3萬/坪，漲到今年的46.7萬/坪；漲幅達205%，甚至超過核心區。

而高雄在未來會不會有這樣的黑馬竄出，我們可以持續觀察。