2023-11-27
看屋筆記

看屋筆記:新北市板橋區立信御景(個案+價格分析)

閱讀重點

立信御景位於江翠北側重劃區C區,本區在交通方面主幹道為板橋中正路,聯外道路64號快速道路、環河西路四段、新海橋與大漢橋,生活機能方面有朝陽市場、四維商圈及裕民街夜市,這次要介紹的立信御景,朝北有大漢溪水岸景觀,又緊鄰將近1公頃的望月公園,現在讓我們來看看還有什麼其他特色吧!

 

立信御景外觀模型圖

立信御景外觀模型圖

 

建案特色

 

1. 水岸首排 公園環繞

北面大漢溪水岸濕地,無高架道路阻擋,低樓層也有無限棟距的景觀,步行至望月公園(約1公頃)只要1分鐘,重劃區內共規劃8座公園,綠意環繞豐富。

2. 重劃區廊道 舊市區機能

步行5分鐘達裕民街夜市,8分鐘達四維商圈,10分鐘新埔國小,12分鐘新埔國中,享新都市街廓與環境,擁舊市區商圈與學區

3. 最後5字頭水岸宅 建商惜售

區域內少數擁水岸的住宅,價格還維持在5字頭的稀有建案。

 

立信御景格局分析

 

1. 立信御景基地面積為513坪,為地上14層、地下5層建築,共規劃90戶住家、3戶店面,105個坡道平面車位。

 

2. 一樓規劃公設,有接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、信箱區及3戶店面,公設比為34.5%。標準層一層七戶規劃,共用兩部電梯,梯戶比還可以接受,坪數規劃23~39坪3房型。

 

3. 建材方面,SAMSUNG電子鎖、櫻花三機、HAFELE整合式鉸鍊、TOTO衛浴、Panasonic暖風機、YKK AP氣密窗及防疫建材包含德國Greenweb防霾紗窗、SHARP電梯空氣清淨機、Honeywell社區全棟淨水系統。

 

立信御景1F公設平面圖

立信御景1F公設平面圖

立信御景標準層平面圖

立信御景標準層平面圖

4. 藍色區域(A1、A2、A3、A5、A6、A7、A8)為3房型

  • A3、A5、A8為24坪單面採光3房型,配置1間衛浴未開窗,開放式廚房,次臥較小間,考慮到衣櫃及書桌空間應只能放置單人床,一間次臥面陽台開窗,一間未開窗,可作為書房或和室,A3及A5為室內無柱設計。
  • A6、A7為32坪邊間雙面採光3房型,配置2間衛浴(主臥衛浴有開窗),開放式廚房,房間大小適中,均可放置雙人床,有玄關設置且預留鞋櫃空間,此房型皆為室內無柱設計。
  • A1、A2為39坪邊間雙面採光3房型,配置2套衛浴(主臥為四件式),獨立式廚房有預留冰箱空間,有一間次臥較小間,適合放置單人床,有玄關設置且預留鞋櫃空間,此房型為面水岸戶型。

 

實價登錄分析

 

立信御景位於江翠北側重劃區C區,本區水岸景觀皆無高架阻擋為一大優勢,故本區比較標的選取以有河岸景觀為優先考量,第二原則為坪數規劃相近,最後才以相近規模原則選定。江翠北側重劃區C近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$59.33萬/坪房價漲幅部分江翠北側重劃區C較一年前+6.90%(屋齡0-5年)

 

1. 江翠北側重劃區C區周邊個案行情

立信御景 預售屋。平均成交價56.52萬/坪。近一年成交價57.81萬/坪。

甲山林帝景2號 預售屋。平均成交價56.05萬/坪。近一年無交易資訊。

江翠PARK 屋齡4年。平均成交價44.9萬/坪。近一年成交價59.22萬/坪。

 

江翠北側重劃區C區周邊個案

江翠北側重劃區C區周邊個案

 

2. 鄰近的江翠北側重劃區DEF區,本區競品選定原則同江翠北側重劃區C區

江翠北側重劃區DEF近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$66.22萬/坪房價漲幅部分江翠北側重劃區DEF較一年前+2.50%(屋齡0-5年)

甲山林帝景3號 預售屋。平均成交價53.12萬/坪。近一年無交易資訊。

遠雄江翠 屋齡3年。平均成交價48.24萬/坪。近一年成交價75.94萬/坪。

遇東騰 屋齡1年。平均成交價50.03萬/坪。近一年成交價71.88萬/坪。

 

江翠北側重劃區DEF區周邊個案

江翠北側重劃區DEF區周邊個案

 

3. 江翠北側重劃區C區仰賴新埔生活圈,交通、機能、環境條件差異不大,但由於C區周圍有嫌惡設施,因此區域房價較DEF區低。立信御景為區域內唯一銷售中5字頭的水岸宅,價格略低於市場行情。

 

立信御景評價

 

江翠北側重劃區C區內嫌惡設施位於新海橋西側,小基地規模集中在西側,然而立信御景為東側唯一千坪以下基地規模,規劃較理想的社區戶數,在居住品質與管理費取得平衡點,本案還鄰近約1公頃的望月公園,在板橋一帶找房的朋友,不妨實際走訪看看立信御景喔!