2023-11-27
看屋筆記

看屋筆記:新北市板橋區新濠一閱(個案+價格分析)

閱讀重點

新濠一閱位於江翠北側重劃區G區,是整體江翠北側重劃區較晚開發的一區,本區域沿著華江橋及環河西路四段開發,江翠北側重劃區僅E區及G區規劃有學校用地,本案位於G區學校用地對面,有無限棟距的優勢,江子翠舊市區的生活機能也都在步行10分鐘範圍內,就讓我們來看看還有什麼其他特色吧!

 

新濠一閱外觀示意圖

新濠一閱外觀示意圖

 

建案特色

 

1. 河景第一排 永久棟距

中高樓層朝東面河景,朝西為不可建築用地,朝北面學校用地,三面棟距廣闊的優勢。

2. 挑高3米6 空間好利用

標準層格局室內挑高3米6,收納空間好規劃運用。

3. 淨水防水 高品質建材

全棟配置3M淨水過濾設備,包含大樓管線及各戶廚下生飲型淨水器,大信防水團隊施工,防水保固10年,標配60X120大面積地板磁磚。

 

新濠一閱格局分析

 

1. 新濠一閱基地面積為211坪,為地上12層,地下4層建築,共規劃50戶住家,24個昇降平面車位、25個昇降機械車位及1個身障車位。

 

2. 一樓規劃水景前院、接待大廳、信箱區、閱覽室,公設比為35%,2-7樓一層5戶,8-12樓一層4戶,共用一部20人大電梯,梯戶比稍微不足,坪數規劃12坪1房、19~25坪2房及31~32坪3房。

 

3. 建材方面,Philips五合一電子門鎖、YKK氣密窗(含6+6膠合Low-E玻璃)、日本Cleanup廚具、林內三機、INAX衛浴設備及A La Uno的電子馬桶,用料確實是砸重本。

 

新濠一閱1F公設平面圖

1F公設平面圖

新濠一閱2-7F平面圖

新濠一閱2-7F平面圖

新濠一閱8-12F平面圖

新濠一閱8-12F平面圖

4. 黃色區域為12坪1房型,格局方正,房間可放置雙人床,配置IH爐的開放式廚房,衛浴未開窗,須留意此戶型未設置陽台,需額外規劃洗曬衣空間,此戶型面對學校用地,為小坪數難得的棟距優勢,不過此戶型一開案就完銷了。

 

5. 藍色區域(2-7F的A1、A2及A3、A5)為19~25坪2房型,此房型皆為邊間雙面採光

  • A3為19坪的2房,室內無柱,單衛浴配置有開窗,房間皆可放置雙人床及衣櫃書桌,獨立式廚房有預留冰箱空間,須留意廁所與廚房相鄰,以及客餐廳採光稍微不足,目前本戶型已完銷。
  • A5為24坪的2房,室內無柱,1.5套衛浴的配置,次臥僅能放置單人床,有玄關空間,獨立式廚房有預留冰箱空間。
  • A1及A2為25坪的2房,單衛浴配置未開窗,次臥僅能放置單人床,主次臥都有預留衣櫃空間,有玄關設置,客餐廳空間充足好規劃,獨立式廚房有預留冰箱及電器櫃空間。

 

6. 紅色區域(8-12F的A1、A2)為31~32坪的3房型,皆為邊間雙面採光,為對稱房型,差異在A2配置1.5套衛浴、A1配置2套衛浴,此房型有一間次臥較小,應只能放置單人床,房間有規劃衣櫃空間,有玄關設置,獨立式廚房有預留冰箱及電器櫃,衛浴均未開窗,客餐廳空間充足好規劃。

 

實價登錄分析

 

新濠一閱位於江翠北側重劃區G區,江翠北側重劃區G近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$74.73萬/坪房價漲幅部分江翠北側重劃區G較一年前+10.60%(屋齡0-5年)

 

1. 江翠北側重劃區G區周邊個案行情

新濠一閱 預售屋。平均成交價65.78萬/坪。近一年成交價66.21萬/坪。

新濠一匯 預售屋。平均成交價73.25萬/坪。近一年成交價73.25萬/坪。

新濠一川 預售屋。平均成交價59.98萬/坪。近一年成交價64.29萬/坪。

 

江翠北側重劃區G區周邊個案

江翠北側重劃區G周邊個案

 

2.同為江翠北側重劃區,另一個鄰近的生活圈為江翠北側重劃區DEF,距離江子翠捷運站與江翠北側重劃區G區相當,仰賴相同的生活圈,本次選定的比較標的,依循原則為與新濠一閱規劃相似格局與坪數的個案,江翠北側重劃區DEF近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$66.22萬/坪房價漲幅部分江翠北側重劃區DEF較一年前+2.50%(屋齡0-5年)

 

福林沄典 預售屋。平均成交價69.13萬/坪。近一年成交價69.13萬/坪。

德謙序 預售屋。平均成交價51.6萬/坪。近一年無交易資訊。

日健滙 預售屋。平均成交價62.08萬/坪。近一年無交易資訊。

 

江翠北側重劃區DEF周邊個案

 

3. 江翠北側重劃區G區江翠北側重劃區DEF的使用分區在住宅、商業與公共設施的比重相當,交通及生活機能也差異不大,雖然如此,最大差異為兩區域的地籍大小劃分不同,江翠北側重劃區G區地籍較為零散,大規模建案開發較為困難,因此本區建案會提供更好的建材與設備作為優勢,新濠一閱的價格高於江翠北側重劃區DEF,在同建材與設備的同區競品新濠一匯新濠一川相比則為中間房價,符合市場行情。

 

新濠一閱評價

 

江翠北側重劃區規模117.5公頃,推案量快速,競爭非常大,雖然本案朝東低樓層會有高架橋阻擋,但高樓層就有河景優勢,新濠一閱將主軸布局在建材與設備,另闢蹊徑的風格打響名號,在板橋一帶找房的朋友,不妨實際走訪看看新濠一閱喔!