【區域房市】台積電落腳嘉義科學園區！嘉義的潛力區在哪？最大的風險是什麼？

台積電一奈米廠預計落腳嘉義科學園區。嘉義科學園區在哪裡？那邊的房市現在如何？嘉義這麼大，哪一區才是正牌的潛力區？投資的風險是什麼？今天告訴你！

以往經驗看台積電效應的影響

2023年台積電的龍潭廠因為抗爭而取消後，大家就開始猜測，下一個台積電概念區是哪裡，2024年1/22爆出新聞，得獎者是嘉義科學園區。

從以往的數據來看，台積電設廠對房市的加持效應是十分強烈的，台積電開到哪裡，房價就漲到哪裡。

南科的LM特定區，從台積電宣布三度擴廠，到三奈米廠正式上樑，短短兩年間，新建案平均房價便從16.1萬來到39.7萬。

楠梓廠的高雄大學特區，也在一年的時間，新建案從18.5萬來到31萬。

而且這樣的上漲，也不會只有核心區，周圍區域也會跟著雨露均霑。例如南科再往南一些的史博館特區，平均房價也上漲了141%，從15.3萬來到36.9萬。

楠梓再往北的高雄新市鎮，新建案平均房價也是從16萬來到31.9萬，上漲了99%。

嘉義科學園區在哪?

那嘉義也會出現這樣瘋狂的漲勢嗎？我們先回來看看嘉義的狀況。

嘉義科學園區坐落於嘉義縣太保市，是嘉義縣政府所在地，人口約3.9萬人。
嘉義縣整體的人口，使屬於持續外移與減少的狀況，但太保卻是屬於每年人口持續穩定增加的行政區。

而嘉科實際的位置，則是靠近太保跟朴子的交界處，距離嘉義高鐵站約7分鐘車程，距離嘉義市的市區約20分鐘車程。

科學園區緊鄰著名的故宮南院，南側則是縣政府所在的縣治特區。目前縣治特區有長庚醫院和一些連鎖店家，高鐵和縣治特區中間還是有一段未開發區，整體的生活機能還是要依靠朴子市區。

交通上有兩條重要的道路，分別是高鐵大道銜接嘉義市區。還有嘉朴公路串聯朴子市區，以及國道一號。上國道約15分鐘。另外，還有一個馬稠後產業園區，是政府規劃發展嘉義科學園區後，半導體相關的協力廠商進駐區。

台積電為何選嘉義?

台積電為何會選擇嘉義呢?我們整理了之前台積電選址的地點，發現有一些共同的考量點:

1.交通的考量
目前已規畫的新竹寶山2、台中中科、台南南科，高雄楠梓，大都貼著國道一號的交流道，嘉義科學園區也是離交流道相當便利，且更多了靠近高鐵的特性。

這樣的條件符合張忠謀先前所提：可在一日內動員上千名工程師支援各廠區運作的目標，提升管理彈性。
 

2.避免土地抗爭
包括之前中科二林園區環評時曾引發搶水爭議、光電製程影響農田與沿海養殖漁業，及近期的龍潭廠徵收居民抗爭事件等。而嘉義科學園區周圍以台糖土地為主，加上馬稠後產業園區二期也是台糖土地，在未來的擴展上，比較不容易出現問題。
 

3.避免與民間爭水
在中南部設廠，水資源是一個比較重要的議題。從「經濟部水利署」的海水淡化廠規劃來看。目前進度最快的是新竹海淡廠，預計2027年可以完工產水；再來是台南海淡廠，第三個就是嘉義海淡廠了。這些都貼近台積電的設廠，可能也是一個原因。

嘉義的房市分區

房市的部分，這次台積電設廠而受惠的區域，最直接的會是縣治特區和高鐵特區。朴子市區會有些外擴效應，嘉義市區其實較遠，反而是受惠程度較低。

先介紹最靠近嘉科，也是最直接受惠，消息一出，房價立刻跳空開出的區域：嘉義高鐵特區和縣治特區。

嘉科的南邊就是縣治特區。區域裡有嘉義縣政府、嘉義棒球場、長庚醫院，以及麥當勞、星巴克、全聯等連鎖商店，是整個嘉義縣的核心區。
嘉義高鐵特區未來會有華泰名品城進駐。清景麟建設在本區有大量推案，包含「高鐵國際城」、「清景麟嘉科」、「高鐵科技城」，以及即將開案的「清景麟世界城」。

在銷售的部份，雖然每案戶數都不小，但去化銷當順利，幾乎沒有餘屋。2023年的平均成交價約28-29萬，即將開案的世界城是台積電新聞的最大贏家，市場傳聞價格會大幅調升。

 第二個可能的受惠區是離縣治特區約10分鐘車程的朴子市區。

此區有較多的街邊店、夜市和生活機能。有機會承接科技人的消費。朴子市的新建案平均房價約23萬，但案量都不大，僅約30戶左右。

至於要如何評價縣治特區和高鐵特區的價格究竟是高還是低，可以從嘉義的市中心房價來觀察。

嘉義市的新大樓，平均房價約落28萬左右，最靠近嘉義火車站站前商業區的漢昇築城，成交價約在32-35萬之間。近期推案較多的則是在南側的湖子內重劃區，「金石龍悅」及「 佳昂家易」，約落在25-29萬左右。

結論

從上面的資訊來看，嘉義高鐵特區、縣治特區房價，靠著台積電效應，房價必定會從28、29萬起漲，至少漲一成到3字頭，這個價格和嘉義市區差異不大，比較難讓區域的客戶買單，短期內會是以投資型的客戶為主。

不過，與台南善化的南科相比，嘉義科學園區的起點是更高的，高鐵、長庚醫院，以及南邊就是縣政府所在的重劃區，就在旁邊，不過這也伴隨著一些風險。主要就是時間。大家口中在講的1奈米廠，技術其實還在研發中，估計最少6年後才能問世，因此要談落腳嘉義的實質影響力為時過早，比較有可能建設的會是封測廠，不過相對奈米廠來說，影響力就沒那麼大了。

最後說一下，這次台積電在嘉義設廠，之前提早佈局的清景麟建設會是大贏家，畢竟一整個建案價格，每坪突然可以多賣3-5萬甚至上看10萬，獲利至少翻倍，也可以留意他們家借殼上市4513福裕的股票。