看屋筆記：高雄市左營區京城自由朗誦(個案+價格分析)

生態園區生活圈是左營區的中間地帶，結合了鄰近南北邊區域的生活機能，與交通優勢，區域內捷運站以原生植物園命名生態園區站，鄰近還有洲仔濕地公園、蓮池潭風景區等綠地，滿足了居民在休閒、教育、健康和日常生活等方面的多元需求，區域內擁有豐富百貨公司與連鎖商店、餐廳帶動地方人潮流動，商業與居住需求長期維持，三鐵共構與鼎金系統交流道優勢，使得居民的出行更加便捷，京城自由朗誦就位於此生活機能優質的區域，一起來看看還有哪些特色吧！

建案特色

1.學區佳，接送上下學便利：

• 周邊多間學校，孩子上學距離短，家長較安心。
• 鄰近：福山國小、新民國小、福山國中、左營國中、新莊高中。

2.鄰近左營高鐵站、國道10號、國道1號：

• 距離左營三鐵共構只要車程3分鐘。
• 本案基地位置，上國道10號僅3分鐘，銜接國道1號也相對快速。

3.生活機能，多家百貨林立：

• 位於成熟商圈，周邊環境生活機能佳，附近有小北百貨、全聯、寶雅、各式餐廳與飯店。
• 多間百貨：新光三越、漢神百貨、義享天地A館以及建設中的富邦凹子底開發案與義享天地B館。

京城自由朗誦格局分析

1.本案規劃一棟地上15層、地下4層，共212戶(含2戶店面)，車位規劃全平面式，共135格，且為電動車友善社區，有近半數居民無法購買車位。

2.一層15戶共用4部電梯，兩部電梯(A梯、B梯)中間有防火門，分開為兩邊9戶(A1~B3)與6戶(D1~D7)。

京城自由朗誦標準層平面圖

3.藍色部分(A1/A5/A6/A7/B1/B3/D1/D2/D3/D7戶型)，約20~26坪，規劃1+1房

• 規劃1房1衛1陽台，開放式廚房，須注意室內油煙，若隔出+1房，客廳則變為暗廳，衛浴為3件式無對外窗。
• A1戶雙面採光，客廳靠內側採光少，光線主要依靠室內開燈，衛浴位於大門後，無對外窗。
• A5/A6/A7戶格局相似，單面採光，格局方正，房間有開窗，位於採光面，衛浴位於大門後。
• B1/B3/D1/D2/D3戶格局相似，單面採光，格局方正，L型廚房靠近大門，房間有開窗。
• D7戶單面採光，一字型廚房緊貼大門後，無法同時使用爐灶與開大門，房間有開窗。

4.粉色部分(A2/A3戶型)，約22~28坪，規劃2房

• 雙面採光，皆為邊間戶，客廳與2間房皆有對外窗，一字型廚房做開放式，動線連接陽台。
• A2戶進門見客廳、廚房與陽台，客廳為間接採光，廚房連接陽台有大面落地窗，衛浴為3件式無開窗。
• A3戶進門見客廳，客廳開窗與陽台同面西北方，2房間與衛浴皆有對外窗，衛浴為3件式。

5.紫色部分(B2戶型)，約29坪，規劃2+1房

• 雙面採光，客廳為間接採光，廚房為開放式，動線連接陽台
• 標準隔間2房，第3房空間位於廚房與臥室中間，空間可自行規劃。

6.綠色部分(D5/D6戶型)，約38~42坪，規劃3房

• 雙面採光，皆為邊間戶，客廳與3間房間皆有對外窗雙衛浴皆無對外窗，須注意室內濕氣。
• 廚房為一字型，有牆壁包覆為半開放空間，連接工作陽台。
• D5戶進門見客廳，連接景觀陽台，房間與廚房在左右兩側，出入皆會經過客廳，室內空間寬敞，主臥室可規劃獨立更衣空間。
• D6戶進門設計玄關，客廳連接景觀陽台，房間在客廳的左右兩側，出入皆會經過客廳。

實價登錄分析

生態園區生活圈生態園區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$42.09萬/坪

1.生態園區生活圈周邊個案：

京城自由朗誦屋齡0年。平均成交價39.09萬/坪。近一年成交價39.19萬/坪。

城揚三越Song巨蛋核心城V/J ONLY屋齡3年。平均成交價35.32萬/坪。近一年成交價39.33萬/坪。

芳崗高鐵棧屋齡4年。平均成交價39.42萬/坪。近一年成交價39.16萬/坪。

尚觀靚屋齡2年。平均成交價29.69萬/坪。近一年無交易資訊。

浤圃巨星屋齡0年。平均成交價45.94萬/坪。近一年成交價46.93萬/坪。

左營高鐵特區左營高鐵特區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$39.22萬/坪

2.左營高鐵特區周邊個案：

鑫龍騰鑫悅/鑫高鐵NO2屋齡1年。平均成交價45.16萬/坪。近一年成交價48.76萬/坪。

鑫高鐵NO3預售屋。平均成交價36.51萬/坪。近一年成交價33.93萬/坪。

棋琴26重奏屋齡1年。平均成交價37.14萬/坪。近一年成交價37.31萬/坪。

3.本案位於生態園區生活圈與左營高鐵特區中間的大中二路上，生態園區生活圈均價略低於左營高鐵特區。本案因臨大中二路的鼎金系統交流道口，車流較多且為單行道，但因附近新建案較少，所以價格還是位於區域的中上層，對於平時需要經常上國道的民眾也是很不錯的地點。

京城自由朗誦評價

生態園區生活圈生活機能佳，鄰近的新光三越、漢神百貨、義享天地A館以及正在規劃的新百貨案，三鐵共構的高鐵站也都是區域內的亮點，若對於京城自由朗誦有興趣的話不妨到現場看看吧！