2023-11-20
看屋筆記

看屋筆記:新北市新店區漢皇開雲(個案+價格分析)

閱讀重點

漢皇開雲位於新店新和生活圈,本區域內為環境清幽的純住宅區域,區域內有安坑輕軌新和國小站,平面聯外道路為安和路三段,故生活機能仰賴沿路地區,分別鄰近新店安康、中和南勢角及景平生活圈,本次要介紹的漢皇開雲距離輕軌只要6分鐘步行距離,開車至新北環快安康段及國道3號也都在5分鐘內的距離,就讓我們一起來看看還有什麼特色吧!

 

漢皇開雲外觀示意圖

漢皇開雲外觀示意圖

 

建案特色

 

1. 輕軌開通 交通便利

距離安坑輕軌新和國小站僅需步行5分鐘,開車上新北環快及國道3號也僅需5分鐘。

2. 環境清幽 環林山繞

周邊多為保護區土地,基地背面面山景,步行1分鐘有天山小公園可以散步。

3. 新和生活圈唯一新案

本區域內多為20年以上建築,漢皇開雲為此區新案的唯一選擇。

 

漢皇開雲格局分析

 

1. 漢皇開雲基地面積為535坪,為地上11層,地下3層建築,共規劃110戶住家、2戶店面,74個坡道平面車位,單一出入口雙向進出。

 

2. 一樓規劃公設有大廳、交誼廳、會議室、健身房、兒童遊戲區、多功能家政室及2戶店面;標準層一層11戶,共用兩部電梯,梯戶比稍微不足,公設比34~35%,坪數規劃21~27坪為2房,31~38坪為3房。A11及A12因全棟未對外銷售,以下僅針對A1~A10做格局分析介紹。

 

3.建材方面,全棟使用三菱防疫電梯、聖戈班隔音地墊、不二鋁門窗含5+5膠合玻璃、3M淨水系統,委託大信防水團隊施作浴室及外牆防水,戶戶配有TOTO衛浴設備及LEICHT廚具,感覺的到建設公司的誠意。

 

漢皇開雲1F公設平面圖

漢皇開雲1F平面公設圖

 

漢皇開雲標準層平面圖

漢皇開雲標準層平面圖

 

4. 藍色區域為21~27坪的2房(A5、A6、A7、A9、A10、A11)

  • A5、A6、A7為相似格局小2房,為單面採光、單間衛浴,次臥為間接採光,適合配置單人床,需要注意客餐廳採光通風條件,開放式廚房介於兩間房間中間,以及陽台內縮,故採光可能稍微不足。
  • A9、A10為面寬型2房,配置雙衛浴,皆可放置雙人床,開放式廚房位在開門處,建議利用屏風設置玄關區隔,須留意A10次臥採光面需經過陽台,A10入口處有設置鞋櫃空間,須注意此房型廚房皆配置IH爐。

 

5. 紅色區域為31~38坪的3房(A1、A2、A3、A8)

此房型房間大小為2間雙人1間單人的配置,均為邊間雙面採光,配置雙衛浴

  • A1配置開放式廚房,搭配IH爐為烹飪器具,主、次臥採光面需透過陽台,且出入陽台需經過主臥,有玄關走道空間,須注意本戶型主臥緊鄰電梯,隔音方面建議實地了解。
  • A2配置開放式廚房,陽台空間不大,需評估能否充足使用,有設置玄關鞋櫃空間,客餐廳大小適中,須注意仍有緊鄰電梯的疑慮,建議實地了解。
  • A3配置獨立式廚房,也有足夠空間放置冰箱及電器櫃,陽台標準大小,主、次臥採光面朝西,較可惜的是雙衛未開窗及較長的玄關走道,整體而言還算不錯的房型。
  • A8配置開放式廚房,標準3房格局,主臥有雙面開窗通風、且廁所有開窗,客餐廳空間充裕,除了玄關走道較長之外,是最理想的房型。

 

實價登錄分析

 

漢皇開雲位於新和生活圈,本區域內暫無預售屋及新成屋,且未有10年內房屋,故以鄰近的南勢角生活圈選取比較標的。選定原則為距離捷運南勢角站與本案相當之個案。南勢角生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$60.60萬/坪房價漲幅部分南勢角生活圈較一年前+3.34%(屋齡0-5年)

 

1.南勢角生活圈周邊個案行情

漢皇開雲 預售屋。平均成交價60.46萬/坪。近一年成交價61.34萬/坪。

忠孝芯城 預售屋。平均成交價61.84萬/坪。近一年成交價61.84萬/坪。

景安文匯 預售屋。平均成交價60.73萬/坪。近一年成交價60.58萬/坪。

 

南勢角生活圈周邊個案

南勢角生活圈周邊個案

 

2. 南勢角生活圈生活機能發達,食衣住行一應俱全,房價也一直受到中和地區人口紅利的支撐,新案價格也趨於穩定,本次以南勢角做為中心選擇的比較標的,個案小區域內生活圈發展程度相當,漢皇開雲除了是新和生活圈的唯一建案和額外享有近安坑輕軌捷運的個案,房價還略低於忠孝芯城景安文匯,符合市場行情。

 

 

漢皇開雲評價

 

新和生活圈多為老舊公寓及大樓,新案有稀缺性的優勢,是當地的新婚首購或換屋族唯一選項,且由於車位較少,目前僅開放3房購客購買,附近停車場規劃也不多,3房也有格局標準的優勢,在中和一帶找房的朋友,不妨實際走訪看看喔!