看屋筆記：台北市中山區鼎吉中山(個案+價格分析)
閱讀重點
鼎吉中山位於行天宮生活圈，本區為中等住宅密度開發，住宅以第三種住宅區為主，商業活動多集中在民權東路以南，本區特色有行天宮、行政中心，行天宮吸引國外觀光人潮，行政中心也提供不少就業機會及居住需求，本次要介紹的鼎吉中山是本區少見整合358坪且基地方正和3面臨路的稀有都更危老案，市中心的區位交通及生活機能更是不在話下，就讓我們一起看看鼎吉中山有什麼特色吧！
鼎吉中山外觀示意圖
建案特色
1. 市中心區位 捷運190米
- 學區步行３分鐘-中山國小、新興國中
- 街廓方正、棋盤式道路、人行步道遍布
- 市中心生活機能-市場、公園、商圈，應有盡有
- 捷運中山國小站僅190米，北捷好便利
- 近新生高架，南通大安、北往士林，對開車族也是一大優勢
2. 標準格局 坡平車位
- 室內無柱設計規劃，無虛坪空間
- 戶戶未鄰接電梯，確保居住寧靜品質
- 全坡道平面車位，台北市稀有優勢
3. 基地方正 三面臨路
- 基地相當方正，有格局好規劃的優勢
- 建築以工字形設計，增加通風及採光效果
- 三面臨路基地，有交通動線便利、建築棟距寬廣的優勢
鼎吉中山格局分析
1. 鼎吉中山基地面積為358坪，為地上15層、地下四層的建築，共規劃105戶住家、2戶店面，83個坡道平面車位，單一出入口雙向車道。
2. 公共設施規劃有接待大廳、頂樓空中花園、交誼廳、信箱區，公設比為36%。一層8戶，共用兩部電梯，梯戶比還可以，坪數規劃為2房(23坪)及3房(34~45坪)。
3. 結構方面採戴雲發柱中柱及日本住友制震壁，建材配備nobless名牌廚具、Hansgrohe飯店愛用五金、KOHLER衛浴、YKK氣密窗、太格木地板、BWT淨水過濾系統、三菱冷氣室外機及台達電新風機，格雷盾防水(由大信防水團隊施作)。
鼎吉中山1f公設平面圖
鼎吉中山標準層平面圖
4. 藍色區域(A8、A9)為23坪2房
- 開放式廚房，空間高效利用
- 格局方正，室內無柱設計
- A8配置1.5套衛浴，次臥較小間，考慮到衣櫃空間，建議放置單人床
- A9為單套衛浴配置，房間皆為雙人房，主臥有額外預留衣櫃空間
5. 紅色區域為(A1、A2、A6、A7)為34~45坪3房
- 邊間3面採光房型，採光通風表現優秀
- 標準3房2廳2衛格局，房、廳、衛浴皆有對外窗
- 陽台設置於天井，保有隱私性，
- 有規劃適當的玄關空間，且預留鞋櫃空間
- 房間皆為雙人房大小，公私領域分明
6. 灰色區域因已完銷，故不多做介紹。
實價登錄分析
鼎吉中山位於行天宮生活圈，行天宮生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$132.57萬/坪。行天宮生活圈較一年前+2.63%(屋齡0-5年)
1. 行天宮生活圈周邊個案
鼎吉中山 屋齡0年。平均成交價115.94萬/坪。近一年無交易資訊。
原樹 屋齡0年。平均成交價93.47萬/坪。近一年無交易資訊。
聚昇陽 屋齡3年。平均成交價92.39萬/坪。近一年成交價117.21萬/坪。
行天宮生活圈周邊個案
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2. 本次選定的比較標的位置介於民權西路生活圈東側及林森北路生活圈北側，較仰賴雙城街夜市的區位範圍，步行至中山國小站約10分鐘。選定原則依循基地規模，格局坪數規劃相當，屋齡5年內或預售，交易量(樣本)占全棟總戶數(母體)5成以上之建案。
民權西路生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$116.84萬/坪
房價漲幅部分民權西路生活圈較一年前+4.69%(屋齡0-5年)
林森北路生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$125.56萬/坪
房價漲幅部分林森北路生活圈較一年前+1.66%(屋齡0-5年)
合矩青山 屋齡2年。平均成交價83.49萬/坪。近一年無交易資訊。
忠泰繪 屋齡2年。平均成交價95.16萬/坪。近一年成交價115.23萬/坪。
和田THE GREENHOUSE 屋齡5年。平均成交價99.88萬/坪。近一年無交易資訊。
3. 行天宮生活圈區域發展核心為著名的行天宮以及市政府行政中心，居住的小環境偏向住宅為主，與民權西路生活圈和林森北路生活圈的商業氣息較為不同，本次要介紹的鼎吉中山不僅遠離複雜的商業環境，但有近捷運站的優勢，生活機能差不多的條件下，小環境優於其他個案，價格方面略高於市場行情。
鼎吉中山評價
台北市中山區發展較早，故商業活動相當繁華，零散土地也難以整合，在行天宮生活圈能有300坪以上的方正基地和三面臨路的稀有條件，鼎吉中山不僅全為坡道平面車位，建築結構以工字型設計規劃，三面臨路也使棟距至少有10米，除了本案有少數戶別面新生高架外，整體而言優勢相對較多，在台北市一帶找房的朋友，不妨實際走訪看看鼎吉中山喔！