2023-11-16
看屋筆記

看屋筆記:台北市北投區長耀四季(個案+價格分析)

閱讀重點

長耀四季位於北投的奇岩重劃區內,除了坐享重劃區完整規劃的優點之外,奇岩重劃區另有高綠覆率、低密度開發及生態保育的特點,區內採純住宅的規劃,雖然少了商業氣息,但居住品質相當不錯,長耀四季距離奇岩捷運站也只有550米,彌補生活機能的不足,本次要介紹的長耀四季全棟有67戶,房型2~3房,提供多元的配置選擇,這次就一起來深入了解長耀四季還有哪些特色吧。

 

長耀四季外觀示意圖

長耀四季外觀示意圖

 

建案特色

 

1. 五大公園包圍 綠意盎然
超過60%的綠覆率,享受綠活的宜居城市,磺港溪河川再造計畫也於112年10月正式動工。
2. 步行捷運站 交通便利
距離捷運奇岩站僅550公尺,開車也可以走洲美快速道路,通勤相當便利。
3. 標配升級 洗碗機救婚姻

贈送林內廚具、TOTO的馬桶、三協氣密窗、太格木地板及貝斯特(best)的洗碗機

 

長耀四季格局分析

 

1. 長耀四季基地面積為409坪,為一幢兩棟規劃,為地上9層、地下3層建築,總戶數67戶、53個坡道平面車位。


2. 一樓規劃公設,有接待大廳、吧台區、交誼廳、健身房、頂樓曬被區及一戶店面,公設比為34%,標準層為3~6樓,A棟一層4戶、B棟一層6戶,A、B棟皆共用兩部電梯,兩棟皆只有一部電梯可達地下室,坪數規劃為2房(18/25坪)及3房(32/36坪)。


3. 建材方面提供標準林內廚具、TOTO的馬桶、三協氣密窗、太格木地板等等,最特別的是,長耀四季甚至不分戶型皆有贈送義大利品牌貝斯特(best)的洗碗機,真的是三機救婚姻。

 

長耀四季1F公設平面圖

長耀四季1F公設平面圖

長耀四季標準層平面圖

長耀四季標準層平面圖

 

4. 藍色區域為18~26坪的2房型(A1、A2、A3、B1、B2、B5、B6)
A1、A2、A3、B1、B2房型為邊間標準2房,皆採雙衛浴的配置,比較可惜的是只有主臥衛浴有開窗,開放式廚房與客餐廳聯通,對於偶爾下廚的小家庭還算可以接受,需注意的是B1房型緊鄰電梯,恐有噪音的疑慮,B5及B6房型為小2房,有配置一套四件式衛浴設備,須留意客廳採光為間接光源,必要的犧牲也是小坪數不得不的選擇。

 

5. 紅色區域為32~36坪的3房型(A5、B7、B3)
為邊間3房,配置雙衛浴、雙陽台、開放式廚房、都有玄關設計,不過B7與B3有一間房間特別小,作書房使用會較適合,主臥有獨立陽台、A5配有四件式衛浴,B3、B7則是規劃更衣室。較重視主人翁生活品質可以參考看看。

 

長耀四季非標準層平面圖

2樓平面圖

7樓平面圖

8樓平面圖

9樓平面圖

 

6. 長耀四季的格局規劃多元,1~4房的產品都有,故提供標準層以外的格局及坪數供參考,其他樓層的介紹以現場說明為主,顏色說明如下:

灰色為1房型、藍色為2房型、紅色為3房型、黃色為4房型

 

 

實價登錄分析

 

長耀四季位於奇岩重劃區,奇岩重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$87.57萬/坪奇岩重劃區較一年前+10.19%(屋齡0-5年)

 

1. 奇岩重劃區周邊個案行情

長耀四季 預售屋。平均成交價88萬/坪。近一年成交價87.85萬/坪。

常殷泊美 屋齡1年。平均成交價65.47萬/坪。近一年成交價85.95萬/坪。

精業令和 屋齡1年。平均成交價69.32萬/坪。近一年成交價80.2萬/坪。

 

奇岩重劃區周邊個案行情

奇岩重劃區周邊個案

 

2. 與奇岩重劃區鄰近的奇岩生活圈,我們尋找與長耀四季距離奇岩捷運站相近的建案作比較,比較標的鄰近奇岩重劃區周圍,除了舊市區沿街道路規劃較亂之外,與奇岩重劃區生活機能有高度重疊,都仰賴捷運站商圈及北投市場為主。奇岩生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$72.24萬/坪奇岩生活圈較一年前-7.29%(屋齡0-5年)

欣聯奇岩 預售屋。平均成交價82萬/坪。近一年成交價82.73萬/坪。

天綺 預售屋。平均成交價69.17萬/坪。近一年成交價69.93萬/坪。

麒源拓 預售屋。平均成交價76.35萬/坪。近一年成交價75.27萬/坪。

 

奇岩生活圈周邊個案

奇岩生活圈周圍個案

 

3. 奇岩重劃區為低密度純住宅開發,不僅有限高還考慮到兼具生態維護的重劃區,相對之下屬於舊市區的奇岩生活圈區域內的建築以老舊公寓為大宗,但奇岩生活圈受惠於周圍重劃效應,除了河川整治改善居住環境之外,老舊公寓基地的都更案也如雨後春筍般冒出,新建案的價格也是不斷的在貼近奇岩重劃區,但整體來說還是奇岩重劃區高於舊市區。本次介紹的長耀四季是目前唯一在售的建案,目前開價略高於市場行情。

 

長耀四季評價

 

奇岩重劃區有著低密度高綠覆率純住宅的特性,為了搭配此一特性,區域內建案多為中大坪數的格局規劃,設定退休族群為主要受眾,近年來因市場需求的變化,區域內逐漸開始規劃小坪數產品,長耀四季奇岩重劃區內坪數規劃相當多元的建案,在北投一帶找房的朋友,不妨實際走走看看長耀四季喔!