房貸關鍵字全面解析!銀行鑑價、房貸成數、負債比

很多網友時常會留言說，對於房貸貸款金額不大滿意，最後都沒辦法符合實際資金需求。大家別擔心! 這次我們邀請到永豐銀行的李珍如資深協理來全面解析銀行核貸過程

成交價？銀行鑑估價？貸款成數以哪個為主？

在買賣房屋的時候，通常屋主開價會在附近類似物件的實價登錄價格，然後買方和賣方進行議價，最後成交價通常會在銀行鑑估價格之上或附近，當然也有少部分案件成交在銀行鑑估價格以下，但通常是有缺陷的物件或是屋主急售。

貸款成數是指民眾向銀行申請房屋貸款時，貸款金額與房屋價格之間的比例。然而貸款成數的上限會依據每家銀行的規範而有所不同。那麼房屋價格是指「房屋買賣價格」還是「銀行鑑估價格」呢?

答案是沒有一定，通常銀行是取「房屋買賣價格」與「銀行鑑估價格」較低者乘上貸款成數計算出貸款金額!

這邊舉個簡單的例子，假設申貸人小豐成交的「房屋買賣價格」為新臺幣(以下同)1,080萬元，而「銀行鑑估價格」為1,000萬元，銀行會在「房屋買賣價格」及「銀行鑑估價格」取低後乘上貸款成數。因此，如果最高貸款成數為8成，那麼小豐貸款金額的上限就是較低的「銀行鑑估價格」1,000萬元乘上0.8=800萬元，而非使用「房屋買賣價格」乘出的864萬元。

另外，這邊也補充一下近期網友們討論的時事，央行為了防止炒房，針對購置高價住宅有規定貸款成數上限，依現行規範，如果購置住宅價格達到央行高價住宅控管之標準，銀行最多只能貸住宅(含基地)鑑價或買賣金額較低者之四成，

座落於臺北市之高價住宅(含基地)為7,000萬元以上

座落於新北市之高價住宅(含基地)為6,000萬元以上

座落於雙北以外國內地區之高價住宅(含基地)則為4,000萬元以上

特別留意的是以上金額是指鑑價或買賣金額達到標準就要算是央行控管的高價住宅。

舉例來說，若小豐三年前在臺中購入總價3,800萬元的住宅，在今年成交，但銀行鑑估該住宅為4,200萬元，依央行規範雙北以外之國內地區鑑價或買賣金額4,000萬元以上，則該案為央行控管之高價住宅；

因此在貸款金額的部分，最高不得超過住宅(含基地)鑑價或買賣金額較低者之四成，等於銀行取價格較低的買賣成交價3,800萬元乘以貸款成數四成，最多只能借1,520萬元。

另外，如果觀眾朋友想要估估看房屋可能貸款到的金額，可以試試看永豐銀行的秒估房貸試算功能，只要在網站上輸入房屋物件相關資訊就可以試算出物件大概價格並且計算出最高貸款金額與每月月付金，提早布局財務規劃。

鑑價、貸款成數、貸款金額綜合評估

在實務上，通常借款人在申請房貸時都不只向一間銀行申請，各家銀行給的貸款金額和條件也都不盡相同，像是同一位借款人買賣成交價格在1,200萬元，然後A銀行鑑價1,000萬元、貸款成數8成；B銀行鑑價1,160萬元、貸款成數75成，要怎麼選擇呢？

主要還是看借款人最在意的是哪一件事，貸款金額、期間、利率、手續費或每月繳款月付金等等，並衡量自身財務規劃。若貸款期間、利率、手續費等等條件都相同情況下，A銀行貸款金額為800萬元；B銀行貸款金額為870萬元，這就會影響到借款人自備款以及日後每月繳款月付金。

若借款人跟A銀行借款，其自備款需準備400萬元；若跟B銀行借款，其自備款需準備330萬元，實際上借款人自備款只有350萬元情況下，那就會建議借款人與B銀行借款；因此在這個案例中，就可以結合借款人自身財務規劃來選擇方案。

夫妻要買房，所有權人掛誰的名字有差別嗎

實際上買房所有權人的性別並沒有差別!

若就申請房貸來說，其中一位的收入、信用等條件可申請到心目中理想的貸款條件，就可登記所有權人並當借款人。

另外，觀眾朋友也可以比較看看各家銀行推出的專案，每個專案都會針對不同顧客給予不同的優惠條件，永豐首創女性房貸品牌-女人家，這邊題外話一下，不少客人都會以為只有女性可以申請女人家專案，事實上不論性別大家都可以申請女人家專案，女人家專案提供客戶房貸成數最高85成、房貸年限最長40年以及擔保品只要10坪以上就可以申貸! 只是我們額外提供女性朋友們利率減碼優惠，讓每個認真生活的女性都能擁有一個溫暖的避風港。

此外，客戶們也可以一併享有合作通路的優惠，像是樂居的驗屋服務、幸福空間裝修服務優惠等等專案優惠，降低購屋後各種疑難雜症，將時間留給最珍貴的人。

各位觀眾朋友在挑選最終要向哪間銀行借款時，也要記得全面盤點一下各家銀行貸款條件、專案優惠並且結合自身財務規劃選擇最適合自己的借款方案。

拉低貸款成數的5因素

就銀行的授信角度來看，其實我們可以將房貸案件切分成兩個要素 分別是 物 也就是擔保品房子本身 和 人 也就是借款人。這兩個部分都會影響到貸款條件

在擔保品也就是房屋物件的部分，以下這五點都會影響鑑估價格並可能拉低貸款成數。

(1)房屋座落地段較差，像是位於工業區的住宅、土壤液化區等等

(2)屋齡較高，但大家不要覺得說屋齡太高就借不到錢，若是房子地段不錯、借款人信用良好，銀行還是願意借錢的

(3)房屋坪數太小也會影響到貸款成數，一般來說銀行對於小坪數的定義是主建物加上附屬建物小於15坪，但其實也不是說小於15坪我們銀行就不願意借錢，像是剛剛提到的女人家專案，我們在規劃專案前有採訪客戶，其中不少客戶都曾提到怕自己的房子坪數太小貸不到好的金額，因而對買房卻步，因此我們在設計女人家專案時就考量到大家這個顧慮因而放寬到只要房屋坪數十坪以上就可以申貸!

(4)建築物附近有嫌惡設施，像是墳墓、高架橋等等

(5)央行管控的高價住宅

借款人的年齡與財力

在人的部分也就會相對複雜一點，銀行通常會比較在意將錢借了出去之後客戶還款的能力，銀行會針對借款人年紀、財力狀況以及信用狀況來進行核貸評估，這些都會影響到貸款成數、貸款期間、利率等條件。

在借款人年紀的部分，一般會建議借款人年齡與貸款期限合計不超過75年。

至於財力狀況的部分，銀行在核貸前會計算客戶的負債比。

首先，我們先來聊聊什麼是「負債比」，一般來講銀行談到的負債比會是大家較常聽到的DBR22倍，DBR22倍就金管會的定義是「金融機構對於債務人於全體金融機構之無擔保債務歸戶後之總餘額除以平均月收入，不宜超過 22 倍」，這邊的無擔保負債務是指信用卡、現金卡及信用貸款等等不具擔保品的授信，但房貸屬於有擔保債務，不會計入DBR22倍計算。

因此，針對房貸的部分，銀行更加看重借款人是否具備正常還款的能力，因此銀行所計算的負債比是借款人每個月全部貸款支出，包含新增的房貸月付金，除以平均月收入的比例。這個比例主要是拿來衡量借款人每月的負債支出是否在合理範圍內。

一般來說，會建議借款人將月收入負債比控制在65%以內較為適宜。若想取得更高房屋貸款成數的話，會建議借款人將月收入負債比控制在50%以內。

舉個簡單的例子，假設借款人小豐本身信貸需要月付5,000元，平均月收入為65,000元，再申請房貸後，房貸月付金為35,000元，那麼小豐的月負債為信貸5,000元加上新貸的房貸支出35,000，合計為40,000元，除以平均月收入65,000元，計算後得出小豐負債比約為61.5%，小於剛剛提到的65%，代表小豐每月負債支出仍在合理範圍。

另外，還有另一種負債比(或者有人稱之為收支比)的算法是將剛剛提到的負債比分子加上個人每月日常支出，可以更完整的檢視借款人收入跟支出的狀況，一般會建議借款人將收支比控制在90%以內較為適當。

平均月收入並非單月薪資，而是以持續、經常性收入為主要認定原則，包含薪資、租金、或員工分紅等，通常客戶大宗以提供薪轉存褶及明細、薪資扣繳憑單或綜合所得稅申報書為主。

財力證明和聯徵信用分數

像現在很多年輕朋友自行創業或者是經營蝦皮等電商，沒有明確薪資證明的話，銀行會如何認列收入呢?

針對企業主的部分，永豐的做法會是以借款人個人財力做為財力主要認列方式。若借款人想要以所營事業經營狀況作為評估的話，銀行通常會要求借款人提供所營事業的財報、稅報、銀行往來存摺以及交易明細等等作為佐證供銀行評估考量。

另外，像是小吃攤攤販或者市場攤販的話，也會建議可以盡量將收入定期存入經常往來的銀行帳戶中累積紀錄。當然，每間銀行針對不同職業別都會有自己評估財力的方式，建議還是要依申貸銀行相關規範為主。

如果負債比或收支比算不過的話該怎麼辦?

以銀行的角度來看，銀行會希望授信對象具備正常還款的能力，所以這邊建議借款人可以徵提其他財力證明，像是財產清單或是在其他銀行的存款餘額、定存單等等供銀行評估的佐證文件。

聯合徵信評分的結果其實是借款人長期信用累積而成，所以這邊提醒觀眾朋友平常就要保持與銀行良好的往來並建立良好的信用評分，這邊舉幾個比較常見會被扣聯徵分數的行為，像是貸款或信用卡沒有準時繳款、或者信用卡只繳最低應付金額、在短時間內頻繁地同意銀行查調聯徵。

在房貸的部分，很多借款人可能會想說想要比較看看各家銀行的借款條件和成數，因此大量送出房貸申請，這邊要提醒觀眾朋友，每一次的房貸申請，不同銀行都會查調聯徵，在短時間內送出多次查調聯徵是會影響到信用評分的，因此建議借款人先挑選好最適合自己的兩到三間銀行，像是平時主力往來銀行或 薪轉銀行。

購屋能力試算與彈性繳款

除了剛剛有分享到的秒估房貸外，大家也可以透過永豐購屋能力試算來評估自己適合購入什麼樣價位的房子以免造成太沉重的債務負擔! 

除此之外，這邊想要跟大家介紹永豐銀行推出的彈性繳款服務，借款人可以透過網路快速申請，依個人或家庭的生活需求，自由選擇每月繳款金額，資金靈活運用，例如家裡突然有大筆支出，生活比較辛苦時就可以申請少繳維持生活品質；若工作有加薪或領年終，收入變多了，可以申請多繳加速房貸還款、減少利息支出。

舉個例子，小豐向永豐銀行申請房貸1,000萬元、30年期、利率2.20%，原始期付金為每月37,970元，若兩年後小豐的小孩出生家裡每月需要額外支付保母費、奶粉尿布錢。這時，小豐就可以線上申請彈性少繳，這邊我們假設小豐申請最低只繳息，申請期數為24期，那麼小豐在申請的24期內，每月月付金可以降低至17,453元，少繳的20,517元就可以用來支付育兒所需支出。

假如過了一年之後，小豐升官加薪，小豐認為目前收入足以cover掉生活支出後仍有餘裕並且想要加速還完房貸的話，那麼小豐就可以申請彈性多繳，最多可以繳到原始月付金的三倍，多繳的部分都會拿來繳還本金減少總借款利息! 

彈性少繳只繳息會不會跟信用卡繳最低一樣會算入循環利息? 然後是少繳期間結束後要如何計算房貸月付金呢?

彈性繳款的概念其實有點像是寬限期，針對彈性少繳我們最多提供24期也就是兩年期間讓客戶最低只繳息，但這邊的利息一樣是照房貸合約年利率來計算，並不會涉及循環利息。在彈性少繳期間結束後，系統會自動將剩餘本金以及貸款剩餘還款年限計算出月付金，而這個月付金也會在借款人申請彈性繳款時一併顯示給借款人以利借款人財務上規劃。

臨時需要資金周轉怎麼貸

我們可以將這樣的需求區分成兩種情境。第一種情境是即將購屋想要向銀行申請房貸的朋友；第二種情境則是已經申請房貸並且已經還款一陣子的朋友。

針對第一種情境，即將購屋想要向銀行申請房貸的朋友若規劃之後有其他資金需求，那麼我們會建議這類朋友一開始就向銀行申請理財型房貸，理財型房貸可以讓借款人將已經還款的本金轉換為可以隨時動用的額度，若臨時有資金需求便可直接取用額度，額度動用才計息並且可以隨借隨還，讓借款人可以靈活運用資金。

舉個簡單例子，假設小豐向永豐銀行申請理財型房貸1,000萬元，並且在多年努力之下還了本金300萬元，這300萬元就會變成可以隨時動用的額度，當小豐家裡突然需要緊急週轉金時便可直接從帳戶裡面提取出週轉金來應急，不需要再向銀行做任何申請的動作，快速解決短期資金需求。

至於第二種情境，已經還款一陣子的朋友若有資金需求，其實可以透過線上申請的方式向銀行就已抵押的房子申請增貸。若是增貸額度是在原本房貸設定的抵押權範圍內甚至可以在線上完成簽約對保，完全不需要親自跑到銀行申辦，而且永豐銀行針對辦理線上增貸的客戶，可享免綁約隨時還款。

舉個簡單例子，假設小豐向永豐銀行申請一般房貸1,000萬元，並且在多年努力之下還了本金200萬元，而在最近小豐剛好因為結婚因而需要100萬元的支出。這時小豐就可以在線上向永豐申請增貸，若申請金額在原房貸設定之抵押權範圍內，小豐則不需要跑到銀行簽約對保，只要在線上就可以完成增貸! 輕鬆完成人生大事! 

-女人家房貸注意事項-

1. 本專案僅適用於永豐銀行往來客戶。
2. 優惠期間：2024/1/1~2024/12/31止。
3. 房屋貸款年百分率資訊：房屋貸款總費用年百分率計算範例　　

● 貸款金額：200萬元。
● 貸款期間：20年。
● 各項相關費用總金額：5,000元~12,000元。
● 貸款年利率：2.09%。
● 總費用年百分率：2.12%~2.16%。

備註：

1. 本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，實際貸款條件仍以銀行提供之產品為準。且每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。
2. 總費用年百分率不等於貸款利率。
3. 本總費用年百分率之計算基準日為2023/12/21。
4. 循環理財型房貸信用商品資訊：(1)貸款年利率：利率為2.66%起。(2)利率基準日為2023/12/21。(3)動用無其他相關收費。
5. 相關房貸商品需經永豐銀行行核准，貸款利率係依永豐銀行「房屋貸款指標利率 (月調)」或「房屋貸款指標利率 (季調)」加碼機動調整，利率調整當月之21日（遇假日順延）為利率調整生效日。
6. 符合「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」之客戶不適用本專案條件。
7. 永豐銀行保有房貸貸放與否及核准貸放金額、利率及彈性繳款金額與期數之權利，同時保留房貸商品規格、貸款期限及其他相關規定之權利，詳細資訊請參閱活動網頁並以永豐銀行最新公告為準，如有問題請洽詢永豐銀行各營業單位或客服專線02-25059999 。
8. 永豐銀行未與任何代辦或行銷公司合作辦理貸款事宜，敬請您留意，以免損害自身權益。