看屋筆記：高雄市楠梓區觀雲NO3(個案+價格分析)

高雄大學特區近年來蓬勃發展，成為北高雄新建案的集中區之一，區域商圈逐漸擴大，人口不斷增加。楠梓區的加工區轉型為楠梓科學產業園區，吸引了大型企業進駐，提供了相當多的工作機會。高雄大學校區附近形成完善的教育體系，包含各級學校，成為北高雄理想的文教區，區內居民的老師與學生比例也較高，一起來看看觀雲NO3還有哪些特色吧！

建案特色

1.援中河畔旁，河岸、綠地雙景觀，永久棟距：

• 坐落於大學十七街與援中路轉角地，緊鄰援中路河畔，享後勁溪景觀永久棟距與楠梓足球場綠景。

2.街道寬闊市容乾淨，周邊綠地多：

• 自高雄大學鄰近區段徵收後，政府積極整治後勁溪周邊及美綠化，區域街廓整潔美觀。
• 周邊綠地：援中棒球場、楠梓足球場、藍田公園、藍田籃球場。

3.周邊生活機能佳：

• 本案位於高雄大學特區商圈周圍，到楠梓家樂福騎車約2分鐘，商圈內商店有：健身工廠、全聯福利中心、丁丁藥局與許多餐廳。
• 透過益群橋則可迅速通往德賢商圈、惠民商圈，皆為騎車10分鐘以內可到達。

觀雲NO3格局分析

1.規劃為地上15層，地下3層建築，共127戶(含1戶店面)，車位規劃95個全平面車位，有部分住戶無法購買車位。

觀雲NO3標準層平面圖

2.藍色部分(A3/A5/A6/A8/A11/A12戶型)，約22~35坪，規劃2房

• 雙面採光，2間房皆有對外窗。
• 柱位外移，室內家具好擺放。
• 一字型廚房，規劃開放式，須注意室內油煙，動線連接陽台。
• A3/A5/A6戶陽台面向楠梓足球場。
• A3/A6/A11/A12戶規劃雙房雙衛浴，較為稀有。
• A11/A12戶兩間房間牆壁不相鄰，較有隱私。
• A6戶規劃雙陽台，進門見客餐廳，房間與衛浴在左右兩側，是本案2房最大坪數的格局。

3.粉色部分(A1/A2/A7戶型)，約41~50坪，規劃3房

• 雙面採光，皆為邊間戶，室內3間房間皆有對外窗，通風採光佳。
• 規劃一字型廚房，半開放式，動線連接工作陽台。
• 三間房皆可擺放雙人床、衣櫥等，室內空間寬敞。
• A1與A2戶，坪數會因為樓層陽台波浪造型有差距。
• A1戶，景觀陽台面向援中路，觀賞後勁溪景色，三間房間牆壁不相鄰，較有隱私。
• A2戶，景觀陽台面向援中路，觀賞後勁溪景色，標準隔間僅2房，第3間房空間可自行規劃。
• A7戶，景觀陽台面向楠梓足球場。

實價登錄分析

高雄大學特區高雄大學特區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$37.46萬/坪

1.高雄大學特區周邊個案：

觀雲NO3屋齡4年。平均成交價32.59萬/坪。近一年無交易資訊。

得邑借墨屋齡3年。平均成交價28.41萬/坪。近一年成交價31.62萬/坪。

文陽景漾/文陽鑫景漾屋齡4年。平均成交價26.46萬/坪。近一年成交價28.38萬/坪。

冠億本植屋齡4年。平均成交價30.72萬/坪。近一年成交價34.4萬/坪。

泰暘INN27屋齡4年。平均成交價28.21萬/坪。近一年無交易資訊。

右昌生活圈右昌生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$34.13萬/坪

2.右昌生活圈周邊個案：

四季心屋齡1年。平均成交價31.09萬/坪。近一年成交價30.18萬/坪。

嵐海築居NO3預售屋。平均成交價32.64萬/坪。近一年無交易資訊。

恆御繽市屋齡4年。平均成交價22.76萬/坪。近一年成交價27.44萬/坪。

3.高雄大學特區在楠梓區是發展較晚的區域，社區中建物也相對年輕，右昌生活圈則為舊社區，多為透天及公寓，大樓產品較少，此情況在後勁溪兩岸的社區俯看更加明顯。近幾年，因台積電效應與高雄市政府積極重劃與建設，兩區域之新屋成交價差異不大，但若是比較二手市場的成交價，則高雄大學特區明顯較高。觀雲NO3對比周邊新建案，單價高於行情，但周邊沒有與本案一樣坐向與景觀的建案，其稀有性讓成交價可維持在高水平。

觀雲NO3評價

觀雲NO3雖然實價登錄高於周邊，但因地點與社區內建案比較起來，擁有永久棟距與獨特的後勁溪景觀，是許多人嚮往的房子。商圈有許多知名店家，整體氛圍宜居且寧靜，若對於觀雲NO3有興趣的話不妨去現場看看吧！