看屋筆記：高雄市鼓山區學院美術之星/學院美術館(個案+價格分析)

內惟生活圈是鄰近高雄美術館特區的區域，以往因地形與鐵路阻隔，發展受限，自2018年後則受益於高雄鐵路地下化正式啟用，以及高雄美術館特區內諸多重大建設，包括輕軌、綠園道完工以及內惟藝術中心的隆重落成，這些建設推升了區域的不動產價值，緊鄰的內惟生活圈房價也水漲船高。本案區域交通系統完善，南北向可透過翠華路輕鬆抵達高鐵站、楠梓加工區、鼓山、前金以及亞洲新灣區，東西向則可經由明誠路及大順路通往巨蛋、高雄車站、新崛江等高雄舊商圈以及國道1號九如交流道，除此之外學院美術之星/學院美術館還有什麼特色呢，一起來看看吧！

建案特色

1.鄰近高雄美術館與其綠地，高美交通核心地帶：

• 騎車4分鐘可到高雄美術館、內惟埤文化園區綠地。
• 走路6分鐘可達輕軌C21A站，騎車1分鐘可達台鐵美術館車站。

2.戶戶三面採光，4戶併2梯，柱位外移：

• 戶戶三面採光，且衛浴全開窗，採光佳通風好。
• 梯戶比1：2，是較佳的配置。
• 柱位外移，家具好擺放，與鄰居無共同壁空間更有隱私。

3.全車位均可裝設充電樁：

• 規劃全車為均可裝設電動車用的充電樁，且有電動車專用電表，即使目前開汽油車，未來若換車也可安心買。

學院美術之星/學院美術館格局分析

1.規劃第上15層地下3層，共115戶(含3戶店面)，全平面車位共143格，每個住戶均可買到車位，且格子均預留電動車充電樁與專用電表。

學院美術之星/學院美術館標準層平面圖

2.黃色部分(A3/A5/B3/B5戶型)，約39坪，規劃3房

• 三面採光，3間房間皆開窗，正三房格局。
• 一字型廚房規劃半開放式，動線連接工作陽台。
• 主臥衛浴四件式，2間衛浴皆有開窗。

3.橘色部分(A5/B2戶型)，約45坪，規劃3+1房

• 三面採光，3間房間皆開窗。
• 若隔出第四間房會在景觀陽台旁，客廳將變為暗廳。
• 一字型廚房規劃開放式，動線連接工作陽台。
• 主臥衛浴四件式，2間衛浴皆有開窗。

4.紫色部分(A1/B1戶型)，約52坪，規劃4房

• 三面採光，3間房間皆開窗，第4間房可依個人規劃選擇是否加隔間。
• 一字型廚房規劃開放式，動線連接工作陽台。
• 主臥衛浴四件式，2間衛浴皆有開窗。

實價登錄分析

內惟生活圈內惟生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$40.65萬/坪

1.內惟生活圈周邊個案：

學院美術之星/學院美術館屋齡4年。平均成交價41.33萬/坪。近一年無交易資訊。

高雄美術館特區高雄美術館特區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$49.81萬/坪

2.高雄美術館特區周邊個案：

御皇苑預售屋。平均成交價57.39萬/坪。近一年成交價71.19萬/坪。
協勝發謙翠屋齡3年。平均成交價43.98萬/坪。近一年成交價48.58萬/坪。
美術君御屋齡5年。平均成交價34.49萬/坪。近一年成交價56.85萬/坪。
京城青海LINE屋齡3年。平均成交價32.17萬/坪。近一年成交價44.7萬/坪。
光洲耘翠屋齡6年。平均成交價28.02萬/坪。近一年無交易資訊。

3.本案基地位置於內惟生活圈，鄰近高雄美術館特區，中間僅隔著馬卡道路與火車站，兩區域內中古屋成交價差距甚大，但是新屋成交價則差異不大，原因還是要歸功於鐵路地下化，讓鐵路不再成為阻隔。內惟生活圈周邊新建案不多，距離高雄美術館與內惟藝術中心鄰近的大樓型新建案更是僅有學院美術之星/學院美術館，但須注意本案學區是內惟國小與鼓山高中國中部，若對於學區有需求的民眾可能就不會是首選。

學院美術之星/學院美術館評價

本案坐落位置鄰近高雄美術館，雖然不是政府劃分的高雄美術館特區內，但是自身格局規劃非常宜居，包括採光面多、衛浴全開窗、4戶併2梯等，都是為居住者著想，3房戶別坪數也高於一般建案，使得室內空間較普通建案寬敞許多，對居住者更舒適，若對於學院美術之星/學院美術館有興趣的話，不妨去現場看看吧！