少子化房價卻上漲的三大理由！未來人口持續成長的行政區有哪些？

少子化早就是正在進行式，人口減少對房子的需求下降，建商每年拼命蓋新房增加供給量，根據經濟學原理：需求下降、供給增加，價格應該要下跌！但台灣房價卻持續創新高，究竟是哪裡出了問題？

從3個面向來破解少子化房價就會下跌的迷思。

第一：房屋需求平均每年增加5萬

第二：房屋供給比你想像中的還要少

第三：無限的資金來追逐有限的資產

房屋需求持續增加18年

少子化帶來的是生活型態改變，現在家庭組成人數減少，也就是戶內人數下降，但是戶數卻是持續上升。2009年時，臺灣的平均家戶人數首次少於 3 人，最新約在2.6人，未來將會持續的下降。

而總戶數則是持續成長，2022年來到909萬戶，國發會推估家戶數在2041年達到高峰1000萬戶，家戶數平均每年增加約5萬戶。

也就是說，對於房子的需求，是持續上升中，在2041年之前不用擔心需求的問題，還有18年的時間，千萬不要像王寶釧一樣，苦守寒窯18年。

接下來我們來比較這十年全台房子大小的變化，很明顯發現，2房的需求大幅增加。

對比2023年和2014年的戶數成交比重，全台2房從20%上升到32%、3房由42%降到38%、4房由17%降到14%。可發現2房需求大幅上升，3房和4房下滑。

台北市則是2房從18%上升到27%、3房則是維持30%、4房由14%降到10%。可發現2房需求大幅上升，3房持平，和4房下滑。

房子的供給比你想像的還要少

樂居統計，台灣新建案戶數2013年約10萬戶，在2016年達到最低約8萬戶，後來房市好轉在2021年最高是15萬戶， 2013年到2022年建商年平均推案量約11萬戶。

房地合一2.0在自2021年7月1日開始，房東為了避稅，買進之後的成屋都會持有五年再賣，加上這三年預售屋大賣，蓋好後還會再持有五年才會賣，也就是最近五年的房屋賣量會大幅減少。

再來房子舊了真的很難住，你住過漏水一直修不好的房子，就會想搬新房子的。舊房子會持續退出交易市場，適合且可以被買賣的房子，也在減少。

台灣房屋數約910萬，50年以上的老房子約佔11%，約101萬戶。

銀行會願意貸款給六都的老房子，約57萬，非六都銀行50年老房子高達44萬戶，這些老房子銀行貸款成數低或不願意貸款，導致轉手困難。銀行不願意貸款的房子，不能稱為供給。

並且老屋的數目每年會持續增加，房屋供給持續下降。

無限的資金來追逐有限的資產

資產的價格是用貨幣計價，無限的資金來追逐有限的資產，價格就會上漲。

全球三大央行（美、歐、日）M2 貨幣供給數量來看，2008年開始量化寬鬆之後，到了2018年十年的時間，成長了100%。2022年因為疫情的關係又再度大量印鈔票，貨幣供給量達到2008分的170%。

而台灣的貨幣供給量，在2008年大約是26兆台幣，到了2023年成長到59兆，成長127%。

經濟學原理是對的，需求每年增加5萬戶以上，供給會受到兩股力量的拉扯，也就是每年新增11萬戶，但是會受到房地合一稅2.0賣出時間拉長，影響以及銀行不願意放貸給非六都老房，再加上無限的資金來追逐有限的資產（土地），房價上漲是長期的趨勢。

未來人口增加的縣市和行政區

如果你還是擔心人口減少造成房價下跌，你可以買在人口增加的縣市和行政區。

就七都總人口來看：

台北市人口預估在2030年達到253萬人的高峰，隨後便一路下滑。

新北市人口預估在2030年達到405萬人的高峰，隨後便一路下滑。

桃園人口增加最多，將從今年的230萬一路增加到2045年的250萬餘人。

新竹縣市人口將從今年的104萬，增加到2040年的108萬人。

台中市人口則呈現小幅增減。

台南市人口從2023年開始持續減少。

高雄市人口從2023年開始持續減少。

以六都的行政區來看，對比2020年和2024年各行政區的人口成長：

台北市：所有行政區人口減少。

新北市：林口成長40~60%，淡水和烏來人口成長20~40%，樹林、三峽、汐止、蘆洲、五股、泰山、八里人口成長20%以內。

桃園市：蘆竹成長20~40%、桃園、中壢、楊梅、大園、龜山、八德、龍潭平鎮、觀音人口成長20%以內。

新竹縣市：竹北成長40~60%、東區、北區、香山、新豐、尖石成長20%以內。

台中市：南區、西屯、北屯、南屯、沙鹿、梧棲、潭子、大雅、烏日、龍井、太平、大里人口成長20%以內。

台南市：善化、仁德、永康、安南、安平人口成長20%以內。

高雄市：仁武人口成長20~40%，鼓山、左營、楠梓、鳥松人口成長20%以內。