【區域房市】苗栗區域解析-人口正移入全國第五！台積電、力積電進駐，頭份&竹南翻轉苗栗國？

你知道苗栗是工業縣而不是農業縣嗎?它不是人口外移區，而是全國第五的人口正移入區，政府高負債但人民的平均年收入卻還高於台南。現在就來告訴你苗栗這幾年到底發生了甚麼事!

苗栗幾個讓你驚訝的數據

這邊分享幾個有關苗栗有趣的數據，可能會顛覆你對苗栗的看法。

1. 人均負債全國第二

苗栗縣政府人均負擔公共債務為6.7萬，排名全國第二，僅次於高雄市，將近台北市的兩倍。

2. 苗栗是工業縣不是農業縣

苗栗縣區內有6大工業區，竹南、頭份、福安、中興、銅鑼、三義。工業人口占比48%，比我們普遍想到的工業大城，例如高雄36.4%、桃園44.23%、彰化47.75還高，相對於農業人口只有5%，苗栗是名符其實的工業大縣。

3.人口移入正成長

2022年苗栗縣人口淨移入為+645人，排名全國第5，僅次於桃園、新竹、台中及澎湖，是台灣少數人口移入正成長的縣市之一。

4. 家戶收入前段班

苗栗的年家庭收入為100.7萬，是全台20個縣市中排名第9，甚至高於直轄市的台南，以及北部的基隆、宜蘭等區。

從這些數據來看，苗栗雖然政府負債偏高，但有產業、有收入、人口移入正成長。為甚麼會跟你的印象不一樣呢?最主要的原因就是來自於近10年持續進駐的科技產業。

為何科技大廠選擇苗栗?

苗栗部分地區在日治時代屬於新竹州，與新竹的關係緊密，竹南鎮就是位在苗栗而不是新竹。

隨著竹科可開發用地逐漸不足，開始沿著國道一號向外擴廠，從北邊的新竹交流道對應的新竹科學園區開始，往南到頭份交流道，開發了竹南科學園區、廣源科技園區，再到銅鑼交流道的銅鑼科學園區，最後一路到台中后里交流道的中科后里園區。

在國道一號的串連下，包括台積電、力積電、京元電等知名科技大廠，在用地不足時，優先會考慮的就是苗栗的設廠，也因此位苗栗持續帶來高所得的人口。這些跡象，不禁讓人聯想到竹科帶動竹北，南科帶動台南的新市、善化，那這些科技大廠要進駐的竹南科、銅科未來是否也能複製經驗，房價起飛?

我們接下來就來看看，最直接影響的頭份以及竹南。

科學園區進駐直接受惠地區：竹南、頭份

竹南鎮和頭份市位於以地理位置來看，位於苗栗縣最北端，緊鄰新竹縣市。

兩者算是一個雙子城的設計，簡單來說，竹南火車站前站這一面的區域是竹南鎮，後站這面的區域是頭份市。竹南科學園區雖然是竹南的門牌，但實際上的生活機能，卻比較偏向頭份市。

這兩個行政區的人口數分別是苗栗的前兩名，都高於縣治所在的苗栗市，且是人口正移入最高的前兩區。也就是說，苗栗之所以能夠成為全台第五名的人口正移入區，主要是竹南和頭份所貢獻，扣除這兩區，苗栗其他區其實是人口外流區。

竹南和頭份最大的優勢就是它的地理位置。距離新竹科學園區僅20分鐘車程，差不多等同於住在竹東或是新豐湖口，通勤竹科上班的距離。不過從竹科南面的方向進入竹科，相比從北面進入，塞車車問題會減輕許多，因此在早年就有吸引一些竹科工程師移入，在竹北近幾年房價高漲後，外溢的效應則更加的明顯。

不過此區並不單單是竹科的衛星城市，不論合在一起或是分開算都是苗栗第一大城，本身的生活機能就相當不錯，商圈沿著中央路、自強路、環市路發展，包括竹南站前商圈、頭份市場、建國夜市、尚順育樂世界、為恭醫院等等。

教育的資源也算是豐富，有多達16間國中小，其中頭份國中、照南國中及信義國小都是熱門的滿額學校。

此外，區內設有竹南科、廣源2大科學園區以及竹南、頭份2大工業區，本身就擁有不少的就業機會。

而在房價的部分，竹南頭份也與苗栗其他區域有不少的差距。以2023年新建案平均房價來看，頭份市、竹南鎮分別是33.8萬/坪、31萬/坪，其他區域則是在20萬/坪上下，幾乎是不同檔次的價格。

不過相對於竹科周邊的新竹市東區、竹北市，新案平均價在55-60萬/坪，竹南頭份大概只有一半的價格。多20分鐘的車程，可以有這樣的價差，仍然是很有吸引力的。

而這樣的說法，可以從目前的新案推案及銷售狀況得到印證。

以頭份和竹南的三大重劃區：大埔重劃區、竹南頭份運動公園重劃區、昌隆廣場自辦重劃區，以及頭份市區來看。2023年都有新案推出，價格上除了昌隆廣場略低以外，其他個案都在往4字頭接近。

而這些新案的銷售狀況也算是穩定，信義L7、中央世紀、長鑫日比谷、惠宇新境等每個月都有一定的銷售速度。

其中頭份的指標案-信義L7位於頭份市信義路舊市區商圈，生活機能完善，步行10分鐘可以抵達尚順育樂世界與威秀影城，開車到竹南科學園區僅需10分鐘，5鐘內車程也可上頭份交流道。產品規劃24~49坪2-3房，有興趣的朋友可以參考看看。

從以上數據來看，不管是房價、人口還是生活機能，竹南、頭份都與苗栗其他地區拉開了不小的差距，說是苗栗最有發展的區域也不為過。

銅科哪裡受惠?

竹南和頭份靠著這一波竹科的外溢效益，房價從2019年的15、16萬，到2023年漲了將近1倍，而接下來科技大廠也將進駐銅鑼科學園區擴建新廠，像是台積電先進封裝廠、力積電晶圓廠，加上原有的京元電子、茂林光電、富田電機等大廠，未來預估會增加5000個以上的就業機會，而這些工作背後的家庭以及消費，是不是也會為銅鑼帶來大幅成長呢?

從地理位置來看，銅鑼鄉位於苗栗縣的南部。

銅鑼鄉被西湖溪和後龍溪切為三塊，其中銅鑼火車站和主要的市區在中間的那一塊，而銅鑼科學園區則是在左邊的那一塊，隔著西湖溪與國道1號，和市區遙遙相望。

從科學園區的位置來看，如果銅鑼市區有個案或重劃區的話，將會是最大的受惠區。但可惜有以下兩點，讓銅鑼接不住這份大禮。

1. 科學園區沒有發展腹地

銅鑼科學園區位在獨立的山坡上，且整個銅鑼幾乎是由山脈所環繞，無法在周圍騰出土地、發展住宅重劃區或相關機能。

另外，園區有專屬的交流道可以從國道1號直接出入園區，對於開車通勤或者運送貨物都十分方便。從銅科到頭份只要25分鐘，到竹科則差不多是40分鐘。這樣的規劃，讓通勤十分便利，但對於科學園區周邊的生活機能，就相對難發展，消費力也不容易擴展到銅鑼市區。

2. 銅鑼缺乏新案與重劃區，沒有胃納量

雖然銅科北路可以直上交流道，但銅科南路還是可以進入銅鑼市區。對於騎機車上下班的族群，是有可能考慮在銅鑼市區居住的。

不過可惜的是，銅鑼的都市計畫區域不大，四周都是山，短期內也沒有重劃區的開發，即使想要購買也不容易找到合適的。這種情況類似一兩年前南科所在的新市、安定與善化，因為重劃區少，沒有供給，大部分的工程師反而去遠一點的永康。

因此如果銅鑼不合適的話，受惠區就有可能再往北一個交流道，至苗栗市或者公館。

苗栗市的優勢在於是苗栗發展最早的區域之一，也是苗栗縣治機關的所在地，生活圈發展成熟。醫院、賣場、學校一應俱全。因此有家庭的員工，比較可能會選擇苗栗市。

公館的優勢則在於價格較低，另外，前面提到的非開車族群，在銅鑼沒有合適的案子時，往公館走會比較合適。

這兩區都有一些新案的供給量。實際走訪下來，案場的回饋都是有接到一些園區的客戶購買。只是這些個案規模都比較小，算是零星的受惠。所以實際看下來，銅科現階段的對於區域所產生效應，並不是太大，但未來呢？

銅科未來發展

首先銅科本身可開發用地並不多、在京元電、力積電和未來台積電陸續進駐後，用地已逐漸飽和，再加上來這邊的設廠主要是下游的封裝測試廠，需求人力雖然多，但在薪資上相對沒有那麼高。

再來是前面提到的銅科對外交通非常便利，還是會有人住新竹，坐交通車通勤，畢竟40~50分鐘的通勤時間還在可接受的範圍。只會有部分的人會帶來區域的購屋需求與消費。因此會對周邊帶來利多，但會比想像中的小，天花板相比竹科甚至頭份竹南，都會低一些。

結論：上限還是要看新竹

苗栗有一個優勢，目前央行的限貸令不包含苗栗。苗栗房價會走到哪裡，可以看新竹的發展。如果想看苗栗的房子，建議從苗栗的第一大城--頭份竹南開始，風險會較低。