看屋筆記：高雄市左營區尚觀靚(個案+價格分析)

生態園區生活圈位於北高雄左營區，相鄰左營高鐵特區，交通包括高鐵站、捷運左營站及台鐵新左營站，形成了南台灣唯一的三鐵共構區域。尚觀靚的地點位於左營區新民國小旁，附近有國道10號交流道和自由商圈，距離左營三鐵共構車站、高捷紅線生態園區站以及巨蛋商圈都相當近，提供完善且方便的交通和生活機能。

建案特色

1.單坪與總價偏低，少負擔：

• 與附近預售屋建案比起來，單價與總價都較低，在左營區較為稀有。
• 預售階段，自備款負擔較輕。

2.格局可彈性，部分戶型面學校：

• 兩房格局皆無隔間，購買後可依靈活運用，隔為一房、兩房、開放式工作室等。
• 部分戶別的高樓有面學校之景觀。

3.周邊生活機能與交通便利：

• 生活機能：漢神巨蛋、左營新光三越、義享天地、自由市場
• 交通：左營高鐵站、高雄捷運紅線、左營火車站、國道10號交流道

尚觀靚格局分析

1.面朝西邊的戶型高樓層住戶可看校園景色，目前周邊皆為透天厝，高樓層視野較好。

2.兩面臨路，分別為菜公一路與重立路280巷，汽車進出需較留意巷子空間，大樓隔壁為宮廟，可能較多進香民眾會出入，以及須注意節慶活動的味道與聲響。

尚觀靚一樓平面圖

尚觀靚標準層平面圖

藍色部分(A2/A5/A7戶)，約18~20坪，2房規劃

• 兩大房皆開窗，採光佳。
• 規劃一字型廚房，動線連接陽台。
• A2/A5戶單面採光，客廳無窗為暗廳。
• A7戶雙面採光，客廳有間接採光。
• 原屋況皆無隔出房間，可依個人想法作運用。

紅色部分(A1/A6戶)，約33~35坪，2+1房規劃

• 雙面採光，客廳皆開窗，雙陽台規劃。
• 一字型廚房，位於當戶中間，位置較隱密，廚房邊有開窗可透氣。
• A1戶景觀陽台位於主臥室，面朝西，若要使用景觀陽台，動線會經過主臥室。
• A6戶客廳外連接景觀陽台。
• 標準隔間2間房，新增加1房則可隔在客廳靠窗的位置。

黃色部分(A3戶)，約38坪，3房規劃

• 雙面採光，雙陽台規劃。
• 客餐廳有獨立空間，皆有採光。
• 三間房間皆開窗，通風採光佳。
• 規劃一字型廚房，做半開放式，動線連接陽台。
• 主臥衛浴規劃4件式，並且有對外窗。

實價登錄分析

1.生態園區生活圈生態園區生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$44.95萬/坪位於左營高鐵特區與巨蛋生活圈中間的地帶，是非常熱鬧的區域。

生態園區生活圈周邊個案：

尚觀靚屋齡2年。平均成交價29.69萬/坪。近一年無交易資訊。

京城自由朗誦屋齡1年。平均成交價39.16萬/坪。近一年成交價39.87萬/坪。

城揚三越Song巨蛋核心城V/J ONLY屋齡3年。平均成交價35.33萬/坪。近一年成交價38.63萬/坪。

2.左營高鐵特區左營高鐵特區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$40.18萬/坪

左營高鐵特區周邊個案：

棋琴26重奏屋齡1年。平均成交價37.12萬/坪。近一年成交價36.02萬/坪。
鑫龍騰鑫悅/鑫高鐵NO2屋齡1年。平均成交價45.27萬/坪。近一年成交價47.78萬/坪。
鑫高鐵NO3預售屋。平均成交價36.5萬/坪。近一年成交價33.32萬/坪。

3.生態園區生活圈的居民，要往來左營高鐵特區與巨蛋生活圈都非常便利快速，由實價登錄資訊可看到當區價格稍低於左營高鐵特區，並且與巨蛋生活圈不相上下，另外，本區均價則高於稍遠的榮總生活圈，但是接近本區域的建案價格單價也都差異不大。左營高鐵、捷運與百貨商圈，帶動了附近商圈的發展，本案實價登錄在左營區算是偏低，基地路段雖然較多窄巷，但是在當區算是CP值高的價位。

尚觀靚評價

左營一帶區域人口進駐增多，地價與房價水準上揚，串連漢神巨蛋百貨商圈，並帶動區域商業氣息逐漸活絡。在三鐵共構的高鐵站區，高雄捷運紅線設有R16站，並連結博愛路、華夏路與中山高速公路鼎金系統交流道的交通條件下，讓整體發展更加繁榮。本建案尚處於預售階段，且兼具生活機能與價格優勢，若想入住生態園區生活圈的話，不妨到接待會館看看吧！