【區域房市】台北雙星動工誰受惠?這區房價漲幅上看63%!!

西區門戶計畫、台北雙星開發案，這兩個名詞是否聽了很多年？它的開發期為何會一直延後？什麼時候會完工？會對台北車站的周圍區域甚至西區帶來什麼改變呢？一起來了解一下！

西區門戶計畫是甚麼？為什麼會有這個計畫?

台北車站是全台灣人流量最大的交通樞紐，理論上應該是最熱鬧的區域。不過我們從畫面上可以發現，台北車站的西側一路往北門站，中間並沒有適當的開發，相較東側、南側與北側荒涼許多，缺乏商圈或百貨公司，周邊街廓也偏老舊。

而「 西區門戶計畫 」的內容，就是以台北車站為核心，主力開發這一區的土地，區域範圍包含從忠孝西路、中山北路、市民大道，一路往西到淡水河旁的環河北路。讓周圍繁榮起來。

其中最為關鍵的台北雙星開發案，延宕多年，中間經歷投資人資格不符、經費評比不足、得標業者為空頭公司、台北市議員疑似涉嫌收賄等等問題，持續大量的負面報導，讓這個開發案幾乎夭折，直到柯文哲市長2016年拆除忠孝橋引道開始，把台北雙星開發案定為重要施政後，才開始有了轉機。不過招標過程中，還是發生了得標業者被判定中資背景的事件，最終在2019年才由藍天電腦與宏匯集團組成的台北雙星公司，遞補完成簽約，目前已經於2022年11月正式動工，預計在2027年完工。

而西區門戶計畫中，除了台北雙星開發案，正在進行中的還有E1、E2的明日台北埕開發案、西寧大樓及洛陽停車場、台北郵局的公辦都更案、市議會舊址的地上權開發案...等，將過去較為荒涼的區域重新規劃，把不連續的商業空間給串連起來。

有了台北雙星後，台北車站就會變厲害嗎?

如果未來台北雙星大樓完工後，會帶來什麼影響呢？預估可能有四點：

1.區域地標，帶動觀光旅遊：
台北雙星是由74層及55層樓的雙塔大樓所構成，完工後將超越火車站前的新光摩天大樓，成為台北車站商圈的新地標。台北雙星的規劃包含星級飯店、購物中心、辦公室、觀景台、城市美術展覽館等設計，結合西門町與台北車站的特性，將有機會帶動此區的旅客量與停留時間大幅提升。
 

2.都市縫合，活絡商業：
台北車站的周邊發展上：站前有新光三越、南陽商圈、書店街、相機街，後站則有京站、後站商圈、華陰街商圈等，地下還有Ｙ區、Ｋ區、Ｚ區、中山地下街等多個地下街。雖然各自發展都不錯，但彼此之間較缺乏串聯。

而台北雙星的開發，則是在現在的C1/D1區塊-機場捷運站站體位置，在2027年興建完成後，將有機會連結地上的華陰街商圈與地下街Y區商圈。如果把其他的開發案考量進來，包括2023年完工的皇翔台汽北站開發、預計2030年完工的明日台北埕，以及規劃中的中華郵政雙塔，這些開發案若是都完工，可以把台北車站的前站、後站、地下街以及西門町商圈都串連起來，商業價值將大幅提升。

在這裡要特別介紹一下明日台北埕。位於忠孝西路二段及塔城街口的E1、E2街廓，就在台北雙星的旁邊，基地面積3.47公頃，由冠德建設攜手藍天電腦、華泰投資共同開發，興建地上28、29層、地下4層的商業辦公大樓，以及地上10層的住宅大樓，其中商辦面積占8成。全案預計2025年開工、2030年完工，會接在台北雙星之後完工，延續區域的發展力度。
 

3.大量新的辦公空間，帶動企業進駐：
台北雙星、明日台北埕、皇翔台汽北站、台北市議會改建、日勝生館前大樓，這些開發案完工後，將會為區域帶來大量的辦公量體。根據第一太平戴維斯的統計，2023年-2030年整個台北市辦公量體將增加近92萬坪，主要集中在台北火車站周圍與南港。
 

大量的辦公室空間釋出，將產生兩個效應，首先是租金的衝擊。近十年辦公空間少有新的供給量，屬於房東市場，空置率低且租金持續上升。但在未來有大量辦公空間的供給釋出後，將會對租金產生一些壓力。

根據台北市地政局統計2022年的商廠辦租金資料顯示，最貴的商辦是平均接近4000元/坪的信義區。南京東路、敦南商圈一帶約1700~1800元／坪，台北車站則是中等的行情，落在1,500元/坪左右，內湖南港則較為便宜，約在1200-1400元/坪之間。在有大量供給釋出的情況下，台北車站商圈的商辦租金要再往上並不容易。

大量的供給與租金壓力，將帶來第二個效應---容易帶動企業的進駐。對於開發商或房東不是好事，但對於產業來說，則是利多。

尤其是台北車站早年以補習班為主，近年來補習班市場轉為小班化與區域化，持續有較多的B辦和C辦進入市場，如果再加上台北雙星這種A級辦公市場的供給，齊全的坪數與等級的選擇，會是此區的優勢。

此外，相較於信義、南京、敦南這些區域較高的租金，內湖南港的交通便利性則不如北車，此區擁有較高性價比的辦公空間，有機會帶動新的企業進駐或舊有企業遷移，進入進一步產生就業與消費的需求，讓此區發展向上提升。
 

4.帶動都市更新：
近期台北車站周邊的都更案相當多，包括已經完成37層樓高的基泰忠孝商業大樓，以及前面提到的23層樓高的皇翔台汽北站A辦大樓、館前路跟信陽街口，26層樓高的日勝生館前聯合大樓、29層樓高的明日台北埕、20樓高的台北市議會舊址改建案，50層樓高的北門郵局開發案。
 

從這些個案的樓高來看，幾乎都是超高的摩天大樓。為什麼會有這麼多超高大樓的都更案，有很大一部分原因，在於此區較高的容積率。

信義計畫區的商業用地，容積率在400%-560%左右，最高的是101所在的業務設施區，則有630%的容積率。而台北車站周邊多為商三、商四，容積率約在560%-800%，而台北雙星所在的聯合開發用地，更是上看1150%。單以容積率來看，台北車站周邊明顯高出許多，都更與開發的潛在力道是相當強的。當台北雙星這個龍頭計畫拍版定案後，將有助加速此區的都更進展。讓整體的市容持續翻新。

哪一區房價受惠最多?

台北雙星的開發，對整個台北市的西區，多少都會帶來一些正面的效益。但是哪一區的房價會是受惠最大的呢？我們盤點了最靠近的四個生活圈，包括台北車站前站、後站、西門商圈及中山商圈。

但若從房價的漲幅來看，從台北雙星開發案正式簽約後2020年至今，新建案的漲幅，前站的區域，漲幅約為9%；西門商圈11%，中山站商圈60%，漲幅最高的則是後站區，有63%。

從市場的反應來看，台北雙星開發案受惠最高的應該是後站區域，也就是市民大道以北、南京西路以南一帶，畢竟此區離開發案最靠近，原本的房價也較低，在開發案確定後，房價已追上前站的價格。當然，這裡面也有前站以商辦為主，可開發地稀少，且基地較小，價格不容易拉高的原因存在。另外，這裡指的是住宅價格受惠區。店面的影響沒有計算在內。

上面的價格是整個區域年度新建案屋齡的平均房價，近期推案包括了前站區域的向陽上冠，開價約140萬；後站區域，位於台北雙星正對面的國王雙子星，以及北側大坪數的亞昕華威，開價都約150萬/坪。
 

這樣的單價，與區域的成屋相比，價格的確高了不少，但如果跟台北市中心靠近交通站點的個案相比，則還有一些空間。例如，南京復興站旁的恆岳尚美，科技大樓站的冠德安沐居，開價從160萬~190萬不等；而忠孝敦化站的大陸耑序、國父紀念館站的集順鑄慕，忠孝復興站旁的台北之星，開價則超過200萬以上。如果用預售價格看未來，台北雙星的效益，可能有機會把區域新案的房價帶上150萬/坪。

結語

雙北的人口分布，偏向在西側，西區門戶計畫會是一個影響相當重大的建設，除了觀光價值，也會有更多的商辦聚集。
你是住在雙北西側，卻在東側區域(內湖、信義、南港)工作嗎？希望在台北雙星完工後，有機會回流到西側來上班。