選購山坡地建案需留意的4個面向-Alfa Safe創辦人戴雲發(發哥)教你挑好宅

台灣地理環境優美，群山環繞擁有高山美景及遼闊的海岸風光，不少建商選擇在山坡地上蓋房，以自然美景吸引購屋消費者。但大家都知道，台灣位處於活動頻繁的地震帶上，每年又有颱風侵襲，再加上因全球氣候暖化影響，豐沛的降雨量將為山區常態，山坡地水土保持會隨著每次的地震或颱風過後而有所改變，另外也由於人為的不斷開發，若開發不當將會破壞了邊坡的整體性，更加速了環境的改變。前幾篇發哥（戴雲發）與大家分享完購買中古屋及預售屋該注意的事項後，這次與大家分享，民眾在挑選綠意環境的山坡地建案，要事先做好那些功課呢？

山坡地係由自然沉積的平地經地殼板塊相互擠壓隆起而成，其順著地質的節理可分成「順向坡」及「逆向坡」。「逆向坡」因為地表摩擦力較大，建物或植物有較高的抓地力，較不易滑動。反觀「順向坡」則相反，只要山坡地水土保持不良，倘若又發生大雨沖刷，山坡地上之建物或植物則容易順著坡地地形向下滑落，形成土石流。

▌「順向坡」常因水土保持不良加上大雨沖刷，而產生順著坡地地形向下滑落的土石流現象。

3種方式了解地質結構

發哥建議消費者在選擇購買山坡地附近的房屋前，需審慎評估，多觀察周圍道路、擋土牆有無龜裂，或是花心思打聽過去是否有土石崩落的情形，則可以避免發生購屋後後悔莫及的狀況。

• 網路搜尋「地點+土石流」就會出現過去曾發生土石流、路基掏空、民眾必須撤離的歷史資料及報導，若曾經發生這些不良紀錄，則表示該地具較高風險存在。
• 各縣市政府工務局都有順向坡、土石流或泥流的發生紀錄，民眾可憑房屋所有權狀，詢問自家是否位於危險山坡地上。
• 經濟部中央地質調查所全球資訊網網站查詢「臺灣地質資料整合查詢」，鍵入所在位置行政區，就會顯示附近地質狀況。

建商在蓋屋前，都會進行地質鑽探了解地質結構後才能蓋屋，故消費者可直接向建商索取地質鑽探報告；若是購買中古屋，建議應多打聽過去基地附近歷史上有無發生土石流或泥流的記錄，亦或是在各大搜尋引擎輸入關鍵字如「地點＋土石流」，就會出現過去曾有土石流、路基掏空或民眾必須撤離等相關歷史報導及資料，若曾有發生這些不良紀錄，則表示該地區有較高風險存在；另外更重要的是，出事後的工程處理，必須由專業技師或專家做深入分析與研判，方能有效解決。但原則上，發哥還是建議民眾避免選擇順向坡的住宅為上策。

▌在蓋屋前依法規須先進行地質鑽探，以確認土壤特性，並將全部資料彙成「工程地質鑽探調查報告」。（照片由中力都市更新團隊提供）

4個面向需特別留意

• 地質狀況：選擇坡地較緩、逆上坡、非斷層帶上方之房屋。
• 擋土牆設計：地基需在穩固的土層上，地下室外牆或擋土牆加強設計規劃，且擋土牆有良好的排水減壓設計措施，建議設置時請專業技師評估，避免排水管發生阻塞，無法排水。
• 環境觀察：觀察附近道路、水溝、檔土牆有無龜裂變形，電線杆是否傾斜，查詢以往附近是否有土石崩落紀錄做為考量。
• 選擇優質建商：建商應事先準備好地質及設計等相關說明資料告知消費者、聘請專業廠師施作觀測系統，並教育大樓管理委員會定期對基地四周巡視。

建商一般在建造鄰近山坡地的建案時，多以建造擋土牆的方式以穩定邊坡，惟建築物與擋土牆之間需保有一定足夠的安全距離，最理想的狀況是建築物與擋土牆水平距離、高度相當，不過實務執行上常常難以做到。

基本上在山坡地上建造房屋，有整地就有所謂「挖方」與「填方」。「挖方」是指開挖結構物所需的開挖土方體積；「填方」是指結構物完成後，須回填土方體積。「填方」的施工品質與土壤的密實度有很大關係，如果填土時夯實得好，土壤自然比較堅固。最好規劃有地下室，有挖土的動作，令挖除的重量與新蓋建築物重量平衡，就比較沒有沉陷的問題，若是蓋高樓的話，在結構設計時則要考慮如何將建築物的重量直接傳遞至原有土層會比較安全。

除此之外，有些山坡因原來地形就是山谷，形成天然的水路，整地回填後雖然變平，但地下水流仍然會沿著原來的地形流動，只是隱沒在地下，發哥建議，這種在設計時就要特別注意，不能只就工址內地質鑽探資料考慮做設計，亦須考慮水土保持計畫，擴大範圍作整體考量。

最後，發哥提醒，曾經發生過土石流的地方，也並非完全不能住人，只要做好監測及管理，並且加強山坡地的安全機制，擋土牆加強結構安全、考慮排水措施及抓地力強的植物，仍可保障居住者的環境安全。一個好的建商願意花較多時間先作好水土保持再興建建築，並主動準備地質及特別加強設計的說明資料提供給購屋者，所以選擇優質建商，也是避免買到不安全建築的關鍵之一。唯有長期地質結構穩定，你我居住環境才能真正住的安心。