2023-09-05
看屋筆記

看屋筆記:新北市鶯歌區合嘉易居邦NO5家自慢(個案+價格分析)

閱讀重點

尖山生活圈位於新北市鶯歌區,過去房價為區內相對較低基期,近年受惠二高沿線房價排擠效應,導致尖山地區價格高漲,尖山生活圈較一年前+12.68%(屋齡不限)。此外,隨著全聯的進駐以及區內建案完工交屋,整體機能完善且擁類似重劃區的整齊街廓。合嘉建設在此推出第五期系列合嘉易居邦NO5家自慢,格局規劃方正,更擁超低公設比的優勢,就讓我們來看看還有什麼特色。

 

合嘉易居邦NO5家自慢建築外觀圖

家自慢3D外觀圖

 

建案特色

 

1. 鶯歌區預售新案,最低公設比之一。合嘉易居邦NO5家自慢擁約30.19%低公設比的優勢,相對其他個案約33-35%的公設比,能擁更多的實際室內空間。

 

2. 高坪效3房、1.5~2套衛浴2房,格局規劃佳。

  • 規劃約35坪以下的高坪效3房,相較於他案3房,擁總價上的優勢。
  • 尖山生活圈預售新案,合嘉易居邦NO5家自慢為目前唯一2房均規劃1.5~2套衛浴,衛浴使用不需等候,可滿足一家人需求。

 

3. 尖山生活圈新案中,目前基地距離全聯最近,生活機能佳。合嘉易居邦NO5家自慢下樓就到全聯,步行約1分鐘就到7-11、全家便利商店,日常採買便利。

 

合嘉易居邦NO5家自慢格局分析

 

1. 合嘉易居邦NO5家自慢規劃1幢1棟,樓層為11層,地下2層,住家50戶,店面4戶之產品。

2. 基地面積約468坪,雙面臨路角地。社區大廳入口與汽車出入口皆位於新北市鶯歌區尖山路219-2號巷內,平面式車位48個。

3. 公設比約30.19%,公共設施規劃接待大廳、交誼廳、健身房、信箱區。

4. 建材設備規劃大雅廚具、林內三機、和成衛浴、全室日立冷氣頂級室外機、BWT淨水設備。

 

合嘉易居邦NO5家自慢3-11F標準層平面圖

家自慢3-11F標準層平面圖

 

5. 合嘉易居邦NO5家自慢標準層規劃一層5戶,因樓層僅11樓,配置一部電梯,須留意電梯數,梯廳開窗,採光通風佳。本案共規劃兩種房型,分別為橘色的2房以及藍色的3房。

  • 橘色部分(A1/A3戶),約23~25坪,2房規劃
    • A1為稀有雙面採光,A3為一面採光規劃,皆無暗廳暗房。
    • A1一進門擁獨立玄關空間,可規劃鞋櫃;A3一進門為客廳空間。
    • 客餐廳空間連通寬敞,A1為標準公私領域分明格局。
    • A1可用裝潢規劃出獨立廚房;A3為開放式,可規劃具空間感之開放式廚房,惟須留意油煙疑慮。
    • A1規劃1.5套衛浴,半套衛浴開窗,通風採光;A2雙衛浴規劃。
    • A3主臥擁稀有衣帽間規劃,兩間房皆可放下雙人床,須留意主臥室內有柱;A1臥室內無柱,空間坪效佳。
    • A1陽台空間較A3小,但室外機放置於專屬空間;A3陽台空間較大,但室外機放置於陽台內。
  • 藍色部分(A2/A4/A5戶),約34~35坪,3房規劃
    • 均為邊間雙面採光,通風採光佳,無暗廳暗房。
    • 一進門擁獨立玄關空間,門後可規劃鞋櫃,A2玄關走道長度較短。
    • 客餐廳空間連通寬敞,並連接景觀陽台。
    • 廚房為獨立式,並連接工作陽台,為標準動線廚房,廚房長度可多擺放電器櫃。
    • A5室內空間無柱,三間房皆可擺下雙人床,空間坪效佳。
    • 享前後雙陽台,可為生活造景。

 

實價登錄分析

 

1. 尖山生活圈

尖山生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$36.77萬/坪。區域房市呈現價漲量縮的現況。這裡以近鄰地區,類似個案做比較。

 

合嘉易居邦NO5家自慢預售屋。平均成交價37.73萬/坪。近一年成交價37.76萬/坪。

合嘉易居邦NO4景自慢屋齡0年。平均成交價25.93萬/坪。近一年成交價35.94萬/坪。

 

尖山生活圈區域行情圖,屋齡0-5年,近一年成交價

尖山生活圈區域行情圖,屋齡0-5年,近一年成交價

 

2. 鳳鳴重劃區

鳳鳴重劃區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$38.10萬/坪。區域房市呈現價漲量縮的現況,這邊以近一年預售成交,類似個案做比較。

 

四季琢硯預售屋。平均成交價39.41萬/坪。近一年成交價39.69萬/坪。

微笑海悦NO2預售屋。平均成交價38.35萬/坪。近一年成交價38.35萬/坪。

鳳鳴欣苑預售屋。平均成交價36.61萬/坪。近一年成交價36.61萬/坪。

 

鳳鳴重劃區區域行情圖,屋齡0-5年,近一年成交價

區域行情圖,屋齡0-5年,近一年成交價

 

3. 近年尖山生活圈與鳳鳴重劃區同樣受惠於二高沿線房價排擠效應,因鳳鳴重劃區擁雙鐵交通優勢,其成交均價高於尖山生活圈。然而,尖山生活圈隨著全聯進駐,機能逐漸成形,且區域開發成熟,擁類似重劃區的整齊街廓,目前居住品質更勝於持續開發中的鳳鳴重劃區。以區域內相比,合嘉易居邦NO5家自慢公設比為區域新案最低,單價屬於區域行情內。

 

合嘉易居邦NO5家自慢評價

 

合嘉易居邦NO5家自慢位於尖山路上雙面臨路角地,下樓就到全聯,享尖山生活圈核心商圈機能。此外,合嘉易居邦NO5家自慢為鶯歌區新案中,少見30.19%低公設比的規劃,相較它案可買到更大的室內空間,且規劃高坪效3房以及1.5~2套衛浴的2房格局優勢,十分推薦喜歡鶯歌區的朋友參考看看!