看屋筆記： 桃園市觀音區和洲HOUSE(個案+價格分析)

和洲HOUSE位於觀音草漯重劃區，得益於周邊工業區人口居住需求，這一區近年的推案量大增，新案房價也都站上2字頭，草漯重劃區共分為六個單元進行重劃開發，目前推案大多集中在第一、二單元，本案為第三單元首批開發的建案之一。

和洲HOUSE外觀示意圖

建案特色

1. 近桃科二期：本案位於草漯重劃區第三單元，車行5分鐘可達桃園科技工業園區第二期(預計113年12月完工)，為重劃區內目前離桃科二期最近的建案。

2. 大觀路首排：大觀路為草漯重劃區的最主要幹道，主要的生活機能皆在這條路上，車行2分鐘即可達大觀路生活圈，可滿足基本生活機能。

和洲HOUSE生活機能圖

和洲HOUSE格局分析

和洲HOUSE1F全區平面圖

1.  基地面積537坪，雙面臨路，社區大門位於南面大觀路三段，車道由北面6米計畫道路進出。

2. 1幢1棟，樓高14層，地下3層，規劃有76戶住家，1戶店面。

3. 標準層為6戶配2部電梯，26坪2房、33/35坪3房規劃，梯戶比充足。

4. 共規劃81個坡道平面車位，全棟預留充電樁線槽。

5. 公設比為33.5%，公設位於社區一樓，含迎賓大廳、交誼廳、健身房、兒童遊戲室等。

和洲HOUSE標準層平面圖

6. 藍色部分(A2、A6戶)為26坪2房1.5衛規劃。

• 單面採光，但臥室及客廳均位於採光面。
• 戶型方正，客廳安定面充足，無廊道空間，室內坪效高。
• 一字型獨立廚房連通陽台，留有冰箱空間。
• 陽台空間充足，有規劃冷氣室外機位置。
• 臥室皆可容納雙人床，主臥空間充足，可設置L型衣櫃、獨立更衣空間。
• 主臥為兩件式衛浴，客衛為三件式衛浴，均未有對外開窗。

7. 黃色部分(A1、A3、A5、A7戶)為33/35坪3房1.5/2衛規劃。

• 邊間三面採光，採光通風良好，無暗廳暗房。
• 獨立大玄關，鞋櫃空間充足。
• 一字型開放式廚房連通陽台，留有冰箱空間。
• A1、A3戶臥室皆可容納雙人床，有兩套三件式衛浴且皆有對外開窗，雙陽台設計，面20米大觀路。
• A5、A7戶有一間臥室僅能容納單人床，主臥衛浴為兩件式，雙衛浴皆有對外開窗，單陽台設計，面6米計畫道路，A7戶是車道上方戶，低樓層可能受影響。

實價登錄分析

1. 草漯重劃區個案

和洲HOUSE 屋齡0年。平均成交價24.31萬/坪。近一年成交價24.74萬/坪。

和境初見 屋齡1年。平均成交價24.32萬/坪。近一年成交價25.6萬/坪。

嘉禮富裕 預售屋。平均成交價26.76萬/坪。近一年無交易資訊。

草漯重劃區個案

2. 大園客運園區個案

璟都凱悅 屋齡1年。平均成交價27.89萬/坪。近一年成交價29.19萬/坪。

璟都麗緻 屋齡1年。平均成交價27.55萬/坪。近一年成交價27.24萬/坪。

璟都未來城 屋齡0年。平均成交價31.61萬/坪。近一年成交價32.15萬/坪。

大園客運園區個案

3. 同為大觀路沿線，客運園區生活圈距離大園舊市區較近，生活機能優於草漯重劃區，許多新案已突破25、26萬/坪，草漯重劃區新案大多約落在23、24萬/坪，與客運園區生活圈有2-3萬/坪以上的價差，和洲HOUSE開價為24萬/坪，落在區域合理範圍內。

和洲HOUSE評價

觀音區因工作機會增加，區域人口不斷成長，可預期草漯重劃區未來生活機能將越來越完善，與本案為鄰的兒9公園近年會開始動工，附近的文中、文小兩所學校預定地，也有機會正式啟用，若是對草漯重劃區有興趣的朋友，不妨可以參考看看和洲HOUSE。