國泰房價指數創新高，迴光返照？還是漲真的？

第二季國泰房價指數創歷史新高，有人說這是七月平均地權條例上路前的搶購潮，下半年就會開始下跌，真的是這樣嗎？

張金鶚教授表示，他很訝異第2季國泰房地產指數之新屋價格創歷史新高，他認為可能是短期現象，是迴光返照。七月新政策上路後，看跌房市。

房市全貌：預售屋＋中古屋

張教授說的有他的道理在，不過房地產市場分成預售屋和中古屋，要分析房市兩個市場都要看，這樣會比較完整。預售屋的指標是看國泰房價指數，而中古屋的指標則是看信義房價指數。

今年第二季國泰房價指數大漲，比上一季多少5.8％，而信義房價指數也同步創下新高，也就是說，預售屋可能受到政策影響，有搶購潮，然而中古屋市場跟預售屋不得轉賣無關，還是創新高，這代表房價是漲真的。

空頭市場，中古屋或預售屋誰先下跌？

讓我們來看看國泰和信義房價指數過去的歷史

2008年中古屋比預售屋市場先轉空，2009年兩者差不多同時上漲。

2014年，中古屋又於預售市場先轉空，2015年之後預售屋才開始下跌。接下來預售屋市場在

2018年中就開始明顯起漲，中古屋一直到2020年才有明顯的漲幅。

也就是說，空頭市場中古屋會先領跌，因為缺錢或是想賣的屋主，會直接把房子賣掉，不會硬撐。

而建商銷售預售屋不會輕易降價，最主要的原因：

銷售到一半的預售案：很難降價，因為一降價，不但沒有辦法加速銷售，反而會造成前面賣出去的戶別來退戶。

未開案的預售案：有可能降價，但大部分的狀況是轉成先建後售的模式。

所以在房市走空時，整個預售案市場推案量會大幅下降，但降價會落後中古屋或成屋的個案，畢竟預售案的降價動機是比成屋低很多的，不過預售案一旦降價，降幅就會比較劇烈。

接下來看看去年到今年的房價指數對比

信義房價在去年第四季領先下跌，今年第一季回漲、第二季較第一季又上漲2.3%，較去年上漲5.1%，創歷史新高。其中，新北、台南和高雄房價都是創歷史新高。

7月信義房價指數，台北市7月比6月增加0.76%，新北市則是月增1.11%。還在上漲。

國泰房價指數在今年第一季下跌，第二季又重回上漲。

從這兩個指標來看，還沒有看到房價下跌的趨勢。

國泰房價指數七都價量分析

接下來我們來看看國泰房價指數七都的表現，跟去年同季比較的話，我們可以把它分成三種狀態：

一 價量俱漲：台南、新北、高雄、台中

二 價漲量縮：台北和新竹

三 價跌量增：桃園

股市空頭時間越來越短

最後我們來看看美國股票市場的走勢，這可以帶給我們一點啟發。

這張圖是美國股市多頭和空頭市場報酬率走勢圖，橫軸是時間，縱軸式報酬率，上方藍色是多頭市場的時間和報酬率，下方黑色是空頭市場的時間和報酬率。

從2008年之後，美國政府推出量化寬鬆來救市之後，走了快十年的多頭市場，在2020年3月疫情大爆發造成股價快速崩跌33%，美國政府再度印鈔票救市，股市在幾個月內就重回多頭市場。

去年因為擔心通膨嚴重，股市又走入空頭市場，美國聯準會快速升息來抑制，股市在一年內又重回多頭市場。

由此可以發現，市場錢很多，加上美國政府和聯準會越來越會用政策來控管經濟，讓空頭時間越來越短。

反觀台灣經濟，上半年是台灣經濟最壞的時候，接下來會逐步好轉，對房地產市場來說是個好消息。