都是法人在買的REITs，年化報酬率超過8%！

商辦百貨越蓋越多，商用不動產離一般民眾很遙遠，好像只有大財團才能當房東。其實你可以透過REITs來參與，是個穩健保守的選擇。今天帶大家來看看台灣REITs的現況和過去的報酬率。今年商用不動產的大事件就是新光一號REITs順利清算，旗下六棟商用不動產全部賣出，新光一號的股東大賺錢。一般人對REITs不太熟悉，都是大資金的法人參與其中。今天邀請到ffaarr投資理財部落格的板主 張遠 來跟大家分享他投資 REITs的經驗。

REITs類似共同基金，募集一筆資金來投資商用不動產，平常就是當房東收租金，並且享受長期的房地產增值。景氣好的時候，租金和房價兩頭賺，景氣不好的時候，租金還是照樣收。而清算就像是把房子賣掉，獲利了解，把錢還給股東們。

台灣REITs基本介紹

台灣曾經存在的REITs有10檔，已經清算3檔目前還有新光一號正在清算。

以其中兩檔為例來作簡單介紹：

國泰一號（01002T）成立於2005年9月23日。基金跟受益人募集新台幣139.3億元向國泰人壽購買三棟大樓：臺北喜來登大飯店、臺北西門大樓、臺北中華大樓。

國泰一號是目前台灣規模最大的REITs，市值約250億左右， 其中包括的商場、飯店和少數商辦，是台灣大多REITs持有不動產的三種主要商用不動產類型。它的另一特色是所持有的中華大樓曾進行都更重建，也是唯一進行重建的REITs。

樂富一號（01010T）是台灣最新的一檔REITs，於2018年12月發行，是目前投資標的最多元的一檔REITs，除了上述的三種主要類型之外，還有物流中心以及投資國外的REITs，並在2021年增募資金，也是國內REITs首次有增募的情況，最近又買下了新光一號清算賣出的台南新光三越，是一檔較具活力的REITs。

台灣REITs的報酬率跟你想的不一樣

有學術機構(資料來源)把市面上的REITs組合成一個指數T-REITs（（市值加權投入所有台灣的REITs，配息再投入），就像台股大盤一樣，來看整體的績效：2005年5月到2021年5月的年化報酬率8.35%，雖然低於台股加權報酬指數的10.16%，但仍然是不差的報酬。可見雖然台灣REITs的配息相對低，但因為房產增值不小，仍能帶來不錯的報酬。

就波動風險而言也明顯比台股大盤要小，和台股對比：2008~2009金融海嘯時期T-REITs指數最多下跌 36.6%，但台股加權指數最多下跌56.02%。2014~2016年房市空頭時，也經歷過兩次下跌，分別為2013-2014年 18.4%以及2015-2017年的 15.9%，都不是非常大的跌幅，比起整體股市的波動明顯要小。

新光一號清算：隱含的價值>股價>淨值

台灣的房地產本身價格上漲不少，但REITs的財報在評價房地產價值時，常低估地產價格，也因此REITs計算出的淨值明顯低於其真實價值，加上台灣投資人偏好配息，台灣REITs反映台灣房市較低的租金，使用槓桿比例也低，所以一般大約只有2%-3%的配息，不受一般投資人喜愛，所以股價有些稍高於上述偏低的淨值，有些甚至僅與淨值差不多。

此外，台灣大多數REITs 較為保守，不像國外有較多房地產的買進賣出，進行新的投資，股價更能反映房地產的真實價值。這種情況下，清算之後賣出房地產把錢還給股東，反而短期能讓投資人多賺一筆。也因此新光一號決定清算之後，股價上漲，而賣出資產後也證明這些房地產的價值，遠高出當初的淨值。新光一號，賣出的價格比股價高出25%，比財報上的淨值高出50%。

挑選台灣REITs注意事項

整體而言，台灣REITs就預期報酬和風險來說，對投資人是有一定幫助的工具，而對於想參與投資房地產，但資金尚不足的人來說，也是一項可考慮的工具。尚未買房，未來想買房的人，也可以放一部分資金在這，用來部分對沖台灣房地產上漲的風險。但這是長期而言，短期的波動未必與房價直接相關。

想要投資台灣REITs，投資單一的REITs，會有較大的波動風險，分散到的房產也少，且無法事先預測哪支的報酬會比較好，所以建議廣泛持有。但台灣的REITs不像國外有ETF可以直接投資大量REITs，因此建議可以自行按照市值比例買進所有的REITs 標的並長期持有，即可獲得前述 T-REITs指數類

雖然如上述分散個別標的風險，但台灣的REITs畢竟數量少，不如國外REITs分散的房產數量和類型這麼多，因此也不宜在配置中投入比例過高。此外，台灣的REITs因為較冷門，所以有些標的的成交量偏少和買賣價差偏高，每天各價位的買賣單大多是個位數，也就是才數萬元，所以如果要投資，可能比較適合分批買進，一次要買進或賣出很大量金額，成本會過高。

美國REITs更多元、波動更大

美國是全世界REITs發展最早最快的國家，按市值計算，全球大約有一半的REITs在美國，共有170多支REITs，光是其中最大的1支REITs，就擁有5000多棟建築，市值是整體台股REITs的30倍以上好幾個 ，裡面房地產的數量和類別也都很多元。

除了台灣REITs最常見的商辦、旅館和商場之外，在美國還有特別投資於住宅、工業廠房、醫療院所、公共設施、電訊塔、數據中心、林地等不同類型房地產的REITs。此外，投資美國或其他REITs發達國家，如歐洲、日本、新加坡、澳洲、加拿大等地的REITs，都可以透過ETF來再分散標的，更為便利。

美國的 REITs較法規限制較多的台灣REITs，開較大的槓桿，平均而言有4-5成的負債，台灣則僅約在0-1成之間。槓桿較高一方面能增加配息率和報酬率，但就股價的波動來說，美國REITs也相對台灣要大，例如金融海嘯期間，美國整體REITs就最多下跌超過65%，比整體股市波動更大。