2023-08-15
看屋筆記

看屋筆記:新竹縣新豐鄉富來森之青(個案+價格分析)

閱讀重點

富來森之青位於新竹縣新豐鄉的明新重劃區,為近期的推案熱點,鄰近明新科大,車程約15分鐘可達竹北鬧區,上下班通勤便利,下面我們就來看看本案還有甚麼其他特色吧!

 

富來森之青外觀示意圖

 

建案特色

 

1. 明新重劃區中心,基地獨佔完整區塊,四面臨路,視野棟距開闊。

 

2. 基地位於兒童公園首排,A、B棟北面戶別享有永久寬闊棟距。

 

3. 戶戶格局方正、無太大格局瑕疵,標準層5、6戶配2部電梯,梯戶比在區域中優於大多數建案。

 

富來森之青格局分析

 

富來森之青1F全區平面圖

 

1. 基地面積為1000坪,建地完整,四面臨路,東面為明新三街、南面為明新八街、西側為明新五街、北側為明新六街。


2. 1幢3棟,A、B棟為一般住家,C棟為事務所,大門位於北面明新六街,一樓共用大廳各棟連通,二樓以上則互不干擾。總共88戶住家、16戶店面,40戶一般事務所。以下格局會針對住家部分作介紹。


3. A棟標準層一層5戶,B棟標準層一層6戶,配2部電梯,梯戶比充足。


4. 車位含58個坡道平面車位、112個機械車位,共170個車位,獨立車道設計,出入口位於南面明新八街。


5. 公設比為33.5%,公設位於一樓,包含接待大廳、交誼廳、多功能教室、健身房、兒童遊戲區、信箱區等。

 

富來森之青標準層平面圖

 

6. 黃色區塊(A3、B2、B6)為25坪,2房1衛規劃。

  • 單面採光,臥室及客廳皆有採光,無暗廳暗房。
  • 格局方正,室內無柱,使用坪效佳。
  • A3為獨立式廚房,B2、B6為開放式廚房,也可視需求隔成獨立式廚房。
  • A3洗手台置於外側,B2、B6衛浴為四件式規劃。
  • 臥室皆可容納雙人床,A3主臥空間大,可規劃獨立更衣空間。
  • 需注意陽台作業空間大小,但因有規劃空調室外機位置,不會占用到原本陽台空間。
  • B2戶面公園,享永久棟距。

 

7. 綠色區塊(A1、A2、A5、A6、B1、B3、B5、B7)為35坪,3房2衛規劃。

  • 8戶格局相似,皆為邊間享雙面採光。
  • 有獨立玄關,可放置鞋櫃。
  • 開放式廚房,也可視需求隔成獨立式廚房。
  • 前後雙陽台,並有規劃空調室外機位置,工作空間充足。
  • 三間臥式皆可容納雙人床。
  • 雙衛浴皆對外開窗,空氣清新不潮溼。
  • A5、A6、B1戶面公園,享永久棟距。

 

實價登錄分析

 

1. 明新重劃區個案

富來森之青 預售屋。平均成交價37.9萬/坪。近一年成交價37.9萬/坪。

富宇明星樂 預售屋。平均成交價31.29萬/坪。近一年無交易資訊。

富宇明星綻 預售屋。平均成交價39.95萬/坪。近一年成交價39.95萬/坪。

 

明新重劃區個案

 

2. 竹北市公所周邊個案

櫻花聚聚學區 屋齡0年。平均成交價46.87萬/坪。近一年成交價46.44萬/坪。

櫻花聚聚馥區 預售屋。平均成交價46.64萬/坪。近一年成交價46.48萬/坪。

佳鋐華興悦 屋齡0年。平均成交價46.35萬/坪。近一年成交價45.67萬/坪。

 

竹北市公所周邊個案

 

3.  竹北市公所周邊個案位於竹北市區,鄰近竹北火車站,周邊發展完善,生活機能充裕,明新重劃區位於新豐鄉,鄰近新豐火車站,屬於新竹較外圍的區域,因此房價與竹北市公所周邊個案相差4至8萬/坪,而富來森之青開價39-41萬,落在明新重劃區合理範圍。

 

富來森之青評價

 

富來森之青建地完整,四面臨路,戶戶規劃方正,享寬闊棟距,房價遠低於竹北市區,有在新竹周遭看房的朋友,也可以參考看看富來森之青喔。